選址調(diào)查是開好一家店的前提條件。

　　小故事：某素菜品牌，在一個居民區(qū)租了一個店面。開張兩個月來，來店里的客人寥寥無幾。原因很簡單，素菜館是一種時尚餐飲，它的目標顧客是一些素質較高的人群，他們追求時尚，關注健康。而這個居民區(qū)里的人對素食不甚了解，沒有這些概念。該公司在沒有作選址調(diào)查的情況下就匆忙開店，其失敗在所難免。所以在開店前作好選址調(diào)查至關重要。

　　選址調(diào)查的要點包括人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調(diào)查，該商店基本設施及競爭店調(diào)查，該商店周圍消費習性、生活習慣調(diào)查、流動人口調(diào)查、商圈未來發(fā)展調(diào)查等幾個方面。

　　l、家庭狀況

　　家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、收入狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收入的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。而所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質量和檔次的要求。

　　家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大的影響。比如一個由兩口之家組成的年輕人家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化;而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，其消費需求則幾乎是以孩子為核心的。

　　家庭成員的年齡狀況也會對商品有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等;而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。

　　2、人口密度

　　一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳獢U大。

　　計算人口密度，可通過計算白天人口來實現(xiàn)，即戶籍中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學的人口數(shù)，減去到外地上班、上學的人口數(shù)。部分隨機的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

　　白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學校等地。對白天人口多的地區(qū)，應在分析其消費需求特點的基礎上進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。

　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設施的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

　　3、潛在顧客的數(shù)量

　　所有的人都是消費者，很自然也是商店的顧客。你在選擇店址時必須了解當?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口增長情況、人口年齡結構等。

　　人來人往的地方，當然是設店的有利地方，但并非人多的地方就適合開店，還要分析一下哪些人來往，客流規(guī)律如何。

　　首先要了解過往行人的年齡和性別，比如有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客;其次要了解行人來往的尖峰時間和稀少時間;再次要了解行人來往的目的及停留的時間。

　　4、行人去向

　　開店選址，來往的客流量不可否認是一個重要因素。但是，這些往來顧客的去向也應是一個非常值得研究的問題。

　　即使是同一個人，由于每次上街的目的不同，情況也就大不一樣。例如，買必需品與買奢侈品的情形，就完全不同。

　　店前經(jīng)過的行人，有去百貨店買東西的，有去戲院看戲的，開店的時候，應該根據(jù)人們?nèi)ハ虻牟町?，選擇適當?shù)牡曛贰?/p>

　　5、交通地理條件

　　店面附近的交通狀況，會在很大程度上影響著生意的好壞，因此一般的開店地點，都會考慮上、下班路線，特別是住宅區(qū)。上班與下班時間，兩旁的人、車流，呈現(xiàn)明顯的差距。幾乎百分之九十的行業(yè)，都比較適合開在下班路線上。原因很簡單，上班時間大家都忙于工作，只有在下班的時候，才會有空從事采購、飲食等消費行為。

　　然而，并不是大馬路旁邊的地點才算是黃金位置，其實由主干道延伸出的巷弄內(nèi)，也有許多適合開店的地點。而一般評估巷道內(nèi)的黃金店面，多使用漏斗理論，指的就是同一個街口，有數(shù)家三角窗商店，消費者通常會在回家的路程中順道消費。因此，位于干道轉進巷弄的第一家商店，會像漏斗一樣，最先吸引消費者入店。理想的黃金地點，應該是下班路線右邊的地點。

　　6、購買力

　　家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，附近人口收人水平對店址地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。如長沙西郊某商廈在選址的時候，就對周圍一至兩公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本3000個。經(jīng)過匯總分析，這3000戶居民中，人均收入在每月干元左右的約占50%，500-1000元的占20%，1000-1500元的占20%，人均月收入500元以下的占10%;人均月收入2000元以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都是工薪族家庭，屬于中等收入水平。

　　商店在選擇店址時，應以處于青年和中年顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先店址為佳。

　　7、競爭程度

　　如果商店經(jīng)營的是挑選性不強、購買頻率較高的日用商品，在同一地區(qū)又有過多的同行業(yè)在惡性競爭，那勢必會影響商店的經(jīng)濟效益，除非新設的商店有特殊的經(jīng)營風格、能力或不尋常的商品來源，否則很難成功。

　　當然，在某些環(huán)境中，上述情況也并不完全如此，有些行業(yè)因同行都集中在一起，反而會形成一條別具特色的商業(yè)街。

　　所以，在選擇經(jīng)營地點時，要詳細了解在該地點附近有多少類似的商店?這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價格及待客態(tài)度如何?自己的加入將是增加競爭，還是互相有利等等。

　　8、八年內(nèi)有何變化

　　店址的選擇要搞清楚城市建設的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。有的地點從當前分析是最佳位置，但隨著市場的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合開店;反之，有些地點從當前來看不理想，但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，經(jīng)營者必須從長考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其他建設或改造項目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點的選擇。

　　如在游樂街設店之前，必須事先調(diào)查八年之內(nèi)街道可能發(fā)生的變化。在游樂街開設飲食店需要高額的保證金，而且商店內(nèi)外裝飾所花的費用也很多。

　　因此，絕對的條件是必須能長期地保持飲食店的繁榮。然而，處在發(fā)展中的游樂街，選定的地點極易發(fā)生變化。新建地下街道、發(fā)展超高層建筑等等都會給飲食店帶來很大的影響。

　　實際操作中還會產(chǎn)生其他種種情況，而且每次受到的影響對飲食店來說都是極為嚴重的，甚至很可能會難以收回投下的本錢。因此，在選擇游樂街開店時，必須仔細調(diào)查至少在八年之內(nèi)可能發(fā)生的變化。

　　★商店選址策略

　　選擇商店最佳位置時，既要進行定性分析，又要進行定量測算，還要做好選址工作的多種有效策略。

　　1、地理位置細分策略

　　地理位置細分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關聯(lián)程度等地理條件進行細微分析后，對商店位置做出選擇的策略。主要可從以下幾個方面進行細分：

　　(1)商店選址與路面、地勢的關系。

　　一般情況下，商店選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因為這會直接影響商店的建筑結構和客流量。通常，商店地面應與道路處在一個水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實際選址過程中，路面地勢較好的地段地價都比較高，商家在選擇位置時競爭也很激烈，所以，在有些情況下，商家不得不將商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商店的人口、門面、階梯、招牌的設計等，一定要方便顧客，并引人注目。

　　(2)商店選址與地形的關系。

　　地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：

　　方位情況。方位是指商店坐落的方向位置，以正門的朝向為標志。方位的選擇與商店所處地區(qū)氣候條件直接相關。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

　　走向情況。走向是指商店所選位置顧客流動的方向。比如，我國的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行的習慣，這樣，商店在選擇地理位置進口時就應以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來時，則以東北路口為最佳方位;如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳。

　　交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般來說在這種交接地，商店建筑的能見度大，但在選擇十字路口的那一側時，則要認真考察道路兩側，通常要對每側的交通流向及流量進行較準確的調(diào)查，應選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好將商店設在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼;但如果是丁字路口，則將商店設在路口的轉角處，效果更佳。

　　2.潛在商業(yè)價值評估策略

　　潛在商業(yè)價值評估是指對擬選開業(yè)的商店位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評價。評價商店位置的優(yōu)劣時，既要分析現(xiàn)在的情況，又要對未來的商業(yè)價值進行評估，這是因為一些現(xiàn)在看好的商店位置，隨著城市建設的發(fā)展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。因此，商店在選址時，更應重視潛在商業(yè)價值的評估。對此，可以從以下幾個方面進行評價：

　　●所選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值。

　　●是否靠近大型機關、單位、廠礦企業(yè)。

　　●未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。