房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法
在我國,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展,而且也拉動了投資需求和消費需求,大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是我國保持國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法,希望能幫到你。
房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實施,在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時,也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下,房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境,保持穩(wěn)定健康發(fā)展?本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
(一)融資規(guī)模持續(xù)增長
近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲,2001~2005年短短4年里,全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍(參見表1-1)。
(二)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道
僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計7696億元,其中:國內(nèi)貸款1692億元,占21.99%;自籌資金2184億元,占28.38%;其他資金來源3671億元,占47.69%??梢姡y行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右,呈三足鼎立的態(tài)勢,看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn),自籌資金中只有55%左右為自有資金,30%~40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款,其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款;其他資金來源中,80%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計起來,有60%~70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持(部分企業(yè)甚至達到70%~80%)。
(三)股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小
2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格,截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家,僅占全部上市公司總量的2%,占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù),我們可以發(fā)現(xiàn),債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低,且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢,平均只占0.001%左右。
(四)房地產(chǎn)資金信托活躍
2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財產(chǎn)共計24.08億元,占全部信托財產(chǎn)總額的2.82%,比年初增加12.61億元,增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后,全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長,直到2005年9月中國銀監(jiān)會頒發(fā)212號文件——《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》(以下簡稱212號文),對信托融資進行嚴(yán)格限制,給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題
(一)融資渠道過于單一
從上面對表1-1的分析中可以得知,我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%~70%直接或間接來自銀行,只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求,相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu),加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險,不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
(二)銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱
作為自負(fù)盈虧的企業(yè),銀行對外投資講求的是風(fēng)險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益,承擔(dān)的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險,風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài),再加上各種違規(guī)貸款的存在,整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險,不利于銀行體系的穩(wěn)定。
(三)缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系
就房地產(chǎn)體系而言,目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系,專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位嚴(yán)重;缺乏規(guī)?;?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系;缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系;缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。
(四)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制尚不完善
目前,我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運用規(guī)定外,還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破
為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險,央行于2003年6月頒布實施了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴(yán)格規(guī)定,使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸,房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析
(一)發(fā)展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資,具有短期性特征,到期還本付息的財務(wù)風(fēng)險也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道,除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場以外,還可以發(fā)展市場化直接融資,建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。
1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式
房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行,很大程度上是銀行貸款的變種,但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如銀行,因而很難起到有效的風(fēng)險分散和風(fēng)險管理作用。此外,我國目前真正意義上的信托投資機構(gòu)并不多,且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此,一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機構(gòu),另一方面應(yīng)在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時,通過完善房地產(chǎn)金融市場,規(guī)范和發(fā)展信托融資方式,使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。
2.培育地產(chǎn)金融二級市場,推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化,就是將金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券),并通過二級市場進行交易,轉(zhuǎn)賣給市場投資者,以達到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場(個人房貸市場)的運作不僅使得一級市場(開發(fā)貸款市場)有了穩(wěn)定的資金來源,而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性,有效實現(xiàn)了風(fēng)險分散和風(fēng)險管理的目標(biāo),同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國,經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機構(gòu)擔(dān)保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品,具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率,受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前,我國的房貸證券化試點已進入方案設(shè)計階段,各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策,結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況,積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系
借鑒國外先進經(jīng)驗,逐步建立和完善政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系,以促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展,加速銀行資金周轉(zhuǎn),降低銀行金融風(fēng)險。
4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施
規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理,以防止在降低銀行風(fēng)險的同時產(chǎn)生新的隱患,引發(fā)新的金融風(fēng)險。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù);加快修訂《企業(yè)債券管理條例》,盡快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。
(二)進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家,在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此,要進一步改進和完善銀行間接融資渠道,更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷,但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀,提供一些有特色的信貸服務(wù),如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機構(gòu)有效結(jié)合,為企業(yè)提供貸款的融資方式,具體可采取的模式,如:中資銀行+外資銀行;中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu);中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu)+擔(dān)保企業(yè);中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙,等等,為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。
2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣,但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多,相反,從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。
(三)探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合,使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如,在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略,吸收新的投資者進入,成立項目合資公司,實行利潤分成,進行原始資本積累;在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險投資+股權(quán)投資的組合融資策略;在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作;在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)模或吸收實力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機構(gòu)的加盟。
融資的原理
從狹義上講,融資即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況,以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要,通過科學(xué)的預(yù)測和決策,采用一定的方式,從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金,組織資金的供應(yīng),以保證公司正常生產(chǎn)需要,經(jīng)營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應(yīng)該遵循一定的原則,通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們通常講,企業(yè)籌集資金無非有三大目的:企業(yè)要擴張、企業(yè)要還債以及混合動機(擴張與還債混合在一起的動機)。
從廣義上講,融資也叫金融,就是貨幣資金的融通,當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的狀況看,作為企業(yè)需要比以往任何時候都更加深刻,全面地了解金融知識、了解金融機構(gòu)、了解金融市場,因為企業(yè)的發(fā)展離不開金融的支持,企業(yè)必須與之打交道。如果不了解金融知識,不學(xué)習(xí)金融知識,作為搞經(jīng)濟的領(lǐng)導(dǎo)干部是不稱職的,作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人也是不稱職的。
常用融資的方式
(1)融資租賃
中小企業(yè)融資租賃是指出租方根據(jù)承租方對供貨商、租賃物的選擇,向供貨商購買租賃物,提供給承租方使用,承租方在契約或者合同規(guī)定的期限內(nèi)分期支付租金的融資方式。
想要獲得中小企業(yè)融資租賃,企業(yè)本身的項目條件非常重要,因為融資租賃側(cè)重于考察項目未來的現(xiàn)金流量,因此,中小企業(yè)融資租賃的成功,主要關(guān)心租賃項目自身的效益,而不是企業(yè)的綜合效益。除此之外,企業(yè)的信用也很重要,和銀行放貸一樣,良好的信用是下一次借貸的基礎(chǔ)。
(2)銀行承兌匯票
中小企業(yè)融資雙方為了達成交易,可向銀行申請簽發(fā)銀行承兌匯票,銀行經(jīng)審核同意后,正式受理銀行承兌契約,承兌銀行要在承兌匯票上簽上表明承兌字樣或簽章。這樣,經(jīng)銀行承兌的匯票就稱為銀行承兌匯票,銀行承兌匯票具體說是銀行替買方擔(dān)保,賣方不必?fù)?dān)心收不到貨款,因為到期買方的擔(dān)保銀行一定會支付貨款。
銀行承兌匯票中小企業(yè)融資的好處在于企業(yè)可以實現(xiàn)短、頻、快中小企業(yè)融資,可以降低企業(yè)財務(wù)費用。
(3)不動產(chǎn)抵押
不動產(chǎn)抵押中小企業(yè)融資是目前市場上運用最多的中小企業(yè)融資方式。在進行不動產(chǎn)抵押中小企業(yè)融資上,企業(yè)一定要關(guān)注中國關(guān)于不動產(chǎn)抵押的法律規(guī)定,如《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等,避免上當(dāng)受騙。
(4)股權(quán)轉(zhuǎn)讓
股權(quán)轉(zhuǎn)讓中小企業(yè)融資是指中小企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓公司部分股權(quán)而獲得資金,從而滿足企業(yè)的資金需求。中小企業(yè)進行股權(quán)出讓中小企業(yè)融資,實際是想引入新的合作者。吸引直接投資的過程。因此,股權(quán)出讓對對象的選擇必須十分慎重而周密,否則搞不好,企業(yè)會失去控制權(quán)而處于被動局面,建議企業(yè)家在進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前,先咨詢公司法專業(yè)人士,并謹(jǐn)慎行事。
(5)提供擔(dān)保
提供擔(dān)保中小企業(yè)融資的優(yōu)勢主要在于可以把握市場先機,減少企業(yè)資金占壓,改善現(xiàn)金流量。這種貿(mào)易中小企業(yè)融資適用于已在銀行開立信用證,進口貨物已到港口,但單據(jù)未到,急于辦理提貨的中小企業(yè)。進行提貨擔(dān)保中小企業(yè)融資企業(yè)一定要注意,一旦辦理了擔(dān)保提貨手續(xù),無論收到的單據(jù)有無不符點,企業(yè)均不能提出拒付和拒絕承兌。
(6)國際市場開拓資金
這部分資金主要來源于中央外貿(mào)發(fā)展基金。中小企業(yè)如果想通過這個渠道來融資,要注意,市場開拓資金主要支持的內(nèi)容是:境外展覽會、質(zhì)量管理體系、環(huán)境管理體系、軟件出口企業(yè)和各類產(chǎn)品認(rèn)證、國際市場宣傳推介、開拓新興市場、培訓(xùn)與研討會、境外投標(biāo)等,對面向拉美、非洲、中東、東歐和東南亞等新興國際市場的拓展活動,優(yōu)先支持。
(7)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺
相比其他的投資方式,愛投資互聯(lián)網(wǎng)金融平臺對申請融資的企業(yè)進行資質(zhì)審核、實地考察,篩選出具有投資價值的優(yōu)質(zhì)項目在投融界等投融資信息對接平臺網(wǎng)站上向投資者公開;并提供在線投資的交易平臺,實時為投資者生成具有法律效力的借貸合同;監(jiān)督企業(yè)的項目經(jīng)營,管理風(fēng)險保障金,確保投資者資金安全。愛投資創(chuàng)造的融資方式是讓專業(yè)的機構(gòu)做專業(yè)的事。一方面利用互聯(lián)網(wǎng)公開的優(yōu)勢、開放性的優(yōu)勢,同時結(jié)合傳統(tǒng)的金融機構(gòu)在風(fēng)險控制、信貸審核等等方面的專業(yè)度。愛投資作為一個投融資的平臺,處在中間的結(jié)合的地位,兩邊是投資者和有融資需求的需求方,但是又和第三方的擔(dān)保機構(gòu)進行密切合作。具有多年的專業(yè)的風(fēng)控能力,并且都是億級以上的資金,對用戶的投資進行專業(yè)性的擔(dān)保。同時還和像信用評級機構(gòu)、資產(chǎn)管理機構(gòu)合作,為用戶的投資信息提供全方面的解讀,以及對資產(chǎn)處置后續(xù)提供保障。
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