房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有哪些步驟
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有哪些步驟
市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)為營(yíng)銷決策提供依據(jù)的重要手段,也是企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)、提高競(jìng)爭(zhēng)力的必要途徑。在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)時(shí),離不開數(shù)學(xué)方法:如應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對(duì)市場(chǎng)調(diào)查收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理;應(yīng)用數(shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有哪些步驟?
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查步驟：準(zhǔn)備階段
1.提出問(wèn)題，明確目標(biāo)
市場(chǎng)研究意義重大，其中一個(gè)重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問(wèn)題。只有當(dāng)需要研究的問(wèn)題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切合實(shí)際的信息。在對(duì)需要研究的問(wèn)題進(jìn)行定義的過(guò)程中，確定所要研究項(xiàng)目的目標(biāo)也是一項(xiàng)重要的工作。每一項(xiàng)目應(yīng)含有一個(gè)或多個(gè)目標(biāo)。在這些目標(biāo)未被明確建立之前，是無(wú)法進(jìn)入下一步研究的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研也不例外，市場(chǎng)調(diào)研的任務(wù)是為營(yíng)銷決策提供信息，幫助決策者們發(fā)現(xiàn)并解決營(yíng)銷問(wèn)題，所以調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營(yíng)銷服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，任何偏離主題的調(diào)研都不能成為有效的調(diào)研。因此，在每次起草調(diào)研提案之前，調(diào)研人員首先要知道自己要做什么，要對(duì)調(diào)研目的與目標(biāo)十分明確。
2.初步情況分析和非正式調(diào)查
調(diào)研人員對(duì)初步提出來(lái)需要調(diào)查的課題，要搜集有關(guān)資料做進(jìn)一步分析研究，必要時(shí)還可以組織非正式的探測(cè)性調(diào)查，以判明問(wèn)題的癥結(jié)所在，弄清究竟應(yīng)當(dāng)調(diào)查什么。探測(cè)性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個(gè)別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來(lái)源。另一方面，如果研究的問(wèn)題能夠準(zhǔn)確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關(guān)系研究。同時(shí)，要根據(jù)調(diào)查的目的，考慮調(diào)查的范圍和規(guī)模多大才合適，調(diào)查的力量、時(shí)間和費(fèi)用負(fù)擔(dān)是否有保證。如果原來(lái)提出的課題涉及面太寬或者不切實(shí)際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過(guò)大、內(nèi)容過(guò)多，無(wú)法在限定時(shí)間內(nèi)完成，就應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地加以調(diào)整。
3.制訂調(diào)查方案和工作計(jì)劃，擬定調(diào)研計(jì)劃書。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查課題經(jīng)過(guò)上述分析研究之后，如果決定要進(jìn)行正式調(diào)查，就應(yīng)制訂調(diào)查方案和工作計(jì)劃，即擬定調(diào)研計(jì)劃書。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案是對(duì)某項(xiàng)調(diào)查本身的設(shè)計(jì)，目的是為了調(diào)查有序、有目的地進(jìn)行，它是指導(dǎo)調(diào)查實(shí)施的依據(jù)，對(duì)于大型的市場(chǎng)調(diào)查顯得更為重要。調(diào)查方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容如下：為完成調(diào)查的課題需要收集哪些信息資料;如何運(yùn)用數(shù)據(jù)分析問(wèn)題;明確獲得答案及證明答案的做法;信息資料從哪里取得，用什么方法取得;評(píng)價(jià)方案設(shè)計(jì)的可行性及調(diào)查費(fèi)用的說(shuō)明;方案進(jìn)一步實(shí)施的準(zhǔn)備工作等。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作計(jì)劃是指在某項(xiàng)調(diào)查之前，對(duì)組織領(lǐng)導(dǎo)、人員配備、考核、工作進(jìn)度、完成時(shí)間和費(fèi)用預(yù)算等做出安排，使調(diào)查工作能夠有計(jì)劃、有秩序地進(jìn)行，以保證調(diào)查方案的實(shí)現(xiàn)。
總之，市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書必須具有可操作性，對(duì)調(diào)查對(duì)象、調(diào)查范圍、調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算、調(diào)研日程安排等都應(yīng)給出明確的界定。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查步驟：實(shí)施階段
1.建立調(diào)查組織
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查任務(wù)和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查組織。調(diào)查人員確定后，需要集中進(jìn)行學(xué)習(xí)，對(duì)于臨時(shí)吸收的調(diào)查人員，更需要進(jìn)行短期培訓(xùn)。學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的內(nèi)容主要包括：明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案;掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查技術(shù);了解與房地產(chǎn)有關(guān)的方針、政策、法令;學(xué)習(xí)必要的經(jīng)濟(jì)知識(shí)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)等。
2.收集第二手資料
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所需的資料，可分為第一手資料和第二手資料兩大類。第一手資料是指需要通過(guò)實(shí)地調(diào)查才能取得的資料，取得這部分資料所花的時(shí)間較長(zhǎng)、費(fèi)用較大。第二手資料是指企業(yè)內(nèi)部記錄或已出版的外部記錄，取得這部分資料比較容易、花費(fèi)較少。在實(shí)際調(diào)查中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查方案提出的內(nèi)容，盡可能組織調(diào)查人員收集第二手資料。收集第二手資料，必須保證資料的時(shí)效性、準(zhǔn)確性和可靠性。對(duì)于統(tǒng)計(jì)資料，應(yīng)該弄清指標(biāo)的含義和計(jì)算的口徑，必要時(shí)應(yīng)調(diào)整計(jì)算口徑，使之符合調(diào)查項(xiàng)目的要求。對(duì)于某些估計(jì)性的數(shù)據(jù)，要了解其估算方法和依據(jù)以及可靠程度。對(duì)于某些保密的資料，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)保密的規(guī)定，由專人負(fù)責(zé)收集、保管。
3.收集第一手資料
經(jīng)常遇到的情況是，為解決問(wèn)題所需的資料并不能完全地從內(nèi)部記錄或已出版的外部記錄中獲得，即不能完全地從第二手資料中獲得，因此研究必須以第一手資料為基礎(chǔ)。收集第一手資料常要回答下面幾個(gè)問(wèn)題：是通過(guò)觀察實(shí)驗(yàn)還是詢問(wèn)來(lái)獲得資料;問(wèn)卷采取封閉式還是采取開放式結(jié)構(gòu);是將研究的目的直截了當(dāng)?shù)馗嬖V被訪者還是對(duì)他們隱瞞研究的目的;類似的問(wèn)題還很多，上述幾個(gè)問(wèn)題是在研究過(guò)程中必須回答的基本問(wèn)題。
在收集第一手資料的過(guò)程中，還必然伴隨著對(duì)調(diào)查樣本的設(shè)計(jì)和樣本的采集。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，廣泛采用的是抽樣調(diào)查法。因此，研究人員在樣本設(shè)計(jì)過(guò)程中必須考慮調(diào)研總體、樣本單位、抽樣設(shè)計(jì)、樣本規(guī)模等因素。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查步驟：分析和總結(jié)階段
1.數(shù)據(jù)的分析與解釋
數(shù)據(jù)分析包括對(duì)采用的抽樣方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，以及對(duì)數(shù)據(jù)的編輯、編碼和制表。編輯就是對(duì)問(wèn)卷表進(jìn)行縱覽的過(guò)程，以保證問(wèn)卷的完整、連續(xù);編碼就是對(duì)問(wèn)題加以編號(hào)，以使資料更好地發(fā)揮分析作用;制表就是根據(jù)某種指標(biāo)對(duì)觀察得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類和交叉分類。
在大多數(shù)研究中，都要涉及編碼、編輯和制表程序。而統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)作為一種獨(dú)特的抽樣過(guò)程和數(shù)據(jù)搜集工具，往往應(yīng)用于某些特殊的研究。在可能的情況下，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)一般都在數(shù)據(jù)搜集和分析之前就進(jìn)行，以保證所得到的數(shù)據(jù)與意欲研究的問(wèn)題密切相關(guān)。
2.編寫調(diào)研報(bào)告。
調(diào)查研究報(bào)告主要?dú)w納研究結(jié)果并得到結(jié)論，提交給管理人員決策使用。很多主管人員都十分關(guān)心這一報(bào)告，并將它作為評(píng)價(jià)研究成果好壞的標(biāo)準(zhǔn)。因此，研究報(bào)告必須寫得十分清楚、準(zhǔn)確。無(wú)論你的研究做得多么深透、高明，如果沒(méi)有一份好的研究報(bào)告，都將會(huì)前功盡棄。
調(diào)研報(bào)告的主要內(nèi)容包括：調(diào)查目的、方法、步驟、時(shí)間等說(shuō)明;調(diào)查對(duì)象的基本情況;所調(diào)查問(wèn)題的實(shí)際材料與分析說(shuō)明;對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)，作出結(jié)論;提出建設(shè)性的意見和建議;統(tǒng)計(jì)資料、圖表等必要附件。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的結(jié)構(gòu)多種多樣，沒(méi)有固定的格式，一般由導(dǎo)言、主體、建議與附件組成。導(dǎo)言部分介紹調(diào)查課題的基本狀況，是對(duì)調(diào)查目的簡(jiǎn)單而基本的說(shuō)明;主體部分應(yīng)概述調(diào)查的目的，說(shuō)明調(diào)查所運(yùn)用的方法及其必要性，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明;附件部分是用來(lái)論證、說(shuō)明主體部分有關(guān)情況的資料，如資料匯總統(tǒng)計(jì)表、原始資料來(lái)源等。
編寫房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，還應(yīng)當(dāng)注意：堅(jiān)持實(shí)事求是原則，調(diào)研報(bào)告要如實(shí)反映市場(chǎng)情況和問(wèn)題，對(duì)報(bào)告中引用的事例和數(shù)據(jù)資料，要反復(fù)核實(shí)，必須確鑿、可靠;要突出重點(diǎn)，調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容必須緊扣調(diào)查主題，突出重點(diǎn)。結(jié)構(gòu)要條理清楚，語(yǔ)言要準(zhǔn)確精練，務(wù)必把所說(shuō)的問(wèn)題寫得清楚透徹;結(jié)論明確，調(diào)查結(jié)論切忌模棱兩可、不著邊際。要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，敢于提出建議，以供決策參考，結(jié)論和建議可歸納為要點(diǎn)，使之更為醒目。調(diào)研報(bào)告應(yīng)完整、整齊裝訂，印刷清楚、精致美觀。
3.總結(jié)反饋。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查全過(guò)程結(jié)束后，要認(rèn)真回顧和檢查各個(gè)階段的工作，做好總結(jié)和反饋，以便改進(jìn)今后的調(diào)查工作。總結(jié)的內(nèi)容主要有：調(diào)查方案的制訂和調(diào)查表的設(shè)計(jì)是否切合實(shí)際;調(diào)查方式、方法和調(diào)查技術(shù)的實(shí)踐結(jié)果，有哪些經(jīng)驗(yàn)可以推廣，有哪些教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)吸取;實(shí)地調(diào)查中還有哪些問(wèn)題沒(méi)有真正搞清，需要繼續(xù)組織追蹤調(diào)查;對(duì)參加調(diào)查工作的人員做出績(jī)效考核，以促進(jìn)調(diào)查隊(duì)伍的建設(shè)，提高調(diào)查水平和工作效率。
值得注意的是，在上述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序中，除了提出問(wèn)題這一步驟之外，其他研究步驟并不能完全依照設(shè)想的程序進(jìn)行。并且這些步驟也不是僵化不變的，實(shí)際運(yùn)用時(shí)，可視調(diào)查內(nèi)容、環(huán)境條件及要求的輕重緩急，靈活使用，有的程序可以省去、有的可以強(qiáng)化、有的可以重復(fù)。例如，在制訂某項(xiàng)研究方案時(shí)，我們也許會(huì)發(fā)現(xiàn)要研究的問(wèn)題并沒(méi)有很好地定義，這樣，研究人員也許需要重新回到第一步，對(duì)需要研究的問(wèn)題再做仔細(xì)的界定;再如，進(jìn)入收集數(shù)據(jù)階段時(shí)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)原計(jì)劃的方法成本太高，這時(shí)為了保持預(yù)算平衡，就可能需要對(duì)原來(lái)的研究設(shè)計(jì)進(jìn)行改變，減少資料規(guī)模，或以其他資料來(lái)代替(也許依靠第二手資料)。但當(dāng)資料已經(jīng)收集得差不多時(shí)，研究人員要再對(duì)研究方案做改動(dòng)的話，所花的代價(jià)就非常大，這將影響研究的進(jìn)行。正因如此，在進(jìn)行資料收集之前，就應(yīng)對(duì)研究設(shè)計(jì)十分認(rèn)真的考慮，以免造成不必要的損失。