購(gòu)房貸款的小技巧都有哪些
在生活中，很多人都會(huì)選擇用貸款的方式購(gòu)房，但是，購(gòu)房貸款也是有一定技巧的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房貸款的技巧，希望能幫到你們。
購(gòu)房貸款的技巧
1、對(duì)家庭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和收支作出評(píng)估
買房第一步就是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，首先最低30%的首付款就是一個(gè)很嚴(yán)肅的問題，其次就是貸款之后每月需要還的月供問題。
在房子上的資金付出是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間都伴隨左右的問題，肯定與自己的生活息息相關(guān)，所以必須要對(duì)貸款買房是否對(duì)自己的家庭生活造成影響作出一個(gè)簡(jiǎn)單的評(píng)估。
主要考慮在交首付和每月按時(shí)還月供之后，是否有能力保障自己在生活、醫(yī)療、教育上的支出，據(jù)此選擇是否貸款買房，貸款金額和年限等問題都是隨之要考慮的。
2、提前計(jì)算自己的還貸能力
在考慮了家庭的實(shí)力之后，就要計(jì)算自己的還貸能力，因?yàn)檫€貸能力是決定可貸款額度高低的重要依據(jù)。
如果自己預(yù)估的還貸能力就很有限，對(duì)貸款買房按時(shí)還貸沒有信心，會(huì)嚴(yán)重影響到未來的生活，造成收支不平衡，那么貸款買房就是一件略顯多余的事情了。而且，買房需要的支出不僅僅是在買房自身上，交房以后的裝修，也是一項(xiàng)高額支出。
3、確保自己的銀行流水穩(wěn)定
能否獲得銀行貸款的審批，為了及時(shí)的獲得銀行發(fā)放貸款，還要關(guān)注自己的銀行流水。
通常來說，銀行貸款需要提供6個(gè)月及以上的銀行流水。穩(wěn)定且有效的銀行流水既是個(gè)人資金能力的代表，也是銀行審批，發(fā)放貸款額度的重要依據(jù)。所以，為了能夠獲得銀行的貸款，減輕自己的購(gòu)房壓力，保證穩(wěn)定的工作和銀行流水也是很重要的一步。
4、貸款期限盡可能延長(zhǎng)
我們都知道，貸款是有年限限制的，如果想減輕還貸壓力，最好的辦法便是盡可能延長(zhǎng)貸款期限，將每月還貸的壓力減小一些。
當(dāng)然，有金融常識(shí)的人還可以根據(jù)銀行金融知識(shí)，分析住房貸款利率，選擇合適的貸款年限。對(duì)于普通大眾來說，只要貸款資質(zhì)合格，貸款人年齡也沒有什么問題，通常是以選擇最長(zhǎng)貸款年限的方式來貸款，后期也可以選擇提前還款。
5、采用公積金貸款的需注意讓自己公積金符合當(dāng)?shù)氐馁J款政策
目前貸款買房有兩種方式，一種是商業(yè)銀行貸款，還有一種便是公積金貸款。
如果可以選擇公積金貸款買房，相信更多人愿意選擇它，因?yàn)楣e金貸款要遠(yuǎn)比商業(yè)貸款優(yōu)惠，能減輕不少購(gòu)房壓力。但是，決定采用公積金貸款前一定要了解一下公積金貸款的政策，確保自己的公積金沒有斷繳，確保開發(fā)商允許使用公積金貸款。
6、購(gòu)買二手房的需注意房齡
貸款買房不僅受到貸款人自身因素的影響，房屋本身也是影響貸款的一大因素。如果房屋房齡太大，那么銀行在對(duì)房屋進(jìn)行審核的時(shí)候，因?yàn)榉魁g問題可能不會(huì)批準(zhǔn)太高的額度，也不會(huì)貸太長(zhǎng)的年限。這么算下來，購(gòu)房者的購(gòu)房壓力就大了很多。
貸款買房的常見誤區(qū)
1.公積金繳存的越多越好?
如果個(gè)人公積金月繳存額越高，那么，貸款期限將無法達(dá)到三十年，因?yàn)楣e金中心會(huì)認(rèn)為，繳存額高的職工收入也高，根本就不需要貸三十年。所以，并不是公積金繳存的越多越好。
2.房貸期限越長(zhǎng)越好?
為減少經(jīng)濟(jì)壓力，有些房貸者在選擇貸款期限時(shí)認(rèn)為貸款期限越長(zhǎng)越好，雖然公積金相對(duì)商業(yè)貸款利率較低，但很多人忽略了貸款期限越長(zhǎng)支付銀行的利息也就越多。
3.提前還款越早越省錢?
很多房貸者在手頭資金寬裕的情況下，都認(rèn)識(shí)提前還款越早越省錢，但實(shí)際上并不是任何情況下都劃算，比如房貸利率享受了七折或八五折優(yōu)惠，或是手上的投資理財(cái)產(chǎn)品收益率高于貸款利率，亦或是還款期限已過半……這些情況下進(jìn)行提前還款都不能省錢。
4.信用記錄不良就不能申請(qǐng)信用貸款?
信用貸款銀行重要考量的是個(gè)人信用記錄，但并不是個(gè)人信用不良就不能申請(qǐng)信用貸款，如果借款人逾期次數(shù)少、金額小，銀行還是會(huì)酌情放貸，但是貸款利率或被提高，貸款成數(shù)也有可能降低。
5.公積金貸款一定比商業(yè)貸款省錢?
公積金貸款是一種政策性貸款，它屬于福利貸款，因此它比商業(yè)貸款的利率要低一些，不過，隨著商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的下調(diào)，公積金貸款的利率優(yōu)勢(shì)也在減少。
如果買二手房，首次置業(yè)，基本上都可以享受30%的下浮利率優(yōu)惠，以十年貸款為例，每一萬元商業(yè)貸款的月供金額只比公積金貸款多1.37元，因此，如果貸款金額不大的話，兩者在月供方面的差異并不大。
但從保險(xiǎn)費(fèi)方面來說，并不是這樣，保險(xiǎn)費(fèi)一般為貸款金額×貸款年限×0.02%，如果是買一手樓，由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)貸款和公積金貸款買樓者的折扣往往不一樣，因此采用公積金貸款同樣不一定劃算。
6.選擇中小銀行就一定比四大商業(yè)銀行省錢?
在很多人的眼里，四大商業(yè)銀行牛氣十足，推出的貸款業(yè)務(wù)既不靈活，收費(fèi)也高，不如選擇中小銀行省錢。中小銀行的存款額不太穩(wěn)定，因此當(dāng)手頭錢多的時(shí)候，申請(qǐng)貸款往往手續(xù)較方便，而一旦額度用得差不多的話，申請(qǐng)手續(xù)就會(huì)很麻煩。
購(gòu)房貸款的流程
1、與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。
此時(shí)需要注意審查開發(fā)商是否具有“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
2、繳付首付款，注意保存首付款收據(jù)。
3、到銀行填寫《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》。
開發(fā)商一般都會(huì)與一家或幾家銀行簽訂合作協(xié)議，因此到與開發(fā)商有協(xié)議的銀行辦理按揭貸款協(xié)議，這樣手續(xù)會(huì)方便些。帶齊首付款收據(jù)、《商品房買賣合同》、身份證、本市戶口簿(非本市戶口提供一年以上暫住證明)、收入證明等原件及復(fù)印件到銀行填寫《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》。
4、銀行審查按揭貸款申請(qǐng)。
銀行的信貸人員對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查和逐級(jí)審批，如果認(rèn)為符合銀行的貸款條件，會(huì)通知申請(qǐng)人簽訂《個(gè)人房屋按揭貸款合同》，合同期限不超過30年。
5、到房管局辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán)。到公證部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證。到保險(xiǎn)公司辦理房屋保險(xiǎn)。以上手續(xù)銀行一般會(huì)代辦。
6、開立賬戶。
選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立還款專用的儲(chǔ)蓄存折賬戶或儲(chǔ)蓄卡、信用卡賬戶。同時(shí)，賣房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。
7、支用貸款。
經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。
8、按約還款。
借款人必須按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息，否則銀行可以依法收回房屋。
9、償還完畢貸款。
貸款本息結(jié)清后，注銷抵押登記，購(gòu)房者就成為房屋的真正人了。
購(gòu)房要盡量多貸的原因
①、未來的錢比現(xiàn)在的錢貶值
錢一直在貶值，貸款買房就是提前透支未來的成果來享受現(xiàn)在的生活，未來也許掙得比現(xiàn)在更多。此外，現(xiàn)在每年的通貨膨脹率為10%左右，若扣除4%左右的房貸利率，貸款買房很劃算。
②、貨幣杠桿放大家庭財(cái)富
專家說“中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于上升通道，財(cái)富的增長(zhǎng)與泡沫化是共生現(xiàn)象。”
對(duì)普通人來說，靠每月固定的微薄收入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上通貨膨脹的，辛辛苦苦掙得錢一直在被侵蝕。而貸款買房意味著負(fù)債，負(fù)債是具有杠桿效應(yīng)的，可以使普通人擁有更多財(cái)富。
?、?、留有余地
現(xiàn)在多數(shù)家庭都是工薪家庭，每個(gè)月收入較為固定，如果把積蓄全拿去買房，那么萬一遇到急事就會(huì)很心慌，畢竟手中握有現(xiàn)金比沒有錢踏實(shí)得多。如果可以的話，還可以用閑置的資金進(jìn)行其它的投資，從而獲取其它收益。
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