安慶市物業(yè)管理條例
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安慶市物業(yè)管理條例
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！ 〗ㄔO(shè)、規(guī)劃、城管執(zhí)法、公安、工商、物價等行政主管部門按照各自職責，密切配合，做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
居民委員會、村民委員會和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第五條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。?
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)推選業(yè)主代表，享有被推選權(quán);
(六)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)、使用權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約(含業(yè)主臨時公約)、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，配合物業(yè)服務(wù)活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，應(yīng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定劃分：
(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)住宅建筑規(guī)模在2萬平方米以下的，按照街區(qū)道路等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個住宅區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。?
(五)本辦法施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)所在地轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)和物業(yè)所在地居(村)民委員會組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議一般應(yīng)當制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等。
第十條 對尚未成立
立業(yè)主大會，有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當引導(dǎo)業(yè)主按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會會議：
(一)入住率達到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿3年的。
第十一條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的具體意見應(yīng)當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。
第十二條 首次業(yè)主大會會議上業(yè)主的投票權(quán)按如下方式確定：
(一)住宅物業(yè)按照一套房屋計一投票權(quán);
(二)非住宅物業(yè)按照建筑面積每200平方米計一投票權(quán);建筑面積200平方米以下，有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計一投票權(quán)。
業(yè)主的投票權(quán)可以書面委托其他業(yè)主、物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不享有業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。
首次業(yè)主大會會議之后業(yè)主的投票權(quán)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
第十三條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);?
(四)決定物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;?
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。?
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。決定第十三條第四項規(guī)定的事項，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過。?
第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。?
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
(一)有20%以上業(yè)主提議的;?
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;?
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。?
業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議。?
第十六條 業(yè)主公約應(yīng)當包括以下內(nèi)容：?
(一)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù);?
(二)業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項的方式;?
(三)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;?
(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;?
(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;?
(六)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán);?
(七)物業(yè)維修、養(yǎng)護和管理費用的繳納、使用、監(jiān)管;?
(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則;?
(九)違反業(yè)主公約的責任;?
(十)其他有關(guān)事項。?
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)就以下事項作出約定：?
(一)業(yè)主大會的議事方式;?
(二)業(yè)主大會的表決程序;?
(三)業(yè)主投票權(quán)確定辦法;?
(四)業(yè)主委員會的組成和委員任期;?
(五)其他有關(guān)事項。?
第十八條 業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。?
第十九條 業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。?
業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則違反法律、法規(guī)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。?
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。?
第二十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：?
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;?
(二)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章;?
(三)遵守業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);?
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有業(yè)主公信力;
(五)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。?
第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。?
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并告知相關(guān)的居民委員會。?
前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當在30日內(nèi)以書面形式重新備案和告知。?
第二十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，每屆任期一般為3年，業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定少于3年的從其規(guī)定，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉，推舉新一屆業(yè)主委員會委員候選人;逾期未換屆的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當督促其換屆。?
業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。?
第二十三條 業(yè)主委員會的職責：?
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;?
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;?
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;?
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;?
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。?
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。?
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：?
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;?
(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;?
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;?
(四)因犯罪正在受到刑事追究的;?
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;?
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;?
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。?
經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。?
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，由全體業(yè)主承擔，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。?
前款規(guī)定的費用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會應(yīng)當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。?
第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會開展工作。?
居(村)民委員會應(yīng)當協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。
第三章 前期物業(yè)管理及移交?
第二十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。?
投標人少于3個或者住宅物業(yè)面積在5萬平方米以下的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。?
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。?
第三十條 建設(shè)單位物業(yè)銷售前，應(yīng)當依照建設(shè)行政主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本制定業(yè)主臨時公約。并將業(yè)主臨時公約報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。?
業(yè)主臨時公約應(yīng)當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主權(quán)利義務(wù)、
違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當承擔的責任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。?
建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售時將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。?
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當在業(yè)主臨時公約上以簽字同意的方式承諾遵守。?
在首次業(yè)主大會通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。?
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并按照有關(guān)規(guī)定共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗;建設(shè)單位應(yīng)當及時解決物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題以及其他遺留問題。查驗結(jié)束后，雙方應(yīng)當按照規(guī)定辦理承接驗收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。?
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：?
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;?
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;?
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;?
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。?
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料交還業(yè)主委員會。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。?
第三十三條 在規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)項目時，應(yīng)當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，且最少不低于建筑面積80平方米。?
市規(guī)劃行政主管部門許可建設(shè)項目時，應(yīng)當在規(guī)劃設(shè)計方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當便于物業(yè)管理活動。?
物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、保安值班用房、水電工操作用房、保潔用房、業(yè)主委員會活動用房。?
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定，按工程總造價3%的比例提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金，專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。?
物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理與使用根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。?
第四章 物業(yè)管理服務(wù)?
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。?
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：?
(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理;?
(二)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費用，并取得合理的利潤;?
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;?
(四)選聘專業(yè)企業(yè)承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù);?
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。?
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：?
(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益和經(jīng)濟效益;?
(二)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等服務(wù);?
(三)定期公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修資金的使用情況;?
(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;?
(五)組織、協(xié)助有關(guān)單位提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動;?
(六)法律、法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。?
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。?
物業(yè)服務(wù)合同采用格式條款的，提供方應(yīng)當將合同樣本在制定后30日內(nèi)報工商行政管理部門備案。?
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對發(fā)生在產(chǎn)權(quán)物業(yè)部位內(nèi)的人身生命、財產(chǎn)有特殊保護、保管要求的，另行簽訂特殊保護、保管合同。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容：?
(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;?
(二)物業(yè)管理事項;?
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準;?
(四)物業(yè)服務(wù)費用;?
(五)雙方的權(quán)利義務(wù);?
(六)專項維修資金的管理與使用;?
(七)物業(yè)管理用房的配置、使用、維修和管理;?
(八)物業(yè)服務(wù)合同期限;?
(九)違約責任;?
(十)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;?
(十一)其他約定的事項。?
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于15天，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。
第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約的，業(yè)主大會應(yīng)當及時選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。?
物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列資料和財物：?
(一)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料;
(二)物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;?
(三)有關(guān)代管的物業(yè)管理的款項及其他應(yīng)當移交的票據(jù)和賬冊。?
業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。?
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。?
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔，物業(yè)服務(wù)費自物業(yè)交付之日起交納。?
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當征得業(yè)主同意。?
第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，具體辦法另行制定。?
物業(yè)具體收費標準由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)等級和相應(yīng)的基準價及浮動幅度在物業(yè)合同中約定。?
物價部門會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督管理。?
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的，向業(yè)主收取;物業(yè)管理企業(yè)使用的，向物業(yè)管理企業(yè)收取。?
物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)的委托有償代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。?
公用企業(yè)不得向物業(yè)管理企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔的有關(guān)費用。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。?
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：
(一)物業(yè)管理用房;?
(二)垃圾集散間、公廁;?
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、道路、圍墻、運動場及其他公共場所、公用設(shè)施;?
(四)按規(guī)劃配建的非機動車車位、車庫;?
(五)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的公共配套設(shè)施。
以上用房、設(shè)施設(shè)備和場地不得抵押與買賣，不得改變使用用途。?
第四十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當自收到之日起15日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護?
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對業(yè)主裝飾裝修房屋進行指導(dǎo)和監(jiān)督。?
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。?
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。?
第四十八條 物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、承租人物業(yè)使用性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)費用交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。?
第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：?
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);?
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;?
(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的;?
(五)違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營;?
(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;?
(七)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;?
(八)違反規(guī)定停放自行車和機動車輛;?
(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;?
(十)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。?
違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。?
第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)依法向有關(guān)部門辦理報批或登記手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當將業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70%納入物業(yè)專項維修資金，但業(yè)主大會另作決定的除外。?
第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。?
車輛在共用部位的停放和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。?
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用企業(yè)，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。?
第五十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。?
物業(yè)專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)專項維修資金的管理，實行專戶存儲、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶的原則，具體使用和續(xù)籌方案由業(yè)主大會按照國家有關(guān)規(guī)定決定。業(yè)主委員會應(yīng)當每半年向業(yè)主公示物業(yè)專項維修資金的使用情況，并接受市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管。?
第五十四條 物業(yè)維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：
(一)保修期滿后物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔;?
(二)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)收費中支出;維修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支，根據(jù)受益對象，由本幢、本單元物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例承擔;?
(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。?
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備進行管理、維修時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當給予配合。?
第六章 法律責任?
第五十五條 有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰：?
(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的;?
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;?
(三)不移交有關(guān)資料的;?
(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的;?
(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;?
(六)物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;?
(七)挪用物業(yè)專項維修資金的;?
(八)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。?
第五十六條 業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)或者超越業(yè)主大會授權(quán)范圍權(quán)限、侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。?
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會應(yīng)及時制止，并按照業(yè)主公約進行處理。?
第五十八條 未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城市管理行政執(zhí)法部門按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定處罰。?
第五十九條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其期限交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。?
物業(yè)使用人不交納物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主應(yīng)負連帶交納責任。?
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，市房地產(chǎn)行政主管部門及相關(guān)行政主管部門依法責令限期改正并給予處罰;情節(jié)嚴重的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級，直至吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書：?
(一)不履行物業(yè)服務(wù)合同的;?
(二)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的;?
(三)管理制度不健全、管理混亂的。?
第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同格式條款應(yīng)當備案而不備案的，由工商行政管理部門責令限期改正;逾期拒不改正的，可以處500元以上2000元以下的罰款。?
第六十二條 房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為不依法查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。?
第六十三條 違反本辦法其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第七章 附則?
第六十四條 本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的大廈、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、公共景點等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第六十五條 各縣(市)可參照本辦法制定具體實施細則。?
第六十六條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門負責解釋。?
第六十七條 本辦法自2007年4月1日起施行。市人民政府1999年11月7日發(fā)布的《安慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(宜政發(fā)〔1999〕28號)同時廢止。
物業(yè)管理服務(wù)理念與技巧
1、先人后已。這是“顧客至上”服務(wù)理念在物業(yè)管理這個特殊行業(yè)的具體應(yīng)用。大家知道，業(yè)主是服務(wù)企業(yè)的“上帝”和衣食父母，作為物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)象尊重父母一樣尊重業(yè)主，樹立高尚的情操，把自己放在一個管家或仆人的位置上，主動為業(yè)主提供服務(wù)，當好乙方，而不能顛倒過來，先搞自我服務(wù)，更不能凡事討價還價，或要求業(yè)主為我們服務(wù)。譬如，當工作人員和業(yè)主同乘電梯時，應(yīng)主動避讓，讓業(yè)主先進先下;當發(fā)現(xiàn)業(yè)主提(拿)較重東西在小區(qū)行走時，應(yīng)主動幫助提(拿)，助人業(yè)主一臂;當業(yè)主有什么投訴時，應(yīng)體諒對方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理。只有把服務(wù)工作做好了，物管企業(yè)才能受到廣大業(yè)主的認可。
2、品味超前。所謂品味超前，就是指觀念要先進，并不斷接受新事物，做到與時俱進，更新觀念，勇于追求時尚和時髦，在時尚觀念和服務(wù)理念上給業(yè)主以耳目一新的感覺，在為業(yè)主提供日常專業(yè)服務(wù)的同時，在生活方式和居住理念上給業(yè)主創(chuàng)造高格調(diào)、高品位的藝術(shù)享受。在實際工作中，理念上的模糊或混亂必須導(dǎo)致思想上的錯亂，而思想上的錯亂又必然導(dǎo)致行動上的動亂。比如，物管企業(yè)每逢重大節(jié)日都要進行節(jié)日裝飾布置，而這種布置必須反映時代的先進性要求，適應(yīng)廣大業(yè)主群的品味性要求，并體現(xiàn)出本小區(qū)或樓宇的特色性要求。否則，就會引起業(yè)主的投訴或不滿，起不到應(yīng)有的裝飾和宣傳作用。要正確處理好成本控制與實際需要的關(guān)系，不能以控制成本為由降低裝飾布置的水準。
3、務(wù)實求細。物業(yè)服務(wù)千頭萬緒,其服務(wù)質(zhì)量往往看得見、摸得著、聞得到，來不得半點虛偽和糊弄。因此，物業(yè)服務(wù)無小事，無論是保安、保潔還是綠化、維修，每一位員工都要盡職盡責，細心做好每一個環(huán)節(jié)的工作?；蛟S有些事情，在物管企業(yè)看來是小事，但對于某個具體的業(yè)主來說，可能就是大事和急事。所以，我們不論是一線工作人員還是后方工作人員，都要強化服務(wù)意識，加強責任心，做到精細管理，細微服務(wù)，把工作激情與“首問責任制”、“小區(qū)主任負責制”、“主任季度考核、員工月度考評”結(jié)合起來。要建立起一整套以業(yè)主為關(guān)注焦點的規(guī)范內(nèi)部管理運作的服務(wù)質(zhì)量標準體系和工作流程，并做到先想先做，任勞任怨，勤能補拙，以保證服務(wù)工作的及時性和質(zhì)量。
4、能言巧語。這是由物業(yè)服務(wù)的特性所決定的。因為，物業(yè)服務(wù)整天與人打交道，不僅要學會做，而且要學會說，經(jīng)常就有關(guān)事項與人溝通。實際上，無論男人與女人都喜歡聽好話，一些表揚與贊美的話，會使業(yè)主產(chǎn)生心理上的一種共鳴和滿足感。同時，物業(yè)管理又是新興行業(yè)，我們要學會一邊開展工作，一邊向業(yè)主宣傳和推介物業(yè)管理的一些理念與知識，以換取廣大業(yè)主的理解和支持。當然，提倡會說話，不是叫我們不做工作，只會花言巧語，更不能言行不一，而是提倡我們一定要在干好工作的前提下，學會溝通和表達，尊重和反映客觀事實，用我們的真誠和發(fā)自內(nèi)心的肺俯之言，說服業(yè)主，打動對方，使其產(chǎn)生共鳴。比如，當遇到業(yè)主時，應(yīng)主動熱情地打招呼，而且要簡明扼要、言簡意賅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或語無倫次，羅羅嗦嗦。其實，主動熱情地打招呼，會像春風拂柳、柳絲輕蕩一般，給業(yè)主以十分的好感;而不理不睬或笨嘴笨舌，則會像數(shù)九寒天、冰天雪地一般，給業(yè)主以十分的厭惡。我們每一個員工的笑臉、每一個保安的手勢、每一個維修工的禮貌問候，都將成為化解矛盾的潤滑劑，解決問題的添加劑，增加友誼的粘合劑，進而為我們的物業(yè)服務(wù)插上翅膀，獲取業(yè)主對我們更高的滿意度。
5、急人所急。物管企業(yè)應(yīng)多站在業(yè)主的立場上想一想，把熱情服務(wù)、貼心服務(wù)與主動服務(wù)、及時服務(wù)結(jié)合起來，做到急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，切實幫助他們解決實際需要，從而拉近企業(yè)與業(yè)主的距離。事實上，有些業(yè)主的需求往往是火燒眉毛的急事，不管是找到一線員工，還是小區(qū)管理員，或是公司任何一個員工，都必須提供及時、便利、高效、經(jīng)濟、便民的服務(wù)。而要做到這一點，小區(qū)應(yīng)設(shè)立24小時的服務(wù)電話，及時受理業(yè)主各種投訴或需求;通過定期召開座談會等形式，面對面地直接及時地了解業(yè)主的需求;主動把事情想在前、做在前，把矛盾和問題化解在萌芽狀態(tài)。
6、誠信守諾。就是要認認真真遵守和履行物業(yè)服務(wù)合同，做到言行一致、重質(zhì)量、守誠信。有人說，誠信不僅是一種品行，更是一種責任和品牌，還是一種資源，也是物管企業(yè)的發(fā)展之路。為做到這一點，我們公司主動導(dǎo)入ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，將“每天前進一步，永遠微笑服務(wù)”作為公司質(zhì)量方針，將“誠信守諾”作為公司的服務(wù)宗旨內(nèi)容，要求做到顧客需求的評審率達100%，解決業(yè)主投訴的及時率達100%，服務(wù)承諾兌現(xiàn)率達100%，反饋率達100%。為了確保業(yè)主滿意，公司還堅持每季度進行一次顧客滿意度調(diào)查，及時、準確地了解業(yè)主的滿意程度，重點關(guān)注顧客的不滿意信息，對癥下藥，持續(xù)改進，不斷提高了顧客的滿意度。
7、安全第一。安全是當代社會文明和進步的重要標志，關(guān)系著千家萬戶業(yè)主的安危，牽動著廣大業(yè)主的心，也成為廣大業(yè)主的首選訴求和物管企業(yè)的最大挑戰(zhàn)。講安全，重點是消防安全，尤其是防火、防盜;難點是防止保安漏崗、睡覺和監(jiān)守自盜;熱點是業(yè)主借安全無保而胡鬧，包括拒交物業(yè)服務(wù)費等。因此，作為物管企業(yè)要十分關(guān)注社區(qū)安全，堅持一手抓效益，一手抓安全，以安全保效益，以效益促安全，不能顧此失彼，或厚此薄彼。要正確處理好安全與穩(wěn)定的關(guān)系、安全與生產(chǎn)的關(guān)系、檢查與整改的關(guān)系、偶然與必然的關(guān)系、突擊與持久的關(guān)系、硬件與軟件的關(guān)系，努力關(guān)注業(yè)主對安全的訴求，保一方平安。
8、溫馨提示。溫馨提示一般不是物業(yè)管理合同的具體服務(wù)內(nèi)容，而是以人為本理念在物業(yè)服務(wù)中的具體運用，是一種十分具有人性化和充滿人情味的超值服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)上的理念創(chuàng)新和價值創(chuàng)造。一般來講，溫馨提示，在時機上要重點把握季節(jié)轉(zhuǎn)換、重大事項出臺、節(jié)假日等，在內(nèi)容上要重點把握防火、防盜、防寒、防暑等，在形式上要重點把握以書面提示為主，在對象上要重點把握一般針對廣大業(yè)主群而不是某個業(yè)主。實踐證明，溫馨提示是拉近企業(yè)與業(yè)主距離的一種好形式，也是實現(xiàn)企業(yè)與業(yè)主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終達到人區(qū)和諧的目的的一種好途徑。
9、群策群力。物管企業(yè)專業(yè)復(fù)雜，崗位較多，人員分散，要想達到顧客滿意，需要調(diào)動所有員工的積極性，各展其長，各盡其能，群策群力，做好自己的事，看好每一個陣地。其實，物管企業(yè)的盛衰轉(zhuǎn)換，關(guān)鍵在有沒有團隊精神。假如一個企業(yè)人心渙散，其發(fā)展必不長久。譬如，我們公司以前等、靠、要思想嚴重，人心不齊，致使企業(yè)發(fā)展緩慢;自2003年秋開始，公司班子堅持用新的作風辦新的企業(yè)，企業(yè)管理、效益、形象等方面都取得了顯著的變化，各項經(jīng)營管理指標完成理想，使企業(yè)的經(jīng)營管理邁上了新的臺階。
10、專業(yè)要專。物業(yè)服務(wù)看似簡單，因為沒有很特別的技術(shù)要求，人們誤認為沒有專業(yè)性要求。其實，現(xiàn)代物業(yè)管理不同于傳統(tǒng)的巡巡掃掃、站崗放哨和修修補補，而是一門專業(yè)，各有各的要求，包括要求具備現(xiàn)代綜合知識、社會經(jīng)驗和專業(yè)技能。譬如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新、保潔開荒等項目。保安員不僅要學會巡邏發(fā)現(xiàn)應(yīng)急事項，還要學會擒拿格斗處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握電工知識、消防知識以及治安條例等法律法規(guī)知識。尤其是維修工是物業(yè)管理企業(yè)的基本技術(shù)力量，應(yīng)鉆研相關(guān)的維修技術(shù)，學會電腦，成為本行業(yè)的行家里手。
11、拴心留人。物業(yè)管理是勞動密集型企業(yè)，勞務(wù)人員中外來工多、農(nóng)民工多、文化水平低的多，特別是他們沒有接受過系統(tǒng)的職業(yè)道德教育和技能培訓，難以形成義利結(jié)合、以企業(yè)為家的職業(yè)道德觀，所以，流動性特別大，有時甚至像牧民一樣，說走就走。物管企業(yè)應(yīng)下力氣針對這些特點，開展職業(yè)道德教育、入司教育、忠誠企業(yè)的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如實的介紹公司的情況，選準適合企業(yè)需要的人;第二，認真開展敬業(yè)、愛業(yè)、創(chuàng)業(yè)教育，引導(dǎo)他們忠于職守，忠誠企業(yè)，安心企業(yè);第三，努力為他們創(chuàng)造良好的工作、生活及成材環(huán)境，實行環(huán)境留人;第四，積極開展思想政治工作和談心活動，實行感情留人。
12、先禮后兵。物業(yè)管理面對千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。其中，收費是物業(yè)管理最敏感的一個話題，而服務(wù)收費又是物管企業(yè)的生存根本，對于一些業(yè)主以各種理由拒絕物業(yè)收費，我們首先要主動檢討自己工作中的不足，堅持耐心說服解釋。但是，當我們依約提供了質(zhì)價相符的服務(wù)后，對于仍不交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，我們就不能一味退讓，而應(yīng)該先禮后兵，該出手時就出手。即：首先是采取主動協(xié)商的策略來解決;其次是通過發(fā)律師函，甚至停水停電來解決;再次是對于無理取鬧、惡意拒交管理費的，該打管司的就打官司，直至達到追回物業(yè)服務(wù)費之目的。
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