物業(yè)管理?xiàng)l例廣東實(shí)施細(xì)則
將制定條例配套辦法和實(shí)施細(xì)則為確保條例的貫徹實(shí)施,全市選擇了65個不同類型的小區(qū)進(jìn)行條例運(yùn)行試點(diǎn)。每個地方都有不同的物業(yè)管理?xiàng)l例,廣東的物業(yè)管理?xiàng)l例你們見過嗎?下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的廣東物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則,希望大家喜歡。
廣東物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。
第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條各級人民政府應(yīng)當(dāng)規(guī)范物業(yè)管理工作,保障業(yè)主對物業(yè)依法享有的管理權(quán),促進(jìn)物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場化發(fā)展,鼓勵采用新技術(shù)、新方法,提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各級人民政府有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。
第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合。
第六條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)行為,維護(hù)市場秩序和公平競爭,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案,督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù),對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責(zé),促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章物業(yè)管理區(qū)域
第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的,應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后,確定物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定。
第八條新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第十一條業(yè)主依法成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,依法履行職責(zé)。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
第十二條已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第十三條百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的,業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。
符合前兩款情形之一的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成,其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十。業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第十四條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作,向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料(包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等)、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料,并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密,不得將前款資料用于與業(yè)主大會籌備無關(guān)的活動。
第十五條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé):
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款(一)至(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。
第十六條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行表決,并選舉業(yè)主委員會。
第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序,業(yè)主委員會的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)作出約定。
第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)業(yè)主委員會決定,或者百分之二十以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。
第十九條召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告,并書面通知全體業(yè)主。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的,應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上,業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
第二十條業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議三日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實(shí)反映。
第二十一條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第二十二條業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定:
(一)專有部分面積,按照建筑面積計(jì)算;建筑物總面積,按專有部分面積之和計(jì)算。
(二)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù),一戶按一人計(jì)算;建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù),按照兩者之和計(jì)算。
第二十三條業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管,以備查詢。
第二十四條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,向業(yè)主大會報告工作;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;
(五)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;
(六)法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會對全體業(yè)主負(fù)責(zé),接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十五條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵紀(jì)守法,熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具有較強(qiáng)的公信力和組織能力;
(三)遵守管理規(guī)約,履行業(yè)主義務(wù),按時交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,無損害公共利益行為;
(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。
第二十六條業(yè)主委員會一般由五至十五人的單數(shù)委員組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。
業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的,未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權(quán)。
第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應(yīng)提交以下材料:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業(yè)主委員會委員(候補(bǔ)委員)名單及其基本情況。
物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后,應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第二十八條業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的備案回執(zhí),向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章,按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。
第二十九條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的,可以召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意,并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。
第三十條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約,不得有下列行為:
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;
(六)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的,經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù),并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)。
第三十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務(wù)自行終止:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;
(四)本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十二條業(yè)主委員會委員職務(wù)終止,有候補(bǔ)委員的,由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。
第三十三條業(yè)主委員會委員缺員,由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人,或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員集體辭職的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第三十四條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi),將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。