325上海樓市新政
325上海樓市新政
2016年3月25日上午，上海市政府通過召開聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展的若干意見》。想知道最新上海的樓市新政嗎?下文小編給大家介紹下吧!
325上海樓市新政：民眾看法
眾所周知，進(jìn)入2016年以來，上海樓市突然急劇升溫，新房二手房雙雙出現(xiàn)量?jī)r(jià)飆升。中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-2月上海新建房屋銷售面積274.78萬平方米，同比增長(zhǎng)22.9%。其中，住宅銷售面積226.98萬平方米，增長(zhǎng)13.5%。上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)也顯示，2016年2月份，上海二手房均價(jià)高達(dá)3.51萬元人民幣/平方米，二手房住宅價(jià)格同比上漲8.8%，二手房共計(jì)成交2.8萬套，同比上漲166.58%，刷新了同期歷史最高紀(jì)錄。與此對(duì)應(yīng)，滬上各大售樓處頻現(xiàn)搶購(gòu)潮，供不應(yīng)求。在這個(gè)背景下，可以認(rèn)為此次“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控的出臺(tái)，主要就是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的飆漲態(tài)勢(shì)。
為了解民眾對(duì)上海樓市325新政的評(píng)價(jià)和對(duì)后市的預(yù)期，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所通過上海城市與房地產(chǎn)青年學(xué)者聯(lián)誼會(huì)公眾號(hào)發(fā)起了關(guān)于325樓市新政的投票。本次投票共計(jì)254名參與者，其中居住在上海并且有上海戶籍的占52%，在上海居住外地戶籍的占36%，外地投票者或沒有披露所在地信息的合計(jì)為12%。也就是在上海居住的投票者中有59%是本地戶籍，41%是外地戶籍，這與目前上海全部常住人口中41%的非戶籍人口比例完全一致。投票者所在行業(yè)居前包括科研院所和高校(26%)、金融界(19%)、產(chǎn)業(yè)界(13%)、房地產(chǎn)行業(yè)(9%)、其他事業(yè)單位(8%)等，行業(yè)分布比較均衡，且普遍具有較高教育程度，具有較好的代表性。同時(shí)，參與調(diào)查的投票者中，23%認(rèn)為對(duì)樓市新政政策十分了解，59%認(rèn)為基本知曉，只有18%自認(rèn)為不算很清楚，所以本次調(diào)研可靠性較高。
對(duì)于此次調(diào)控， 參與本次調(diào)研的民眾普遍認(rèn)為，這次新政中對(duì)非本市戶籍居民加強(qiáng)限購(gòu)，提高二套房首付比重(包括認(rèn)房不認(rèn)貸)、加大住房供應(yīng)力度這幾項(xiàng)措施對(duì)樓市影響效果將較為顯著。但同時(shí)也有人對(duì)將非本市戶籍購(gòu)房最低連續(xù)繳納社保年限從2年增加到5年、二套房認(rèn)房不認(rèn)貸、貸款買房首付需為自有資金等政策提出質(zhì)疑，覺得不太合理，還有認(rèn)為本次新政發(fā)布即日?qǐng)?zhí)行、缺少緩沖，不太合適。
325上海樓市新政：投票結(jié)果
對(duì)于如何有效的抑制房?jī)r(jià)政策中，27%的投票者認(rèn)為加強(qiáng)限購(gòu)能夠?qū)档头績(jī)r(jià)起到顯著作用。其中18%的參與者認(rèn)為，非本市戶籍購(gòu)房的最低連續(xù)繳納社保年限從2年增加到5年的政策能夠?qū)σ种品績(jī)r(jià)起到顯著作用，是減少住房需求的最大殺手锏。此舉會(huì)直接抑制外來常住人口的購(gòu)房需求。相對(duì)于1400萬日益老齡化、60歲以上老年人口超過三成的本地戶籍人口來說，980萬平均年齡很年輕、住房需求旺盛的外地常住人口才是上海樓市剛需的最大來源。對(duì)外地戶籍人口收緊限購(gòu)，大幅降低了需求基數(shù)，尤其有助于穩(wěn)定中小套型住宅的價(jià)格。5%的民眾認(rèn)為加強(qiáng)對(duì)以企業(yè)名義購(gòu)房的限制(企業(yè)買房要三年后才能上市)對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)有一定作用，這個(gè)一向認(rèn)為是限購(gòu)中可能存在的較大漏洞，不少外地買家以此來規(guī)避繞過限購(gòu)。另有4%的人認(rèn)為加強(qiáng)房產(chǎn)登記和交易備案也可以抑制房?jī)r(jià)漲勢(shì)，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記可以使政府更容易查明個(gè)人房產(chǎn)所有情況，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。出臺(tái)需求側(cè)新政可緩解供需矛盾，短期內(nèi)可抑制房?jī)r(jià)上漲。但長(zhǎng)期看來，這項(xiàng)政策調(diào)控只能做到短期抑制需求。
對(duì)于差別化信貸，提高二套房首付比重，有17%的人認(rèn)為可以有效降低房?jī)r(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)的殺傷威力僅次于加強(qiáng)對(duì)非戶籍人口的限購(gòu)。另有13%的人認(rèn)為二套房認(rèn)房不認(rèn)貸也是一道重要的殺手锏，能有效抑制房?jī)r(jià)上漲。目前在房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有一套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結(jié)清，均執(zhí)行差別化信貸政策，即購(gòu)買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%?？梢?，民眾普遍認(rèn)為，通過加強(qiáng)資金流的約束提高二套房首付比例，可以大幅提高炒房成本，一定程度上會(huì)抑制投機(jī)炒作。
還有9%的參與者認(rèn)為加強(qiáng)首付款核查，禁止首付貸等場(chǎng)外配資會(huì)抑制房?jī)r(jià)。購(gòu)房者需承諾首付款自有，而銀行將根據(jù)收入和資金來源情況進(jìn)行確認(rèn)，加強(qiáng)管理，避免加杠桿融資和場(chǎng)外配資?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)、房產(chǎn)中介推出的首付貸等場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)也對(duì)近期上海房?jī)r(jià)的非理性上漲起到了一定的推動(dòng)作用。因此，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管力度，對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項(xiàng)整治，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。
以上政策還都是從需求側(cè)，加大住房供地力度，提高中小套型商品住房供應(yīng)比例，加快舊區(qū)改造和“城中村”改造，擴(kuò)大符合政策的住房困難群體受益面等一系列政策，則主要在供給側(cè)發(fā)力。有10%的投票者認(rèn)可加大住房供地力度，對(duì)此表示支持。
同時(shí)民眾希望通過多渠道增加住宅供應(yīng)，從供給側(cè)加快住房有效供應(yīng)從而緩解房?jī)r(jià)上漲。如5%的人覺得增加人才公寓，提高工業(yè)用地配建生活服務(wù)設(shè)施比例會(huì)影響房?jī)r(jià)，而4%的參與者認(rèn)為廉租房和公租房并軌，搞好共有產(chǎn)權(quán)房能夠抑制房?jī)r(jià)。這些政策主要構(gòu)建多層次、全覆蓋的住房供應(yīng)體系，如逐步增加公共租賃住房，解決一部分人的住房款難問題。此外，推進(jìn)保障房和廉租住房建設(shè)，多渠道籌措人才公寓住房，鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)單位自建人才公寓(單位租賃房)向職工出租，也有利于解決部分住房需求。
有相當(dāng)一部分投票者(5%)對(duì)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管聯(lián)席會(huì)議和建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制政策表示關(guān)注。此次新政的另一記重拳是強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，尤其是加大對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管力度。
然而，另一方面，31%的參與者對(duì)于非本市戶籍購(gòu)房最低連續(xù)繳納社保年限從2年增加到5年這項(xiàng)政策反應(yīng)最為強(qiáng)烈，有所質(zhì)疑?？梢岳斫猓紤]到本次調(diào)查中在上海居住但非本市戶籍的參與者比例為41%左右(與上海常住人口中非戶籍人口比例完全一致)，而本輪調(diào)控對(duì)這部分購(gòu)房者的沖擊十分明顯。假設(shè)一名本科畢業(yè)生22歲畢業(yè)參加工作，開始繳納社保，也得等到27歲的時(shí)候才能開始購(gòu)房。社保連續(xù)繳納5年抑制了外地常住人口的正常購(gòu)房需求。更有不少網(wǎng)友反映，上?，F(xiàn)有限購(gòu)政策要求外地戶籍人口必須結(jié)婚才能買房，十分不合理，屬于用公權(quán)力干涉居民生活選擇，并且是種歧視。
新政對(duì)于二套房認(rèn)房不認(rèn)貸這一政策較之前認(rèn)貸不認(rèn)房政策明顯偏緊，有12%參與者對(duì)此有質(zhì)疑。325新政出臺(tái)之前，不少銀行對(duì)于名下?lián)碛?套住房，貸款結(jié)清的購(gòu)房群體，購(gòu)買第二套住房時(shí)，給予首套房的貸款優(yōu)惠，即貸款首付只需三成，利率優(yōu)惠。而新政對(duì)二套普通住房首付比例調(diào)至5成，非普通住房首付比例調(diào)至7成。此條新政的實(shí)施，可調(diào)控大戶型商品住宅的成交，抑制房?jī)r(jià)上漲，但也在一定程度上傷害了合理的改善性需求。
10%的投票者對(duì)于貸款買房需承諾首付為自有資金表示質(zhì)疑。還有11%的參與者認(rèn)為，新政發(fā)布就即日?qǐng)?zhí)行，讓很多購(gòu)房者和觀望者措手不及，造成預(yù)期不穩(wěn)定，包括影響了非本市戶籍且社保達(dá)到年限的購(gòu)房者的購(gòu)房需求。
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