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      不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則政策解讀

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      不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則政策解讀

        下面是小編收集整理的有關(guān)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀,全文內(nèi)容如下,歡迎閱讀!

        最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀一

        《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已于2015年3月1日起施行。在《條例》經(jīng)國務(wù)院原則通過后,國土資源部就依據(jù)《條例》的主旨和精神,結(jié)合各不動產(chǎn)登記試點地區(qū)的統(tǒng)一登記實踐,啟動了《條例》實施細則的起草工作。今年1月1日,國土資源部以第63號令發(fā)布實施《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》),對《條例》進行了細化,為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記確定了更為詳細的操作規(guī)范。我們將組織相關(guān)專家,分兩期對《細則》進行深度解讀。

        《細則》體現(xiàn)了依法行政的要求,細化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記各項具體規(guī)則,對于登記機構(gòu)及其工作人員的權(quán)限、登記程序、各類登記類型及其申請材料、不動產(chǎn)登記資料的查詢、利用和保護等都進行了具體規(guī)定。可以說,踐行依法行政,構(gòu)成了貫穿《細則》各項制度和規(guī)范的一條紅線。

        最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀二

        嚴(yán)格遵循上位法設(shè)定登記權(quán)限

        《細則》制定過程中,恪守《物權(quán)法》等法律以及《條例》等行政法規(guī)的基本精神和各項具體制度,嚴(yán)格設(shè)定登記機構(gòu)各項權(quán)限、強化登記機構(gòu)的責(zé)任

        登記制度設(shè)計中,登記程序的啟動權(quán)歸屬于登記機構(gòu)還是當(dāng)事人至關(guān)重要。不動產(chǎn)登記,究其本質(zhì),是在不動產(chǎn)權(quán)利因法律事實發(fā)生變動的情況下,由當(dāng)事人就相關(guān)法律事實提出主張,登記機構(gòu)確認法律事實的發(fā)生并就相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)利變動后果記載于登記簿。根據(jù)《物權(quán)法》對物權(quán)變動的規(guī)定,不動產(chǎn)登記原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人提出;登記程序原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人啟動?!段餀?quán)法》對不動產(chǎn)登記的規(guī)定,也確認了依申請登記的基本原則。

        但從不動產(chǎn)登記實踐來看,不少規(guī)范性文件中存在著相當(dāng)數(shù)量的允許登記機構(gòu)隨意依職權(quán)啟動登記程序的規(guī)定。這種做法嚴(yán)重損害當(dāng)事人的信賴?yán)婧徒灰装踩?,本質(zhì)上是國家權(quán)力對市場的過分干預(yù)。

        《細則》在遵循《物權(quán)法》基本精神的基礎(chǔ)上,在第二條明確規(guī)定,不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進行,但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外。這就明確確定了依申請登記的原則;而將依職權(quán)辦理登記嚴(yán)格限制在法定特定情形。同時,在第十三條明確規(guī)定,申請登記的事項記載于不動產(chǎn)登記簿前,全體申請人提出撤回登記申請的,登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請書以及相關(guān)材料退還申請人,從而允許當(dāng)事人依照其意志終結(jié)登記程序。這就明確了當(dāng)事人的意思在登記中的主導(dǎo)地位,充分體現(xiàn)了《物權(quán)法》等法律所貫徹的私法自治的精神。

        此外,《細則》對登記類型的詳細列舉、對登記程序的縝密細化、對各類申請材料的嚴(yán)格限制、對登記機構(gòu)審查職責(zé)的規(guī)定、對異議登記失效的規(guī)定等,無不是對登記職權(quán)的規(guī)范,無不體現(xiàn)了上位法的要求。

        最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》政策解讀三

        恪守程序法定,細化登記程序

        權(quán)力的行使必須依據(jù)法定的程序進行。不動產(chǎn)登記制度本質(zhì)上是行政程序法,而《細則》以專章規(guī)范了不動產(chǎn)登記的具體程序

        對于依申請登記,《細則》將其明確區(qū)分為申請、受理、審核、記載4個階段。就登記申請,《細則》對于申請材料及其形式、共有人申請、法定代理人和委托代理人代為申請等都進行了細致規(guī)范。就登記機構(gòu)的審核,《細則》對于登記機構(gòu)具體查驗事項、實地查看的具體內(nèi)容,都在《暫行條例》的基礎(chǔ)上進行了進一步細化。尤其是對于實踐中做法迥異的公告問題,《細則》詳細列舉了需要進行公告的各種情形,并對公告的方式、期間、公告內(nèi)容、后果等進行了詳細的規(guī)定。《細則》還就依囑托登記、權(quán)屬證書和登記證明的發(fā)放、補發(fā)、換發(fā)、收回等,都規(guī)定了細致、完善的程序。

        此外,在各種具體登記類型中,《細則》也對其中的特殊程序作出了規(guī)范。主要涉及以下幾類:一是對依職權(quán)登記的授權(quán)。例如,針對我國廣大農(nóng)村尚有大量未登記的不動產(chǎn)的現(xiàn)實,《細則》授權(quán)市、縣人民政府根據(jù)情況組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。為方便群眾,此種登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料,由人民政府有關(guān)部門組織獲取。二是對相關(guān)登記程序銜接的規(guī)定。例如,因圍填海造地等新形成土地的,《細則》要求申請人應(yīng)當(dāng)在圍填海造地等工程竣工后,申請國有土地使用權(quán)登記,并辦理海域使用權(quán)注銷登記。三是對特定登記類型規(guī)定了特定程序。例如,基于異議登記的臨時性、急迫性,《細則》規(guī)定:不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理異議登記申請的,應(yīng)當(dāng)將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿。這實際意味著該類登記僅需申請、受理、記載3個環(huán)節(jié),省略了審核的環(huán)節(jié)。

        簡化證明要求,限制申請材料

        《條例》明確將登記申請材料限于“法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料”,以避免登記機構(gòu)借設(shè)定申請材料來擴張行政許可、濫設(shè)前置性審批

        實踐中,各地登記機構(gòu)存在著隨意增加登記申請材料、登記前置條件的情形。例如:對新建房屋所有權(quán)的首次登記,有的地方要求將是否取得施工許可證也作為登記申請材料。而未取得施工許可證,屬于行政處罰的范疇,與房屋所有權(quán)并無關(guān)系。還有地方規(guī)定,名下有違法建筑物的所有權(quán)人的合法房產(chǎn)不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓登記,形成了合法財產(chǎn)與不法財產(chǎn)之間的“連坐”。

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