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      房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

      時(shí)間: 宋鵬849 分享

        房地產(chǎn)開發(fā)成本核算辦法,下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的相關(guān)內(nèi)容,希望對(duì)大家有所幫助。

        房地產(chǎn)開發(fā)成本核算:

        1.目的:加強(qiáng)成本管理,規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算,正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本,便于成本資料的比較和分析。

        2.范圍:適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

        3.職責(zé):總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況;

        集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求,正確組織成本核算工作,建立成本核算責(zé)任制,完善成本核算基礎(chǔ)工作,改進(jìn)成本核算辦法,合理確定成本計(jì)算對(duì)象,正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用,及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料,并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題,不斷尋求降低成本的途徑,同時(shí)對(duì)在本規(guī)范實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。

        4.方法和過程控制

        房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序:

        開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是:

        1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用

        由于開發(fā)規(guī)模的不同,房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),這個(gè)問題比較容易解決,可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象,設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā),如街坊改造或小區(qū)開發(fā),就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下,成本核算不能過細(xì)(臺(tái)以單幢為單位),因?yàn)樵S多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?,這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位,因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間,而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的,這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后,失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為:應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù),對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊,便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算,充分發(fā)揮成本核算的作用。

        (1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用,直接計(jì)入各成本核算對(duì)象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。

        (2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用,可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶,即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。

        (3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi),按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶,貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。

        通過上述程序,將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用,歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。

        2、正確劃分成本項(xiàng)目

        客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu),便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目,企業(yè)應(yīng)在該科目下,根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要,選擇成本項(xiàng)目,并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多,對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。

        為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本,企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開發(fā)的業(yè)務(wù)要求,設(shè)置下列賬戶:

        (1)“4301開發(fā)成本”賬戶。

        本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類,如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶,并在二級(jí)明細(xì)賬戶下,按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。

        (2)“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。

        本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。

        按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用,直接計(jì)入當(dāng)期損益,本文認(rèn)為,這樣處理,對(duì)部分費(fèi)用來說,有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。該原則要求:企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如,為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用,這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確,如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進(jìn)行核算,勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果,不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。

        3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本

        計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)成本”賬戶。

        4、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向,將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。


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