房地產(chǎn)是否存在泡沫分析

如果僅從租金回報(bào)率計(jì)算房地產(chǎn)投資收益率，這18年來，任一年的房地產(chǎn)投資回報(bào)率都是很差的，很多年份甚至比不上當(dāng)年的銀行存款。如果以租金回報(bào)率作為判斷房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，那么這18年來中國的房地產(chǎn)一直處于泡沫之中。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)是否存在泡沫分析的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!

房地產(chǎn)是否存在泡沫分析

一：房價(jià)與收比偏高 房價(jià)與收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比在3～6倍之間。而我國目前全國的房價(jià)收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價(jià)收入比則更高。 房價(jià)收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個(gè)依據(jù)理由是，房價(jià)最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產(chǎn)市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關(guān)于居民的隱性收入，很多城市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理當(dāng)中已經(jīng)考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價(jià)更加使得普通居民不堪重負(fù)。當(dāng)然，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現(xiàn)在的高房價(jià)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發(fā)達(dá)國家差不多，那時(shí)出現(xiàn)高房價(jià)是合理的;但目前的高房價(jià)嚴(yán)重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現(xiàn)象。

二：房租背離房價(jià) 房價(jià)與房租比是國際上又一個(gè)衡量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。在這一輪房價(jià)上漲的過程中，出現(xiàn)的一個(gè)特殊現(xiàn)象就是房價(jià)快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時(shí)期內(nèi)甚至出現(xiàn)了房價(jià)上漲但租金卻下跌的現(xiàn)象。房價(jià)和房租的背離作為樓市泡沫的一個(gè)重要信號。但無泡沫論者卻不這樣看，他們認(rèn)為投資房產(chǎn)的收益由房租和價(jià)值增值兩部分組成，在房屋價(jià)值增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房價(jià)和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價(jià)值，因?yàn)榉績r(jià)會進(jìn)一步上漲。然而房屋的價(jià)值只不過是未來現(xiàn)金流(房租)的一個(gè)貼現(xiàn)，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因?yàn)樽饨鹕蠞q或預(yù)期未來租金會上漲。脫離租金單炒房價(jià)就是房地產(chǎn)市場形成泡沫的一個(gè)典型機(jī)制，房地產(chǎn)市場投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價(jià)上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機(jī)者就要承受所有的損失。

三： 房價(jià)上漲是成本上漲造成的嗎? 目前有種觀點(diǎn)認(rèn)為這幾年房價(jià)的快速上漲，并不都是投機(jī)炒作造成的，而是由于建房成本的提高導(dǎo)致的。首先是各種材料費(fèi)、人工費(fèi)逐年上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2001年到2004年上半年，鋼材價(jià)格上漲了50%左右，混凝土價(jià)格上漲了60%左右，僅此兩項(xiàng)就使得房屋開發(fā)成本每平方米增加了100多元。其次，根據(jù)新修訂的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，新建小區(qū)的配套設(shè)施和房屋質(zhì)量都有了很大的提高，這必然也增加了開發(fā)成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來協(xié)議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開發(fā)成本的上升使得房價(jià)大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關(guān)系。 但是上述觀點(diǎn)顛倒了房價(jià)和成本的因果關(guān)系，并不是成本上升推動房價(jià)上漲，而是房價(jià)上漲導(dǎo)致成本上升。房價(jià)是由房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發(fā)商和投資者哄炒房價(jià)。房地產(chǎn)市場的過熱使得鋼材和水泥出現(xiàn)短缺，價(jià)格大幅上漲。特別是土地，不是土地價(jià)格決定房價(jià)，而是房價(jià)決定土地價(jià)格。房價(jià)的一路上漲使得開發(fā)商紛紛加大開發(fā)規(guī)模，對土地的需求增加，造成地價(jià)上漲。事實(shí)上很多開發(fā)商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀(jì)90年代末通過協(xié)議方式低價(jià)獲得的，房屋的成本很低，但由于市場需求增加了，他們照樣高價(jià)出售;反過來，開發(fā)商現(xiàn)在高價(jià)得到土地，如果一旦需求出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價(jià)格剛性，只漲不跌，是沒有根據(jù)的。

四：房地產(chǎn)業(yè)需不需要宏觀調(diào)控，專業(yè)者對樓市泡沫表示了極大的擔(dān)憂。他們希望中央前一階段的宏觀調(diào)控政策得到很好的執(zhí)行，對一些地方政府和商業(yè)銀行陽奉陰違的做法極為不滿;他們希望中央政府加大宏觀調(diào)控的力度，特別是中央銀行應(yīng)該通過提高利率，擠壓房地產(chǎn)市場的泡沫。

應(yīng)對措施：加強(qiáng)宏觀調(diào)控

首先，宏觀調(diào)控?cái)D壓樓市泡沫不是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而恰恰是為了房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展;

第二，房地產(chǎn)市場不是一個(gè)像食品和服裝這樣的普通商品市場，而是一個(gè)受到土地和資金嚴(yán)格限制寡頭壟斷市場，應(yīng)當(dāng)而且必須由國家加強(qiáng)調(diào)控和管理，土地市場的規(guī)范和金融改革的滯后是這次房地產(chǎn)泡沫深層次原因，這兩個(gè)問題不解決而讓房地產(chǎn)業(yè)自由發(fā)展只會帶來市場的大起大落，不利于房地產(chǎn)業(yè)本身健康發(fā)展，也會給國民經(jīng)濟(jì)帶來巨大的負(fù)面影響;

第三，目前房地產(chǎn)市場的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良后果而不進(jìn)行調(diào)控，只會讓問題愈演愈烈，最終給國民經(jīng)濟(jì)帶來毀滅性打擊。不能讓房地產(chǎn)泡沫“要挾國民經(jīng)濟(jì)”，必須及早防治，一點(diǎn)一點(diǎn)地?cái)D壓;

第四，從過高房價(jià)中獲益的是開發(fā)商和炒房者，普通居民并不能從中獲益。對于城市里只有一套房屋自住的普通居民來說，房價(jià)漲了，他們不能拿到市場上套現(xiàn);房價(jià)跌了，受影響的只是那些開發(fā)商和炒房者，普通居民的居住條件并沒有惡化，倒是有可能進(jìn)一步改善居住條件。對于那些想要買房還沒有買房的居民來說，則更是希望房價(jià)能降下來一些。

因此加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控我國的房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)破裂的可能性很低。首先，房價(jià)持續(xù)上漲并不意味著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的需求依然旺盛，持續(xù)增加的購房需求勢必推高房價(jià)，房地產(chǎn)的投資由商界人士主導(dǎo)，即使國家持續(xù)加息，“炒房者”也有足夠的能力應(yīng)對按揭成本的上升。其次，政府的宏觀調(diào)控將抑制房地產(chǎn)泡沫，我國有必要繼續(xù)推進(jìn)防止經(jīng)濟(jì)過熱的宏觀調(diào)控措施。更為重要的是，人民幣是否升值、何時(shí)升值將對房地產(chǎn)泡沫起到“導(dǎo)火索”作用。目前相當(dāng)多的國際游資在我國炒賣房地產(chǎn)，其根本目的是博人民幣升值。只要存在升值的可能，游資就會持續(xù)涌入中國，吹大房地產(chǎn)泡沫。另一方面，如果人民幣升值已確信無望，游資會紛紛流出中國，大大增加泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。 所以，就目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的破裂和發(fā)展過快的問題必須加大政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控出臺各種措施強(qiáng)有力的保證其健康有力的發(fā)展。