房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文
房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文
從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員也少不了接觸過(guò)撰寫(xiě)房地產(chǎn)相關(guān)的論文,而房地產(chǎn)論文有哪些呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文的相關(guān)資料。供你參考。
產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文一
一、前言
房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系行業(yè)的興衰。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政府調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)較大，尤其是一些出于投機(jī)目的沒(méi)有找準(zhǔn)市場(chǎng)定位和缺乏自身優(yōu)勢(shì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體系中起步較晚，融資體系不完善。整體而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式較為單一，沒(méi)有足夠重視融資效率，特別是一些現(xiàn)金流控制能力相對(duì)弱則更為明顯，存在較為明顯的融資困境。因此，為中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求合適的融資對(duì)策，走出融資困境很有必要，也迫在眉睫。
二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀
近幾年，國(guó)家采取了從緊的金融政策，從嚴(yán)信貸標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率和上調(diào)銀行的法定存款準(zhǔn)備金率，多管齊下，收緊“銀根”，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)增加了融資難度和壓力，尤其是給中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的政策沖擊。就當(dāng)前的情況來(lái)看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著抵押貸款難、金融機(jī)構(gòu)放款難等融資現(xiàn)狀。因?yàn)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)抵押貸款面臨著貸款條件苛刻，貸款資金有限。再加上很多中小企業(yè)難以達(dá)到銀行的放款條件，融到資金是難上加難。另外的融資渠道方面，大型房企憑借其資金實(shí)力和信譽(yù)，可以通過(guò)上市、發(fā)行債券來(lái)進(jìn)行融資，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足上市或者發(fā)行債券的條件，還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。這種過(guò)高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無(wú)一幸免地陷入資本運(yùn)行的惡性循環(huán)中，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。
三、我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境
(一)融資結(jié)構(gòu)不合理
中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是內(nèi)源融資和商業(yè)銀行信貸，而銀行信貸又占據(jù)很高比例，銀行信貸貫穿房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，商業(yè)銀行成為我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)最大的資金提供者。長(zhǎng)期債券融資與股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例極小。這樣的中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)很不合理。
(二)融資渠道單一
中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實(shí)力的緣故，在資本市場(chǎng)無(wú)法與大型企業(yè)抗衡，所以融資方式大多采用內(nèi)源融資，即利用股東出資、留存收益包括未分配利潤(rùn)和公積金、預(yù)收定金或預(yù)收購(gòu)房款，這部分資金構(gòu)成了其主要資金來(lái)源之一。外源融資中最常用的是利用商業(yè)銀行貸款，包括銀行信貸和個(gè)人按揭貸款，據(jù)調(diào)查我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，其資金來(lái)源的80%左右來(lái)自商業(yè)銀行貸款，渠道相對(duì)單一。
(三)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源
內(nèi)源融資和商業(yè)銀行貸款是中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，銀行貸款期限較短，缺乏長(zhǎng)期債券和股票等長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資方式帶來(lái)的資金，說(shuō)明中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。
四、創(chuàng)新我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的主要措施
(一)債權(quán)性融資
在債權(quán)性融資中，既可以通過(guò)銀行貸款的形式，也可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行，還可以通過(guò)房地產(chǎn)信托來(lái)實(shí)現(xiàn)。發(fā)行企業(yè)債券。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行短期融資券進(jìn)行融資。短期融資券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在較短的時(shí)期(一般不超過(guò)一年)內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活和周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，無(wú)疑給目前資金短缺的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。同時(shí)通過(guò)典當(dāng)融資為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了全新途徑。
(二)權(quán)益性融資
在權(quán)益性融資上，既可以通過(guò)上市發(fā)行股票融資，也可以通過(guò)合作開(kāi)發(fā)融資，還可以通過(guò)房地產(chǎn)投資基金來(lái)融資。
一方面可以通過(guò)上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限。因此，對(duì)于一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ姆康?/p>
產(chǎn)企業(yè)還可以考慮買(mǎi)(借)殼上市進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資。另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種方式。合作開(kāi)發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。再一方面，創(chuàng)新和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資信托基金。
(三)保險(xiǎn)資金融資
新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，第106條規(guī)定：“保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于下列形式：(1)銀行存款;(2)買(mǎi)賣(mài)債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券;(3)投資不動(dòng)產(chǎn);(4)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。”也就是說(shuō)，保險(xiǎn)公司可以運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，因此，保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。
(四)融資租賃
房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃主要是通過(guò)所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過(guò)銷(xiāo)售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營(yíng)等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題，從而加速房地產(chǎn)企業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。
房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的論文二
引言：內(nèi)部控制是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至一定階段的產(chǎn)物，它是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織對(duì)內(nèi)強(qiáng)化管理，對(duì)外滿(mǎn)足社會(huì)要求，以便實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的重要管理手段。與國(guó)外相比，我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)起步較晚，目前還處于發(fā)展階段。從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，許多企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制意識(shí)不強(qiáng)，管理層內(nèi)控意識(shí)薄弱，相應(yīng)的內(nèi)控制度缺乏或不健全，企業(yè)員工更是對(duì)內(nèi)部控制了解不多。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其成本管理是伴隨始終的，期間牽涉的因素也較多，可謂是多方面、多因素綜合的結(jié)果。因此，成本管理本身就可以理解為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其控制的好與壞，直接與內(nèi)控管理有密切關(guān)系。
內(nèi)控管理對(duì)成本管理的必要性
企業(yè)是贏利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。在收入不變的情況下，想要贏得利益最大化，比較有效的途經(jīng)就是降低成本，通過(guò)節(jié)約開(kāi)支來(lái)增加利潤(rùn)，而要能有效地降低成本，內(nèi)控管理制度則是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制所涉及的范圍廣而全面，是全方位、全過(guò)程的管理活動(dòng)，相對(duì)于其它行業(yè)，由于其產(chǎn)品具有單一性、地域性、不可復(fù)制性等特點(diǎn)，其成本管理就顯得更加復(fù)雜。因此，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理體系，加強(qiáng)和完善企業(yè)的內(nèi)部控制，就顯得更有必要，必須從多方面、多層次、多環(huán)節(jié)上進(jìn)行嚴(yán)格管控，這是成本管理取得成功的前提，它直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終贏利水平。
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施期間，其成本費(fèi)用控制主要包括三個(gè)環(huán)節(jié)：對(duì)其事前進(jìn)行規(guī)劃、制定目標(biāo);事中進(jìn)行監(jiān)督執(zhí)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾本文由論文聯(lián)盟http://收集整理正偏差;事后進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，并在總結(jié)和改進(jìn)基礎(chǔ)上，修訂和建立新的成本體系目標(biāo)。wWW.11665.coM要做好成本管理必須以?xún)?nèi)部控制為前提，其涉及的范圍、內(nèi)容是非常廣泛的，但下面幾點(diǎn)則是內(nèi)控管理中比較重要的，它直接關(guān)系到成本控制的執(zhí)行力度和成效。
一、建立現(xiàn)代成本費(fèi)用管理理念 重視策劃設(shè)計(jì)階段
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，成本管理主要體現(xiàn)在策劃、設(shè)計(jì)、施工三個(gè)階段。受舊的開(kāi)發(fā)模式及傳統(tǒng)觀念的影響，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識(shí)，其成本管理計(jì)劃主要是用來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和決策、落實(shí)成本責(zé)任制、安排資金等，成本管理只是停留在項(xiàng)目的施工階段，對(duì)其他階段重視不夠，因此成本下降空間是十分有限的。而現(xiàn)代成本管理理念，更注重突出企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益，是積極、主動(dòng)的成本管理，是項(xiàng)目全過(guò)程、動(dòng)態(tài)的成本管理，是企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的成本管理，是在保留傳統(tǒng)成本管理理念的同時(shí)，更加注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期決策階段和設(shè)計(jì)階段。
多年來(lái)我國(guó)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)踐表明，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本影響最大的是策劃設(shè)計(jì)階段：在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中，策劃設(shè)計(jì)階段所占時(shí)間比例僅為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期的15%～30%，但其對(duì)今后的開(kāi)發(fā)成本所產(chǎn)生的影響則是最主要的，占到65%～70%，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制管理中，策劃設(shè)計(jì)階段的成本控制管理是控制工程造價(jià)、提高投資效益極其重要的環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目策劃時(shí)就應(yīng)該仔細(xì)研究項(xiàng)目方向，力求項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、方案合理;在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)注重設(shè)計(jì)的多方案比選和優(yōu)化。好的設(shè)計(jì)在滿(mǎn)足項(xiàng)目定位要求的同時(shí)，應(yīng)能夠最大限度地節(jié)約成本。由于設(shè)計(jì)不周全、設(shè)計(jì)有缺陷引起的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)所占的比例是較大的，因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤而引起的費(fèi)用增加更是不可估量。因此，在設(shè)計(jì)時(shí)期，是最應(yīng)該花費(fèi)更多的精力反復(fù)論證設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性，盡量避免設(shè)計(jì)缺陷，減少由于設(shè)計(jì)不完善引起的額外風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)階段考慮的越周全越充分，施工期間發(fā)生工程變更的機(jī)率就會(huì)越小、所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越少，施工成本費(fèi)用也就越容易控制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工階段，通過(guò)施工技術(shù)革新，加強(qiáng)施工管理等措施節(jié)約開(kāi)發(fā)成本的可能性也只有20%左右。盡管在施工階段也會(huì)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，但通常情況下，單純由于非設(shè)計(jì)因素發(fā)生的簽證等費(fèi)用，通常只占工程成本的3%左右。所以，注重策劃和設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目品質(zhì)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)上多下功夫，往往比施工環(huán)節(jié)更能節(jié)省成本。
二、建立一套有效的企業(yè)成本管理制度體系
企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)離不開(kāi)制度的約束和規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系則是針對(duì)成本費(fèi)用管理而制定的一系列規(guī)章制度，以保證項(xiàng)目成本管理能夠在合理進(jìn)度、合理質(zhì)量的前提下，以較低的成本完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。制度應(yīng)力求全面具體、考慮各種可能的情況，盡量減少管理上的漏洞，同時(shí)要具有可操作性。建立成本費(fèi)用業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制，明確各部門(mén)和崗位的具體職責(zé)、權(quán)限，用來(lái)規(guī)范職能部門(mén)和企業(yè)員工的日常工作行為，并確保成本費(fèi)用業(yè)務(wù)的不相容崗位要相互分離、監(jiān)督和制約。同時(shí)還應(yīng)具有與規(guī)章制度相關(guān)聯(lián)的操作實(shí)務(wù)指引，管理表格要有統(tǒng)一的模板，等等，這些都是制度體系的組成部分。項(xiàng)目是公司成本管理的執(zhí)行主體。以項(xiàng)目為成本中心，相應(yīng)的規(guī)章制度可以包括：《目標(biāo)成本管理辦法》、《工程項(xiàng)目目標(biāo)成本編制管理辦法》、《項(xiàng)目收入與成本費(fèi)用實(shí)時(shí)監(jiān)控管理辦法》、《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析管理辦法》等;在這些制度中要進(jìn)一步明確成本管理組織架構(gòu)、管理職責(zé)，規(guī)定目標(biāo)成本編制方法、工作流程，作業(yè)操作指引;要求項(xiàng)目編制前期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)策劃分析報(bào)告，合理測(cè)算預(yù)計(jì)合同總收入、預(yù)計(jì)合同總成本、預(yù)計(jì)盈虧情況等。
比較突出的有以下幾方面問(wèn)題：
1. 制度規(guī)定過(guò)于繁瑣或過(guò)于簡(jiǎn)單
過(guò)于繁瑣的成本管理制度，能夠使企業(yè)少犯錯(cuò)誤，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但帶來(lái)的危害是工作的大量時(shí)間花費(fèi)在符合制度要求的流程之中，內(nèi)耗消耗大，辦事效率底下，不利于企業(yè)在市場(chǎng)中參與競(jìng)爭(zhēng);相反，過(guò)于簡(jiǎn)單的管理制度，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，企業(yè)在制訂管理制度時(shí)，應(yīng)松緊結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧。
2. 僅有制度，沒(méi)有與之相關(guān)的操作實(shí)務(wù)指引
只有成本管理規(guī)章制度，卻缺乏操作指引，帶來(lái)的后果是各部門(mén)、各員工在辦理具體業(yè)務(wù)時(shí)，形成的書(shū)面文件不能統(tǒng)一口徑，部門(mén)間自成體系、員工間自成風(fēng)格，給企業(yè)的資料管理方面帶來(lái)很大的不便，也不利于企業(yè)的統(tǒng)一管理。
3. 部門(mén)職能與崗位分工不明確，界限模糊.
經(jīng)常容易發(fā)生的現(xiàn)象是，責(zé)權(quán)利分工不明，責(zé)權(quán)利有交叉現(xiàn)象，或者責(zé)權(quán)利沒(méi)有落到具體部門(mén)、主責(zé)部門(mén)不明確。其結(jié)果是造成部門(mén)間業(yè)務(wù)相互推諉扯皮。事實(shí)上，有些疏漏在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是很難避免的，重要的是，在平時(shí)業(yè)務(wù)工作中，應(yīng)注意收集這方面的信息，對(duì)不完善的、有疏漏之外應(yīng)當(dāng)逐步完善，逐步堵漏洞。
三、實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)精細(xì)化管理，加強(qiáng)部門(mén)的配合力度，建立項(xiàng)目作業(yè)流程體系
所謂精細(xì)化管理，就是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施全過(guò)程、無(wú)縫隙的管理，建立一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的管理鏈，它強(qiáng)調(diào)的是一種管理意識(shí)、一種管理理念。通常地，企業(yè)的成本管理有相應(yīng)的職能部門(mén)負(fù)責(zé)，但這并不等于說(shuō)與其它部門(mén)就毫不相關(guān)。事實(shí)上，房地產(chǎn)成本管理是程序性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)合作過(guò)程，是由不同專(zhuān)業(yè)過(guò)程迭加而成的，依賴(lài)于各部門(mén)、各環(huán)節(jié)之間密切協(xié)調(diào)與配合。遺憾的是，這種與已無(wú)關(guān)的意識(shí)在我們中間并不缺乏，有的部門(mén)或一些員工就簡(jiǎn)單的將成本管理歸責(zé)于專(zhuān)業(yè)的職責(zé)部門(mén)，和自己沒(méi)有關(guān)系。這種現(xiàn)象將導(dǎo)致各部門(mén)為了滿(mǎn)足自己職能需要而不考慮成本因素。例如：在施工階段，本有多種可行的技術(shù)措施，卻不經(jīng)比選而盲目的采用成本極高的施工方案、為了提前工期，而不顧成本盲目地增加人員設(shè)備投入、為了提高產(chǎn)品檔次而不計(jì)成本地片面追求新技術(shù)新工藝，這都將會(huì)造成成本上的增加。因此，為了達(dá)到成本管理的目的，一個(gè)可行的辦法是建立部門(mén)責(zé)任成本體系，明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，以加強(qiáng)不同部門(mén)之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)的有機(jī)協(xié)調(diào)體系;同時(shí)，建立一套適合于本公司的項(xiàng)目作業(yè)流程體系，加強(qiáng)不同專(zhuān)業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，使得一項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)行都必須有流程圖作指導(dǎo)，并嚴(yán)格按流程體系進(jìn)行操作;此外，還應(yīng)明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。通過(guò)以上這些措施，將成本管理落到實(shí)處，同時(shí)也能規(guī)避許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
圖2：某房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程
四、從思想認(rèn)識(shí)上加強(qiáng)企業(yè)每個(gè)員工的成本管理意識(shí)
意識(shí)決定行動(dòng)，企業(yè)員工在做好自身本職工作同時(shí)，也應(yīng)具有成本管理意識(shí)，上至經(jīng)理層、下至每一個(gè)員工，要培養(yǎng)員工的成本意識(shí)，讓每一個(gè)員工將降低成本變成一種自覺(jué)行為，積極主動(dòng)地參與到節(jié)約成本的行為中來(lái)，這些都是優(yōu)秀員工應(yīng)具備的基礎(chǔ)素質(zhì)。事實(shí)上，要實(shí)現(xiàn)這一目的并不容易，平時(shí)應(yīng)在企業(yè)文化建設(shè)層面上形成一個(gè)節(jié)約成本的文化氛圍，教育和宣傳也是不可缺少的方法之一，對(duì)那些成本意識(shí)責(zé)任感強(qiáng)的員工予以表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。只有每位員工都參與到成本管理的行列中來(lái)、各位員工把成本管理變成日常工作事務(wù)，成本管理也才能真正落到實(shí)處。制度再完善、崗位職責(zé)再科學(xué)、流程體系再合理，最終都會(huì)歸結(jié)于各個(gè)員工是否按律辦事。
五、注重信息獲取，以提高成本管理的科學(xué)合理性
企業(yè)在成本管理過(guò)程中，是離不開(kāi)信息的獲取的。所以，平時(shí)就要準(zhǔn)確捕捉市場(chǎng)信息，及時(shí)收集有關(guān)資料，這對(duì)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈絡(luò)，成功做好成本管理提供了可靠的依據(jù)。例如，在新項(xiàng)目可行性研究階段，我們可以利用過(guò)去已建項(xiàng)目積累的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為可研測(cè)算提供有用的參考價(jià)值;在施工招投標(biāo)階段，我們可以從大量的信息中通過(guò)優(yōu)化比選，選擇出施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、資信好、技術(shù)力量雄厚的施工單位;可以利用信息管理系統(tǒng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理;企業(yè)建立自己的材料價(jià)格信息庫(kù)，就能為新項(xiàng)目材料價(jià)格確認(rèn)提供可靠的依據(jù)，等。
結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)成本管理離不開(kāi)內(nèi)部控制，成本管理又是內(nèi)部控制的一個(gè)重要方面，要有效地控制好開(kāi)發(fā)成本，就必須制定一套成本內(nèi)控管理制度。
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一、美國(guó)模式的結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)
1、模式結(jié)構(gòu)
美國(guó)社會(huì)信用體系由健全的信用管理體系、信用管理的法律體系和市場(chǎng)化的各類(lèi)信用服務(wù)公司組成，
國(guó)家信用管理體系明確界定了政府管理部門(mén)的基本職能，國(guó)家對(duì)信用管理主要監(jiān)督和執(zhí)法部門(mén)分為兩類(lèi)：一類(lèi)是銀行系統(tǒng)，包括財(cái)政部貨幣監(jiān)理辦公室、聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng);一類(lèi)是非很行系統(tǒng)，包括聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)、國(guó)家信用聯(lián)盟辦公室和儲(chǔ)蓄監(jiān)督局。美國(guó)主要集中在上世紀(jì)60年代對(duì)信用管理進(jìn)行全面的立法，涉及信用產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售、使用全過(guò)程，已經(jīng)形成完善的信用管理法律框架。wWw.11665.cOm公正、獨(dú)立和市場(chǎng)化的征信服務(wù)業(yè)：由資本市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者信用評(píng)估機(jī)構(gòu)三部分組成，把各種與信用有關(guān)的信息加工成信用產(chǎn)品，形成高知識(shí)含量、高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。經(jīng)過(guò)百年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，信用服務(wù)企業(yè)已高度集中，形成了穆迪公司、鄧白氏集團(tuán)公司幾個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作主體。
2、主要特點(diǎn)
作為最發(fā)達(dá)的征信國(guó)家，美國(guó)擁有完備的社會(huì)信用體系，主要特點(diǎn)
(1)完善的法律保障，促進(jìn)公開(kāi)政務(wù)信息
信用制度在美國(guó)已有百年的發(fā)展史，通過(guò)20世紀(jì)60～80年代對(duì)信用管理體系全面的立法建設(shè)，現(xiàn)已形成信用管理完整的法律體系。從法律角度界定了國(guó)家秘密、企業(yè)商業(yè)秘密、消費(fèi)者個(gè)人隱私和信息公開(kāi)的基本關(guān)系，在《信息自由法》、《聯(lián)邦咨詢(xún)委員會(huì)法》、《陽(yáng)光下的聯(lián)邦政府法》三部法律規(guī)范下，建立了信息公開(kāi)制度。為建立信用體系政府提供了豐厚的政務(wù)資源。大量公開(kāi)政務(wù)信息，增強(qiáng)了社會(huì)的透明度，保證了信用數(shù)據(jù)的收集與信用產(chǎn)品生產(chǎn)。
(2)信用服務(wù)業(yè)市場(chǎng)化的運(yùn)作模式
美國(guó)的信用服務(wù)業(yè)形成了獨(dú)立、客觀、公正的市場(chǎng)化運(yùn)作模式。信用服務(wù)機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)化運(yùn)作的公司，處于優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，政府通過(guò)立法對(duì)征信機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。該模式滿(mǎn)足了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，對(duì)促進(jìn)信用信息的收集、更新與信用產(chǎn)品生產(chǎn)和銷(xiāo)售發(fā)揮了不可替代的作用。
(3)完善的監(jiān)督管理機(jī)制
采用政府和行業(yè)協(xié)會(huì)相結(jié)合的監(jiān)管體系，聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)是信用管理行業(yè)的主要監(jiān)管部門(mén)，司法部、財(cái)政部貨幣監(jiān)理局和聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)在監(jiān)管方面也發(fā)揮著重要作用。同時(shí)資信評(píng)級(jí)、征信、個(gè)人資信都建有相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)，作為企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)聯(lián)系的紐帶和行業(yè)自律管理部門(mén)。
(4)市場(chǎng)主體信用意識(shí)及對(duì)信用產(chǎn)品巨大市場(chǎng)需求
在美國(guó)不論是企業(yè)還是個(gè)人，都有很強(qiáng)的信用觀念，信用記錄差的企業(yè)和個(gè)人在生產(chǎn)、生活等多方面會(huì)受到極大制約。為了有效防范信用風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一般不愿與沒(méi)有資信記錄的客戶(hù)交往，個(gè)人也十分注重自身的信用狀況。美國(guó)政府十分重視信用產(chǎn)品的市場(chǎng)需求，在法律中做出明確規(guī)定，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也提出有關(guān)的要求，使絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)主體把信用評(píng)級(jí)和評(píng)級(jí)結(jié)果運(yùn)用作為一種自覺(jué)行動(dòng)，為信用體系的健康發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的市場(chǎng)空間。
(5)對(duì)失信者完備的懲戒制度
美國(guó)信用制度的重要組成部分是對(duì)失信者的懲戒。把失信者的失信行為擴(kuò)大為失信方與全社會(huì)的矛盾，而且失信記錄依照法律規(guī)定要保留多年。懲戒制度包括經(jīng)濟(jì)處罰、勞動(dòng)處罰和司法配合，對(duì)各類(lèi)失信行為的懲戒都有明確的規(guī)定，使失信者付出昂貴的失信成本，對(duì)不法奸商或失信者具有強(qiáng)大的威脅和震撼力。促使企業(yè)和個(gè)人自覺(jué)培育和維護(hù)自身信用，形成誠(chéng)信和守法的良好習(xí)慣。
二、加快我國(guó)房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的思考
近年來(lái)，涉及房地產(chǎn)相關(guān)的質(zhì)量、價(jià)格、廣告、計(jì)量、物業(yè)管理等投訴以每年20%的速度遞增，2004年全國(guó)消協(xié)組織共受理商品房投訴達(dá)2.053萬(wàn)件，而解決率居倒數(shù)第一。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，一方面面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也出現(xiàn)了嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī)，因此加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)迫在眉睫。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)法律建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)信用法律框架
從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，信用管理法律體系是信用體系健康規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)，建立信用法律體系作為信用建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，為信用體系的建立和發(fā)展提供了制度保證。建立房地產(chǎn)信用體系首先是建立相應(yīng)的法律體系，在這方面我國(guó)仍然是空白。當(dāng)前立法建設(shè)重點(diǎn)是從行業(yè)管理的角度界定好國(guó)家機(jī)密與政務(wù)公開(kāi)、商業(yè)秘密與企業(yè)信息、個(gè)人隱私與個(gè)人信息基本關(guān)系，著手制定《房地產(chǎn)政務(wù)信息公開(kāi)法規(guī)》、《企業(yè)商業(yè)秘密法規(guī)》、《個(gè)人隱私權(quán)法規(guī)》、《消費(fèi)信用保護(hù)法規(guī)》、《房地產(chǎn)信用報(bào)告法規(guī)》，然后抓緊修改其它相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建房地產(chǎn)信用體系的法律框架。在此基礎(chǔ)上出臺(tái)信用管理方面的規(guī)章制度，并通過(guò)立法建立房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)與其他相關(guān)部門(mén)的交流和協(xié)調(diào)機(jī)制，以促進(jìn)信用建設(shè)的規(guī)范發(fā)展。
2、建立失信懲戒和守信激勵(lì)機(jī)制。強(qiáng)化房地產(chǎn)信用體系建設(shè)
建立房地產(chǎn)信用體系，要形成誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的社會(huì)環(huán)境，必須使失信成本大于守信成本。因此，必須建立強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制，綜合運(yùn)用道德、行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段來(lái)嚴(yán)懲失信行為。在道德上，房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)將其失信記錄向社會(huì)公布、廣泛傳播，在社會(huì)生活中讓失信者一處失信處處受罰。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質(zhì)降級(jí)、取消市場(chǎng)準(zhǔn)入、依法追究責(zé)任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價(jià)。在經(jīng)濟(jì)上，要加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，使失信成本大大超過(guò)預(yù)期收益。在法律上，建立和完善對(duì)失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵(lì)并重的原則，對(duì)誠(chéng)信企業(yè)政府管理部門(mén)在競(jìng)標(biāo)摘牌、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)升級(jí)等方面優(yōu)先考慮;在定期性檢查、審驗(yàn)、年審時(shí)，給予以免檢或免審;在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)、在評(píng)比表彰中予以?xún)?yōu)先推薦，并通過(guò)媒體宣傳擴(kuò)大影響。
3、強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺(tái)
誠(chéng)信缺失的重要原因之一是信息不對(duì)稱(chēng)，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)是房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的關(guān)鍵。因此，強(qiáng)化信息披
露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息和政府政務(wù)信息，應(yīng)在指定媒體上定期如實(shí)披露，建立與社會(huì)公眾溝通的信息平臺(tái)，保證房地產(chǎn)信息傳遞。要充分利用現(xiàn)代通信技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)
勢(shì)，以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋全行業(yè)并通過(guò)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)、協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互通，構(gòu)成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡(luò)，形成房地產(chǎn)信息與社會(huì)溝通的平臺(tái)。
4、大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。建立房地產(chǎn)行業(yè)的自律機(jī)制
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，行業(yè)協(xié)會(huì)是協(xié)調(diào)和平衡市場(chǎng)主體利益、提高資源配置效率的重要組織機(jī)構(gòu)，更多的是組織、協(xié)調(diào)、引領(lǐng)行業(yè)自律發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和管理體制改革的不斷深入，政府要積極扶持、指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)行使行業(yè)規(guī)范管理的職能，使協(xié)會(huì)既能反映企業(yè)的要求，又具有規(guī)范行業(yè)成員行為的作用。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信體系的建立和完善，即要解決當(dāng)前突出問(wèn)題，又要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)，行業(yè)協(xié)會(huì)要引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更多地關(guān)注和承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，推動(dòng)企業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，逐步建立行業(yè)的自律機(jī)制，塑造行業(yè)形象。
5、加強(qiáng)企業(yè)信用文化建設(shè)，樹(shù)立企業(yè)信用品牌
企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部形成的一種規(guī)范行為模式。涉及企業(yè)的價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)行為等。當(dāng)前企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)自身的信用建設(shè)，形成“減信為本”的經(jīng)營(yíng)理念，強(qiáng)化企業(yè)自律行為規(guī)范，才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中贏得消費(fèi)者的青睞，樹(shù)立企業(yè)品牌。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐步完善的階段，強(qiáng)調(diào)企業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)尤為重要，即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，一個(gè)企業(yè)如果只強(qiáng)調(diào)企業(yè)利益的最大化而忽略誠(chéng)信為本的經(jīng)營(yíng)思想。企業(yè)最終將被市場(chǎng)淘汰。
企業(yè)信用文化建設(shè)需求企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的支持和倡導(dǎo)，將信用管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，在企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象。提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的透明度，逐步取得全社會(huì)信賴(lài)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入信用競(jìng)爭(zhēng)的新階段，房地產(chǎn)投訴是行業(yè)發(fā)展到一定階段產(chǎn)生的問(wèn)題，一方面反映了消費(fèi)者日益成熟和理性，另一方面也反映了房地產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)存在和積累的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立誠(chéng)信為本經(jīng)營(yíng)理念，轉(zhuǎn)變思想觀念，以積極的態(tài)度正視這些問(wèn)題，從質(zhì)量、管理、服務(wù)中去尋找原因，在解決投訴的過(guò)程中樹(shù)立起企業(yè)的信用品牌和企業(yè)形象。
三、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)信用體系建設(shè)但借鑒國(guó)外信用體系建設(shè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)是十分必要的，結(jié)合國(guó)情目前以政府為主導(dǎo)，一個(gè)以道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的社會(huì)信用體系建設(shè)的探索正在開(kāi)展。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中即是支柱產(chǎn)業(yè)，又是消費(fèi)熱點(diǎn)。對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)、滿(mǎn)足人民群眾的住房需求、全面建設(shè)小康和諧社會(huì)發(fā)揮重要的作用。因此，加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)，在房地產(chǎn)信用法律框架下，建立激勵(lì)、懲戒和行業(yè)自律機(jī)制。強(qiáng)化信息披露制度和企業(yè)信用建設(shè)，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。
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