2017房價走勢最新消息是漲還是跌
2017年,中國的房地產(chǎn),事實上已經(jīng)進(jìn)入到“瘋狂”之后的“恐慌”階段。那么，2017房價下跌嗎？2017年房價是漲還是跌？下面小編整理的2017房價走勢最新消息。一起來看看吧。
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滿臉青春痘的中國房地產(chǎn)，急需一場成人禮
美國著名的金融專家金德爾伯格在其名著《瘋狂、驚恐與崩潰——金融危機史》深刻地指出：事實證明，“歷次信貸泡沫事件都伴隨著跨境資本的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，本幣升值預(yù)期強烈、資產(chǎn)價格泡沫嚴(yán)重的國家更易成為熱錢獵殺的對象”。
這本我認(rèn)為沒有任何廢話，關(guān)于金融危機迄今為止最重要的著作，主題不過是提醒人們：信貸泡沫、資產(chǎn)價格周而復(fù)始的興衰故事具有極大的相似性，貪婪的背后是信貸和債務(wù)的擴張，恐慌的背后，則是資產(chǎn)價格泡沫的破裂和貨幣加速貶值導(dǎo)致的資金外逃。我是非常希望我們的管理層能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)這本書，這對于中國治理當(dāng)下的各種風(fēng)險而言極具參考價值。
2017年，中國的房地產(chǎn)，事實上已經(jīng)進(jìn)入到“瘋狂”之后的“恐慌”階段。盡管市場上仍然有人在迷信某些城市房價永遠(yuǎn)不跌的神話，但就市場本身而言，在經(jīng)歷了2016年的癲狂的表現(xiàn)之后，后續(xù)乏力，持續(xù)上漲缺乏支撐已經(jīng)成為定局。
在2016年的“9.30”新政后，我在分析政策的初衷時，不止一次地告訴大家，這次房地產(chǎn)調(diào)控政策是認(rèn)真的，千萬不要誤讀，認(rèn)真的原因是政策的初衷是為了救房地產(chǎn)，避免房地產(chǎn)泡沫破裂重蹈2015年股災(zāi)的風(fēng)險。不同于股災(zāi)的是，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，其引發(fā)的杠桿斷裂作用以及系統(tǒng)風(fēng)險，比股市要可怕得多。
2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議，房地產(chǎn)的內(nèi)容可謂濃墨重彩，強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調(diào)要防止房地產(chǎn)“大起大落”。在我看來，2017年政策的目的是防止房地產(chǎn)大落，因為大起幾乎是不可能的，而暴漲之后的下跌概率很大。
目前各地都在開地方“兩會”，房地產(chǎn)調(diào)控也成了熱點城市委員代表熱議的話題。目前一線城市的房地產(chǎn)市場相對于2016年降溫明顯，深圳這個在歷次房地產(chǎn)調(diào)整中都會有突出表現(xiàn)的城市價格也出現(xiàn)了松動。但是，在經(jīng)歷2016年的暴漲之后，市場慘痛的教訓(xùn)讓很多擁有購房資格的不敢再觀望。
最近筆者在一些樓盤和二手房市場關(guān)注到的情況，似乎和市場上統(tǒng)計的數(shù)字有出入，北京購房者的熱情并沒有下降，一個根本原因是，大家認(rèn)為，在北京土地供應(yīng)暴跌的情況下，未來商品房的供應(yīng)將極為有限，這為未來進(jìn)一步的上漲事實上埋下了很大的伏筆。在輿論的壓力下，2016年年底集中供應(yīng)了幾塊地，結(jié)果都變成了開發(fā)商自持，進(jìn)一步增加了對未來房價上漲的恐慌。所以，在傳統(tǒng)的購房淡季，年底，我看到了很多人仍然在撲向各個樓盤。
很顯然，很多購房者并沒有從“房子是用來住的”，以及一些地方政府表態(tài)房價不能再漲了中獲得安慰，告別恐慌，而是在焦慮和恐慌中進(jìn)行著矛盾的選擇。上海、廣州以及深圳等城市的情況好一點，市場交易量和價格的調(diào)整代表了市場目前的真實情緒。但一線城市最大的問題都是土地供應(yīng)有限，未來看漲預(yù)期仍然存在。
但是，不管如何，2017年中國的房地產(chǎn)市場，如同一場足球賽，在經(jīng)歷一邊倒的上漲之后，終于進(jìn)入到勢均力敵的膠著階段。
不管市場情緒如何，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點到來毫無疑問。
讓筆者擔(dān)心的是，面對貨幣貶值這個影響房價走勢的極為重要的信號，很多投資者視而不見，仍然沉浸在過去的“永遠(yuǎn)看漲”邏輯中難以自拔。
更令人擔(dān)心地是，中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷18年的漲漲跌跌，調(diào)控、放松、再調(diào)控、再放松的周期后，游戲的參與者對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識并沒有隨著房價的大漲而水漲船高，地方政府、政策的決策者、開發(fā)商、買房者以及其他參與者的認(rèn)識水平仍然停留在10年之前。好像一個滿臉青春痘的少年，懵懂而又莽撞，永遠(yuǎn)漲不大，讓人擔(dān)心地成長著。
我一直認(rèn)為，中國房地產(chǎn)就像一個身體快速竄升，而大腦早停止發(fā)展的小腦患者，在智商層面永遠(yuǎn)停留在兒童狀態(tài)。中國房地產(chǎn)市場的當(dāng)務(wù)之急絕非什么庫存，什么價格泡沫，而是我們?nèi)狈σ粋€成年人的思維來思考這個產(chǎn)業(yè)的未來。
即使現(xiàn)有的政策，盡管口口聲聲建立長效機制，但手段卻仍然是短期的應(yīng)急措施。比如，一些地方采取行政手段，不讓新的樓盤的備案價格超過多少多少等自欺欺人的“降價”措施。這個產(chǎn)業(yè)的每一個參與者，都急需一場成人禮，讓這個行業(yè)告別少年的懵懂，回歸常態(tài)發(fā)展。
基于此，筆者提出幾點關(guān)于中國房地產(chǎn)成年化的思考：
其一，房地產(chǎn)政策必須告別“經(jīng)濟目標(biāo)”，回歸民生和居住，圍繞“房子是人住的”這一政策目標(biāo)重新構(gòu)建住房公共政策體系。
其二，中國房地產(chǎn)市場的基本面已經(jīng)今非昔比，房地產(chǎn)當(dāng)下最重大的問題絕不是庫存，而是嚴(yán)重的資源錯配，不要排斥大城市的發(fā)展，大城市是城市文明的最高形式，城市群是解決中國城鎮(zhèn)化的最佳平臺。要打破大城市的邊界，以一體化的思維發(fā)展城市群，而不是把人趕向中小城市。三四線城市的庫存沒有必要動用政策資源去消化，而應(yīng)該主要解決大城市及周邊的供應(yīng)短缺問題;把高房價的支撐寄托在未來城鎮(zhèn)化的農(nóng)民身上，更是傻得可愛的想法，中國的進(jìn)城農(nóng)民要真的能支撐中國的高房價，中國的農(nóng)民就是世界上最有錢的農(nóng)民了。
第三，不要擔(dān)心房價漲跌，房價漲跌應(yīng)該成為常態(tài)。但是，很顯然，被過去10多年單邊上漲“嬌慣”的中國房地產(chǎn)市場，既沒有做好價格調(diào)整的準(zhǔn)備，更沒有做好價格調(diào)整的意愿。我最擔(dān)心的是，如果2017年價格真正調(diào)整，政府又會迫不及待干預(yù)市場救市。
拉斯·特威德在其《逃不開的經(jīng)濟周期》中一針見血地指出：“蕭條的唯一原因就是繁榮。”我希望中國的房地產(chǎn)市場能真正成熟起來，不要一驚一乍，也不要讓其永遠(yuǎn)停留在增長工具的定位。中國需要一個健康的房地產(chǎn)，2017年是通過顛覆性思維改變這個行業(yè)，讓這個行業(yè)真正成年的時候。
什么是壓倒中國房價的最后一根稻草
在《滿臉青春痘的中國房地產(chǎn)，急需一場成人禮》文章中，我提到了金德爾伯格的名著《瘋狂、驚恐與崩潰——金融危機史》。在我研讀過的所有有關(guān)金融危機的著作中，金德爾伯格的這本書是我認(rèn)為有關(guān)這個主題最經(jīng)典的兩本著作之一，還有一本是加爾布雷斯的《1929年大崩潰》。加爾布雷斯的《1929年大崩潰》寫于1955年，現(xiàn)在仍然在不斷地重印。按照加爾布雷斯自己的說法，“該書每次重印，說明又一個泡沫引發(fā)的災(zāi)難的到來。”
我為什么推崇金德爾伯格的《瘋狂》一書，是這本書以干練的語言，站在歷史和國際的視角分析了人類歷史上幾乎所有重要的金融投機事件，并對其背后的邏輯進(jìn)行了全面的分析。
而且，在這本書里，他一方面強調(diào)了所有的金融危機都有相似的特點，那就是表現(xiàn)為“首先是資產(chǎn)價格的不斷上漲”;另一方面，金德爾伯格不斷強調(diào)其貫穿全書的一個觀點：“投機狂熱和恐慌是由信貸供給的順周期變化導(dǎo)致的。經(jīng)濟狀況好時，信貸供給快速增加;信貸狀況困難時，信貸供給顯著減少。”并且，他站在國際的視角討論了資產(chǎn)價格與匯率變化之間的關(guān)系。這對于討論當(dāng)下中國的房地產(chǎn)價格，具有重要的借鑒意義。因為無論是信貸，還是匯率，都是影響中國房價的最關(guān)鍵因素。
在金德爾伯格看來，上世紀(jì)70年代以來，很多經(jīng)歷過信貸泡沫的國家，都受到資本流入的困擾。大量的流動性需要找到出口，熱錢的流入導(dǎo)致本幣的升值，本幣的升值又導(dǎo)致資產(chǎn)價格的上升。受樂觀情緒的影響，大量的資金不斷進(jìn)入房地產(chǎn)等市場，“要在列車開動前上車”成了很多人的共同選擇，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價格的疊加暴漲。但是，一旦信貸泡沫破滅，房價就會暴跌，本幣貶值，資本外逃。這樣的劇情，在過去近半個世紀(jì)中不斷的在日本、東南亞、墨西哥等國家相繼上演。
信貸泡沫導(dǎo)致資產(chǎn)價格泡沫，每一輪房地產(chǎn)泡沫都有信貸投放過度的影子。這是金德爾伯格在考察了幾乎所有的金融危機之后得出的核心結(jié)論。
而且更重要的是，金德爾伯格發(fā)現(xiàn)了各國資產(chǎn)泡沫背后的關(guān)聯(lián)：日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后，國際資本流入了東南亞、墨西哥、巴西等國，導(dǎo)致了亞洲金融危機和墨西哥危機;而1997年亞洲金融危機之后，避險的資金又流入了美國，導(dǎo)致了美國的股市泡沫。
因此，他認(rèn)為，“低成本、大規(guī)模的跨國資金流動，以及持續(xù)不斷的外部沖擊事件(匯率體制改革、監(jiān)管放松)，正是當(dāng)前世界經(jīng)濟的突出特點。資本泡沫驅(qū)動資金流入，資金流入更加加速泡沫形成，這正是資金與資產(chǎn)泡沫間的實質(zhì)聯(lián)系。”
對于中國房地產(chǎn)而言，金德爾伯格的觀點的價值在于，一方面，給我們提供了一個思考中國房價的國際和金融大周期的視角。過去18年，中國房地產(chǎn)市場狂飆猛進(jìn)，是三大周期——中國經(jīng)濟證券化周期、國際資本加速流入周期以及中國經(jīng)濟快速增長周期疊加作用的結(jié)果，而不僅僅是地方政府和開發(fā)商的共謀。在這個過程中，經(jīng)濟證券化使得中國的貨幣供應(yīng)超常規(guī)增加，國際資本的流入導(dǎo)致人民幣的升值，而中國經(jīng)濟的快速增長周期又使得資產(chǎn)價格泡沫似乎有很強的支撐。這可以視為過去18年中國房價飆漲的根本原因，而快速的城鎮(zhèn)化又使得住房的真實需求處在一個饑渴期。
另一方面，金德爾伯格也告訴我們，當(dāng)信貸周期結(jié)束，資本流出，本幣貶值的時候，資產(chǎn)價格的破滅就成了必然的結(jié)果。仔細(xì)思考這里面的邏輯，目前，中國房地產(chǎn)面臨的就是信貸開始被動緊縮的情況下，資本流出導(dǎo)致人民幣貶值，房價面臨極大的向下的壓力。如果不能從歷史的教訓(xùn)中吸取應(yīng)對之策，很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。
筆者對2017年的房地產(chǎn)維持謹(jǐn)慎，并提醒大家不要用過去18年房價一直上漲的經(jīng)驗來預(yù)測未來。因為我們看到了資本流出和人民幣貶值這兩個逆轉(zhuǎn)的因素，以及價格到了一定程度之后，真實需求的萎縮。
基于這樣的理論，我一直強調(diào)，2017年房地產(chǎn)最大的壓力不是來自政策的調(diào)控，我過去反復(fù)強調(diào)，這次調(diào)控是“為了救房地產(chǎn)”，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要防止“房地產(chǎn)大起大落”，主要是擔(dān)心出現(xiàn)“大落”，維持2017年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是確保中國經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)鍵。我過去也一再說明，“保房價，還是保匯率”是個偽問題，恰恰是因為房價出現(xiàn)了泡沫化的趨勢，才導(dǎo)致資本避險流出。就此而言，壓倒中國房地產(chǎn)的最后一根稻草，肯定不是調(diào)控政策，而是人民幣的貶值和資本流出。
對于極不確定的2017年的中國經(jīng)濟而言，確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定很重要，我們不希望房地產(chǎn)泡沫在2017年破裂，但這意味著，管理層要在匯率政策以及貨幣政策的選擇上需要極高的智慧。也許功夫真的在詩外。
(加爾布雷斯在其《大崩潰》的最后寫道：將來，無論經(jīng)濟是否基本健康，股市再現(xiàn)投機熱，隨后發(fā)生股價暴跌，都不可能再對經(jīng)濟造成像1929年那樣的影響。但很顯然，加爾布雷斯樂觀過頭了，當(dāng)下還沒有結(jié)束的危機事實上就是過去危機的重演。就此而言，人類從歷史教訓(xùn)中得到的教訓(xùn)就是不斷重復(fù)過去的教訓(xùn)而已。)
房價漲到了天上，選擇做接盤俠，還是租房?
2016年房價的暴漲，讓熱點城市的房價距離年輕人越來越遠(yuǎn)。以北京為例，在房價均價早已經(jīng)突破5萬之后，每套房子的價格平均接近600萬，一個家庭稅后年收入20萬的家庭，不吃不喝也需要30年。即使北京市將2017年房價調(diào)控的目標(biāo)確定為“環(huán)比不上漲”，但目前的房價已經(jīng)讓很多人可望不可及。
從租金看，北京目前平均每套住房的租賃價格為4500多，相對于買房，租房的壓力明顯要小很多。那么，你會選擇租房還是選擇買房?
其實，就在2016年6月份，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出要構(gòu)建租售并舉的住房制度。并在稅收、公積金等各個方面鼓勵租房。
然而，從去年的情況看，這種鼓勵措施并沒有讓很多人放棄買房而去租房。因為，這絕非一個簡單的解決負(fù)擔(dān)問題。
從簡單的數(shù)學(xué)而言，相對于高高在上的房價，房租還是比較便宜的。接近600萬的售價，和4500元每月的房租比，北京的租售比已經(jīng)到了令人嘆為觀止的程度。
北京一些房子的租售比甚至超過了1:1000，按照租金，收回買房的成本，甚至?xí)^70年的住房的法定期限。我不敢說北京的房租很便宜，但最起碼，相對于房價，房租至少是能承受的。
但是，即便如此，很多中國人在盡可能的情況下，仍然會選擇買房，而不是租房。因為在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的。
比如，北京的學(xué)區(qū)房為什么到了駭人聽聞的天價仍然有那么多人趨之如騖，因為大家買的不是房子，而是孩子上學(xué)的資格。相對于孩子的前途，房價是否太高已經(jīng)不重要。你是通過高房價，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進(jìn)行緊密捆綁的情況下，房子當(dāng)然不是簡單住的。
至于其它的原因，比如，房價上漲的預(yù)期，國人的習(xí)慣，以及長期以來，中國在住房租賃公共政策層面的缺失已經(jīng)是次要原因。也就是說，在公共服務(wù)的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權(quán)相對于租賃權(quán)，具有獨特的不可比擬的優(yōu)勢。
住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。特別是在房價上漲預(yù)期仍然很強烈的情況下，這更成了大家集體行動的邏輯。
我從來不鼓勵年輕人租房子，因為這種選擇很害人。2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議，提出了中國未來住房制度的大方向是建立租售并舉的住房制度。然而，即使是去年國務(wù)院出臺的上述鼓勵租房的辦法，仍然沒有多少亮點可言，落地的更是寥寥無幾。
房地產(chǎn)市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠，因為政府在其中無利可圖。鼓勵租房的措施很多都是隔鞋搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵大家租房，但到實際操作層面，幾乎所有的政策都無法落地。
政策如果真的要鼓勵租房，最起碼應(yīng)該做到三點大的突破：
第一、把買房和孩子入學(xué)脫鉤。買房可以入學(xué)，租房也應(yīng)該有入學(xué)資格，如果規(guī)定租房有入學(xué)資格，相信很多人會選擇租房而不是買房;
第二、房租支出應(yīng)該抵扣個稅。如果房租可以納入個人所得稅的可抵扣項，也會有一部分人尋找租房;
第三、不要建設(shè)太多的公共租賃房，以及太多的保障性住房。政府的保障范圍應(yīng)該主要限于低收入群體，保障的方式應(yīng)該以貨幣，特別是應(yīng)該發(fā)放租房券。北京去年年底出讓了幾塊土地，但最后都搞成了開發(fā)商自持，這顯然是要開發(fā)商出租。在房租價格相對于房價沒有太高收益的情況下，開發(fā)商會把毛坯房裝修了出租?出臺這樣的政策究竟有沒有做過調(diào)研?
回到房價和租金。我必須說明，中國的房價和房租其實都偏高。在美國，衡量房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)之一，就是一個家庭是否把家庭收入的30%以上用于住房支出。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，中國很多人不僅僅把家庭收入的100%用于住房支出。而且還要捆綁好幾代人的收入。房價之不合理不言自明。
然而，當(dāng)房價與教育資源捆綁的時候。房子的價值當(dāng)然不僅僅是房子。因此，“房子是住的，不是炒的”。這個目標(biāo)要兌現(xiàn)，不僅僅要抑制炒房的，更要把買房和孩子入學(xué)等脫鉤。否則，說房子是用來住的，很顯然不能解釋學(xué)區(qū)房為什么那么搶手。
所以，上一篇文章就提醒，孩子很快要入學(xué)的，就不要考慮價格的漲跌，因為這不是一個經(jīng)濟問題，這是一個很缺德的問題。
2017年該買房?還是賣房?
一、市場總體降溫明顯，房地產(chǎn)進(jìn)入新時代
所謂降溫，一是和2016年比;二是市場總體的交易量和增速會大幅度回落。2016年，新房銷售歷史上首超10萬億，這也許是多年難以超越的一個標(biāo)桿;三是2016年一些暴漲，但又缺乏概念支撐的城市，房價回落的可能很大。房價2017年大漲的概率是零，暴跌的概率也是零。必須強調(diào)，思考中國房地產(chǎn)，必須認(rèn)識到房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境和要素稟賦都發(fā)生了巨大的變化：經(jīng)濟高增長周期結(jié)束、貨幣高增長周期結(jié)束、國際資本高增長周期結(jié)束。這決定了中國房地產(chǎn)市場未來的走勢一定迥異于過去的18年。我們需要和過去18年房地產(chǎn)市場做一次真正的告別。
但也必須記住，還有三個周期沒有結(jié)束：中國城鎮(zhèn)化的周期沒有結(jié)束、中國金融資本和土地資本結(jié)合的時代沒有結(jié)束、經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴沒有結(jié)束。這是中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)斷崖式下滑的三個重要支撐，也是中國沒有進(jìn)入所謂的后房地產(chǎn)時代的根本原因。
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位永遠(yuǎn)不會改變!沒錯，是永遠(yuǎn)?？纯疵绹瓿沙擎?zhèn)化超過70多年了，但房地產(chǎn)仍然是美國最重要的產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)的路徑和未來競爭模式都在發(fā)生顛覆性的變化，我們會看到很多因循守舊的房企的倒下，至少有80%的房地產(chǎn)企業(yè)會消失，專營房地產(chǎn)的企業(yè)會越來越少。
二、政策只是看起來很嚴(yán)厲，但政策不是房價走勢的關(guān)鍵
2017年房價的走勢不是取決于始于2016年“9.30”的調(diào)控周期，而是受制于房地產(chǎn)自身的發(fā)展周期，政策只是為了主動挑開隱藏的風(fēng)險，主動降溫而已。即使不出臺調(diào)控措施，市場也會自動降溫。
需要指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話并沒有透露出太多的嚴(yán)厲的舉措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房價飆漲的重要原因，根本原因是在穩(wěn)增長的壓力下房地產(chǎn)政策的極度寬松以及與半推半就的貨幣政策的媾和，極大推動了上漲的預(yù)期，炒房是結(jié)果，不是原因!抑制炒房只會改變短期預(yù)期，而不會改變長期預(yù)期。
對于房地產(chǎn)政策的理解，要站在2017年宏觀政策的總基調(diào)理解，2017年宏觀政策將“穩(wěn)”和“風(fēng)險”都提高到前所未有的高度，穩(wěn)中有進(jìn)，則意味著房地產(chǎn)政策絕不會嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)，2017年，中國沒有打壓房地產(chǎn)的本錢。政策強調(diào)要“防止大起大落”，從房地產(chǎn)周期看，著力點在“大落”而不是“大起”，因為2017年的房地產(chǎn)也沒有大漲的基礎(chǔ)。
一些城市明確表示，2017年房價“環(huán)比不漲”。“環(huán)比不漲”可能成為很多城市效仿的調(diào)整目標(biāo)，環(huán)比不漲意在改變短期投資預(yù)期，并為未來的長效機制贏得時間。2017年房價最終的表現(xiàn)仍然是房地產(chǎn)自身周期使然。
三、土地市場大降溫，2016年很多“地王”命運叵測
2016年全年全國土地出讓收入應(yīng)不超過3.5萬億，低于2014年巔峰期4.2萬億的收入，但2016年熱點城市“地王”頻出，全國“地王”不僅量多，超過300個，而且樓面價相對于周邊房價升幅驚人?？紤]到2017年整體房地產(chǎn)市場的降溫，以及房價漲幅回落的壓力，高價“地王”將對一些高杠桿拿地的房企造成極大的壓力。從過去歷次地產(chǎn)調(diào)控周期“地王”的命運看，“地王”最終賺錢的屬于少數(shù)，大多賠錢賺吆喝，而且死無葬身之地的亦不在少數(shù)。如果本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期超過兩年，2016出產(chǎn)的很多“地王”命運叵測。
第四、房地產(chǎn)稅不會出臺，大面積試點也是小概率
我在分析中國房價走勢時，從來不提房產(chǎn)稅，原因很簡單，就是我認(rèn)為短期內(nèi)出臺的概率等于零。房地產(chǎn)稅屬于極其復(fù)雜的改革事項，涉及很多問題，在之前的文章中對此有全面闡述。
對于房產(chǎn)稅立法，從長遠(yuǎn)而言，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費改革是必須的，通過總體設(shè)計，如何對目前的稅費體系進(jìn)行調(diào)整，并納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅，這個大方向沒有錯。但必須解決房產(chǎn)稅立法中民眾關(guān)注的焦點問題。比如征收目的，比如和土地出讓金的關(guān)系，比如70年土地產(chǎn)權(quán)如何解決，等等。這些問題不解決，房產(chǎn)稅是無法出臺的。
同時，必須告訴大家，房價上漲與否主要是預(yù)期，而不是稅收。房產(chǎn)稅抑制不了房價上漲，這是很多國家實踐證明了的。比如上海和重慶都試行房產(chǎn)稅，你很難解釋為什么上海的房價暴漲而重慶的那么平穩(wěn)。國家發(fā)改委對外吹風(fēng)，鼓勵地方在房地產(chǎn)稅等問題上搞創(chuàng)新，我認(rèn)為有這種創(chuàng)新意愿的地方政府不會太多。不會丟了西瓜去撿芝麻。
第五、長效機制的建設(shè)不會有明顯進(jìn)展
中央經(jīng)濟工作會議提出，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
長效機制當(dāng)然是房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，回歸常態(tài)的關(guān)鍵，但長效機制的建設(shè)絕非一蹴而就。中國房地產(chǎn)的長效機制要真正建立，需要對過去的房地產(chǎn)很多政策推倒重來，在厘清房地產(chǎn)基本理念的基礎(chǔ)上，界定政府和市場的責(zé)任邊界，同時，圍繞住房作為基本民生需要的出發(fā)點來構(gòu)建信貸、稅收、土地、財政等新的制度體系。
即使現(xiàn)有的住房管理機構(gòu)，也要進(jìn)行重構(gòu)。這最少需要一個政府的任職周期。預(yù)計在2017年，長效機制的啟動不會有實質(zhì)性的進(jìn)展。
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