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      購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意什么

      時間: 燕華640 分享

        近幾年來,隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快,以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增,征房占地現(xiàn)象較為普遍,由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價格購買的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。而后隨著小產(chǎn)權(quán)房的升值,部分賣房人在利益的驅(qū)使下,起訴要求確認(rèn)雙方的買賣合同無效,讓買房人退房的現(xiàn)象時有發(fā)生。那么針對這種情況,如何認(rèn)定城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效?認(rèn)定合同有效性需要考量哪幾個方面?本文解釋購買小產(chǎn)權(quán)房三點注意事項,從而力保買賣合同的有效性。


      小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)圖片

        相關(guān)案例:

        2013年,王某所在的村進(jìn)行舊村改造,村委會跟王某簽訂了房屋拆遷補償協(xié)議。隨后,王某得到了兩套二居室樓房。王某自己住了一套,將另外一套出售給了城鎮(zhèn)居民李某。2014年5月,王某與李某簽訂了《房屋買賣合同》,其中載明:王某為原房產(chǎn)所有人,本房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)。王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子表示對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)房不予干涉。雙方經(jīng)協(xié)商,王某自愿將本套房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某,轉(zhuǎn)讓價格為15萬元。由于本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房,因此,李某應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯挠嘘P(guān)制度和規(guī)定。隨后,王某與李某履行了該合同,房款兩清。

        其后不久,該地段房價上漲,王某覺得自己房子賣虧了。于是找到李某,要求解除合同,李某不同意。雙方為此發(fā)生爭執(zhí),王某于是以國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民房屋,所以他和李某簽訂的房屋買賣合同無效為由,起訴至法院,要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效,判令李某返還房屋。李某則認(rèn)為,當(dāng)時雙方是自愿簽訂買賣合同的,且都知道該房屋是小產(chǎn)權(quán)房,因此,該合同是有效的。

        城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效?

        律師點評(山西新東律師事務(wù)所衛(wèi)敏):

        對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房的效力問題,目前尚沒有一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于這種情況,一般而言,法官在裁判此類案件時往往會綜合考慮以下幾個因素:

        一是當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則,即平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗;

        二是雙方簽訂的合同是否存在導(dǎo)致合同無效或者可撤銷的情形,也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規(guī)定的情形;

        三是基層組織如村委會、村黨支部的意見。由于我國實行村民自治,因此,村支兩委的意見至關(guān)重要。

        本案中,王某與李某簽訂的《房屋買賣合同》中明確載明“本房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)”,因此,對于這一事實,雙方均明知,不存在欺詐或者重大誤解的情形。雙方對于買賣房屋一事,也是自愿進(jìn)行的,且王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子表示對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)房不予干涉,也就是說,雙方買賣該房屋的行為并未損害國家、集體或者第三人的利益。雙方在合同簽訂后,已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務(wù),該合同所約定的內(nèi)容已實際履行完畢。那么在此情況下,王某要求確認(rèn)其與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效,理由不充分,不應(yīng)予以支持。

        小產(chǎn)權(quán)房因其產(chǎn)生和市場形態(tài)的特殊性,因此在買賣過程中存在諸多法律漏洞,購買小產(chǎn)權(quán)房雖然價格便宜,但是風(fēng)險很大,因此有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者一定要慎之又慎,而一旦確定購買,也一定要考慮以上三點內(nèi)容,力保小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的有效性。

        知識延伸:

        對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋,2012年面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房,指的是下面的第三種。

        第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,把發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

        第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

        第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

        第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的,只要交足購房款,或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣,其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議,而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

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