房地產投資與分析范文論文(2)
房地產投資與分析范文論文
房地產投資論文范文篇3
淺談國內房地產投資效應
摘要：近年來,隨著經濟的發(fā)展,人民生活水平的提高,對住房的需求不斷加大,房地產業(yè)開始迅速升溫,房地產投資的帶動作用開始顯現。許多學者通過大量方法對房地產投資的帶動效用作了深刻研究,本文從房地產投資帶來的正效應和負效應兩個方面對房地產投資效應進行綜述。
關鍵詞:房地產;投資;綜述
1998年以后,國家停止了住房實物分配,開始了貨幣分房的時代,并把住房逐步推向市場。隨著我國城市化進程的加快,房地產業(yè)也開始迅速升溫,2003年國家把房地產業(yè)作為拉動經濟的支柱產業(yè),成為推動我國經濟增長的重要力量。房地產投資經濟的帶動效應研究引起國內學者的重視,通過不同方法、不同角度對房地產投資效用進行研究,并取得了相應的成果。
一、房地產投資正外部性研究
我國房地產業(yè)起步比較晚,對房地產投資帶動效應研究開始于20世紀末,僅僅依靠簡單的數字比較關系和回歸分析來分析房地產投資對國民經濟的影響。隨著一些新的研究方法被引入,國內對房地產投資的研究也更為深入,特別是將計量經濟學的方法應用到房地產投資的研究當中,取得了很大的成果。
起初對于房地產投資對經濟的拉動作用的分析,只局限于對房地產投資的定性分析,王騏驥(2000)、蒙天森(1999)等認為加大房地產業(yè)投資有利于經濟的發(fā)展。還有一些學者通過回歸分析來研究房地產投資的帶動效應。谷濤(2000)、施建剛等(2000)對我國房地產投資與GDP的關系進行分析,分析表明房地產投資對刺激經濟發(fā)展有一定的作用。由于回歸分析是建立在數據平穩(wěn)的基礎上進行分析的,當遇到時間序列是不平穩(wěn)的時候就顯示其缺陷性。一些學者開始把先進的計量經濟學研究方法融入房地產投資的研究當中。沈悅、劉洪玉(2004)、劉紅(2006)、黃忠華等(2008)等通過誤差修正模型、VAR模型等計量經濟學理論來分析房地產投資帶動效應。
投入產出理論是研究經濟體系(國民經濟、地區(qū)經濟、部門經濟、公司或企業(yè)經濟單位)中各個部分之間投入與產出的相互依存、相互制約關系的數量分析方法。通過投入產出模型來分析房地產業(yè)對其他產業(yè)間的關聯效應,由關聯效應的強弱來分析房地產業(yè)在國民經濟中的地位,最終又會作用于經濟增長的效率。顧云昌(1998)、李啟明(2002)等通過國民經濟統計數據的粗算得到對其他產業(yè)帶動的誘發(fā)系數。隨著研究方法的不斷改進,通過投入產出表計算房地產業(yè)對其他產業(yè)帶動效應更為準確。劉水杏(2003)、王國軍、劉水杏(2004)、閆永濤等(2007)、程杰、彭燦(2010)等學者對我國房地產業(yè)對其他產業(yè)的帶動效應進行了分析。
(一)房地產投資驅動效應區(qū)域差異分析。
大量研究表明,房地產對經濟具有明顯的拉動作用,,但是不同區(qū)域的房地產業(yè)對經濟的拉動效果卻顯示出區(qū)域差異的特點。王國軍、劉水杏(2004)利用1997年投入產出表的數據,對國際和國內房地產業(yè)對相關產業(yè)的帶動效應進行比較,分析表明我國房地產投資總的拉動效應與美、日、英、澳基本一致,但也顯示出后向拉動的效果比前向拉動的效果更為明顯。這一方面反映了我國房地產業(yè)對其他產業(yè)的帶動作用較大;另一方面也反映了我國房地產業(yè)效率不高,中間投入多,最終導致產業(yè)本身發(fā)展水平低下。閆永濤等(2007)利用2002年投入產出表的數據分析得出中國房地產業(yè)對經濟的拉動系數高于美國和日本同期拉動系數,同日本、美國一樣,在所有產業(yè)中房地產業(yè)對其他產業(yè)的拉動效果并不明顯,處在所有行業(yè)的最后幾位。
但同時他也提出中國房地產開發(fā)尚處在初級階段,房地產業(yè)還有很大發(fā)展?jié)摿?當把房地產開發(fā)建設考慮進來,其帶動效果就很明顯,不能狹隘地僅僅從經濟核算體系中的數據去體現房地產業(yè)的帶動作用。黃忠華等(2008)對1997～2006年全國31個省市、直轄市的面板數據進行分析,分析表明,房地產投資在不同地區(qū)對經濟增長的貢獻率也顯示出其差異性,東部地區(qū)房地產投資對經濟增長貢獻最大,中部次之,西部最小。從長期和短期影響看,地區(qū)經濟越發(fā)達,房地產投資對經濟的貢獻率可能性也就越大。
(二)房地產投資與經濟增長因果關系研究。
房地產投資與經濟增長之間的因果關系存在三種關系:GDP對房地產開發(fā)投資存在單向顯著Granger因果關系,房地產投資對GDP存在單向顯著Granger因果關系,以及GDP與房地產投資互為Granger因果關系。沈悅、劉洪玉(2004)對1986～2002年房地產投資和經濟增長的時間序列數據進行分析,分析表明GDP對房地產開發(fā)投資存在單向顯著Granger因果關系,兩者之間由單向因果關系變?yōu)殡p向因果關系,但長期內,兩者不具有因果關系。
岳朝龍、孫翠平(2006)在短期內房地產投資是GDP單向Granger因果關系,當置信水平的提高,兩者之間由單向因果關系變?yōu)殡p向因果關系,但長期內,兩者不具有因果關系。陸菊春等(2008)分析1986～2006年的數據,得出東部地區(qū)的房地產投資與區(qū)域經濟發(fā)展存在雙向因果關系,而中、西部地區(qū)的房地產投資與區(qū)域經濟增長存在單向的因果關系。皮舜、武康平(2004)通過基于利用面板數據的Granger因果檢驗模型,發(fā)現1994～2002年間我國區(qū)域房地產市場的發(fā)展與經濟增長之間存在著雙向因果關系。劉桂文等(2010)通過分析1997～2007年數據同樣得出兩者存在雙向格蘭杰因果關系。
二、房地產投資負外部性研究
目前,房地產業(yè)成為推動經濟增長的重要力量,在發(fā)揮其正外部效應的同時,也要足夠重視其潛在的負效應。各學者主要是從以下幾個方面進行論述的:
(一)泡沫問題。
當房地產投資過度膨脹,由于流動性過剩問題和投機行為,大量資金流入房地產市場,會使房價大幅上漲,嚴重超出人們購買力時候,就會出現房地產泡沫,泡沫一旦破裂會使經濟受到重創(chuàng)。謝經榮(2002)、胡瑾卿等(2004)構建房地產泡沫指標體系和泡沫測度方法。周京奎、曹振良(2004)通過建立房地產投機度檢驗模型對中國房地產市場泡沫進行測度,認為中國房地產市場不存在泡沫問題。
(二)城鎮(zhèn)住房供給問題。
陳平等(2006)、高琳(2006)分析房地產市場供給結構嚴重不平衡,非住宅投資明顯高于商品房建設,對中小戶型建設不足,經濟適應房的建設標準和購買對象不能很好的監(jiān)管。趙朋(2006)在城市化過程中,由于我國房地產市場不完善與要素市場化不完善,盲目投資和市場炒作使得低收入群體的居住成本以及農民市民化轉變的成本將提高,這將在一定程度上抑制了農民進城,或者是農村勞動力進得來卻留不住,沒有從根本上提高城市化水平。
(三)資源環(huán)境問題。
陳平等(2006)認為全國土地和銀行信貸資源浪費嚴重、房屋空置率居高不下。全國的商品房空置率有增無減。房地產無效供給和有效需求的矛盾十分突出并有擴大的趨勢。豐艷萍(2009)住房建設科技含量低,住房建設能源消耗過大,與同氣候條件下國家相比,單位居住面積是其他國家能耗的1～2倍,資源浪費嚴重。顧海波(2003)、吳婕(2006)在房地產開發(fā)期間產生的噪聲污染、建筑垃圾、交通路線的暫時堵塞和改變給附近居民帶來了不便,降低了家庭的效用水平,但這種損害并沒有在房地產商的利潤函數中予以考慮,是典型的外部不經濟。
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房地產投資論文范文篇4
淺談我國房地產投資決策
1產投資決策過程中估價技術的運用
一是對待開發(fā)地塊進行市場分析，通過建筑設計規(guī)劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術經濟指標;二是通過對不同的建筑技術經濟指標的各類物業(yè)進行房地產市場調查，預估未來可能的銷售價格;三是根據建筑施工成本的當前參考價、未來價格趨勢對工程成本做出預測;四是通過房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計算融資缺口和利息;五是根據我國房地產開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費計算房地產各項稅和管理費等;六是計算經濟評價指標，并對不同方案的經濟評價指標進行抉擇;七是選擇一個最好的經濟評價指標，然后決定以何價格投資該房地產項目。
2項目情況及投資定位分析
2.1項目概況
SQ項目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計容建筑面積為59847平方米。
2.2SQ項目定位分析
根據我國當前房地產市場特征以及近階段房地產市場需求特征分析，可以預見未來我國住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢。各房企投資要把項目定位為剛性購房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。SQ項目周邊有多個可比在售樓盤，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場比較法預測未來SQ項目銷售起價為23000元/平方米。根據類比項目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬平方米;金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬平方米;曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個類比項目，預計SQ項目年均去化面積為4萬-6萬平方米。
2.3SQ項目投資測算及開發(fā)周期安排
根據近年來杭州房地產開發(fā)的實際情況，結合我國房地產項目建設中成本的基本估算方法，將本項目中的各項成本費用歸納為七大類：土地成本、前期費用、建安工程成本、營銷費用、管理費用、資本化利息及房地產各項稅。通過投資測算，土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營銷費用為3712萬元、管理費為3712萬元、資本化利息及財務費用為7750萬元、房地產各項稅為11284萬元。由于項目體量一般，市場去化需要1-2年時間，因此考慮項目按照1期開工建設。根據項目“以銷定產”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時間、設計時間節(jié)點等綜合考慮，2013年11月取得土地證，2014年1月開工建設，2014年8月預計可以具備銷售條件，2014年12月主體封頂并于2015年12月實現交付。
3基于估價技術的SQ項目經濟評價
3.1項目銷售價格及去化速度定位
根據SQ項目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：新中宇維薩2012年9月首次開盤以來，總共推盤8萬平方米，目前共銷售3.7萬平方米，成交均價20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來，合計推出2052套房源，1年來共銷售1773套房源，約20萬平方米，2013年價格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來，合計推出1041套房源，半年來共銷售976套房源，銷售近9成房源。
以高層住宅套均100平方米計算，半年銷售10萬平方米住宅，2013年銷售均價在22000元/平方米。當前SQ項目價格為21500元/平方米，通過估價技術中的趨勢法對SQ項目未來價格進行預測，預計SQ項目2014年價格為23000元/平方米，2015年價格為24000元/平方米。在去化速度上，通過比較法，可以判斷SQ項目未來年均去化面積大概在6萬平方米，預計2014年下半年銷售約3萬平方米，2015年將剩余房源售完。
3.2項目成本及支出計劃預測
對于SQ項目的各項成本，通過市場比較法及趨勢法，土地成本為77100萬元;工程成本為29773萬元(其中，前期工程費1764萬元，建安成本24174萬元，基礎設施費為3120萬元，配套設施費165萬元，不可預見費為649萬元);營銷費為3725萬元;管理費用為3725萬元;財務費用為6150萬元;各項稅為11324萬元(其中，營業(yè)稅及附加為8344萬元，土增稅為2980萬元)。
3.3項目資金平衡情況
項目2013年二季度，需要注冊資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊資金不產生資本化利息，而股東借款需要項目公司支付資本化利息。2014年，項目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項目可以通過房地產開發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款;2015年項目可實現銷售回款81774萬元。
3.4項目投資評價指標
項目銷售總額為148996萬元，土地儲備為77100萬元，工程成本為29773萬元，營銷費用為3725萬元，管理費用為3725萬元，財務費用為6150萬元，房產各項稅為11324萬元，項目實現稅前利潤為17200萬元，所得稅為4300萬元，稅后凈利潤為12900萬元，項目銷售凈利率為8.66%，內部收益率為18.38%。
4小結
在房地產投資決策過程中，主要以假設開發(fā)法為投資決策前提，通過對SQ項目未來房價的預測、銷售去化能力的判斷以及成本的估算，在項目資金平衡的基礎上，對投資各項指標進行計算，進而得出項目銷售凈利率。本文以SQ項目為例，計算出該項目的銷售凈利率為8.66%，內部收益率為18.38%。
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