房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范文
房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展起步較晚,盡管已經(jīng)發(fā)展有二十年之久,但仍然還不夠成熟,特別是物業(yè)管理中,比較缺乏高質(zhì)量的服務(wù)和管理。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)物業(yè)管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范文一：社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制分析
摘要：住宅小區(qū)是人民群眾生活的場(chǎng)所，是城市管理的基礎(chǔ)單元，也是社區(qū)建設(shè)管理的重要領(lǐng)域。本文從分析社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系，總結(jié)社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀問(wèn)題的基礎(chǔ)上，提出建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制，并提出了有效整合的保障措施。
關(guān)鍵詞：社區(qū)管理;物業(yè)管理;自治;有效整合機(jī)制
一、緒論
和諧社區(qū)建設(shè)是全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求，也是加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要任務(wù)之一。黨的十六大提出“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序‘文明祥和的新型社區(qū)”的目標(biāo)。黨的十七大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出：“把城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會(huì)生活共同體。”可見(jiàn)，社區(qū)建設(shè)管理的提出，既是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)轉(zhuǎn)型的客觀要求，也是黨和政府順應(yīng)人民群眾發(fā)展要求的重要舉措。有效的社會(huì)管理和社區(qū)建設(shè)，離不開(kāi)社會(huì)各公共體和廣大居民的參與，所以社區(qū)管理一定要重視公民的自治管理。黨的提出：“在城鄉(xiāng)社區(qū)治理、基層公共事務(wù)和公益事業(yè)中實(shí)行群眾自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督，是人民依法直接行使民主權(quán)利的重要方式。”作為社區(qū)管理中的重要組成部分，廣大業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司在社區(qū)管理中的地位和作用舉足輕重。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天，急需認(rèn)清物業(yè)管理中各主體參與社區(qū)管理的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題，努力推進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理的有效整合。
二、社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系
“社區(qū)”一詞由德國(guó)社會(huì)雪茄滕尼斯在《社區(qū)與社會(huì)》提出，我國(guó)社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通等人認(rèn)為“社區(qū)是若干個(gè)社會(huì)群體或社會(huì)組織聚集在某一地域里形成的一個(gè)生活上相互關(guān)聯(lián)的大集體”。所謂社區(qū)管理是在政府的指導(dǎo)下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對(duì)社區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。在我國(guó)，社區(qū)管理的概念是在我國(guó)由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，伴隨著改革的不斷深化，社會(huì)結(jié)構(gòu)、人們的生活方式、思想文化以及行為方式等各方面的變化而提出來(lái)的。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革力度的不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有，居民由“單位人”向“社會(huì)人”轉(zhuǎn)變，在這過(guò)程中，物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。由以上概念可以看出，社區(qū)管理和物業(yè)管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。首先，居民都是社區(qū)管理和物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象，社區(qū)中的居民是不特定的，物業(yè)管理中的居民則是特定的，即為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人——業(yè)主，業(yè)主一定是居民，居民不一定是業(yè)主;其次，兩者在管理方面都強(qiáng)調(diào)居民自治和業(yè)主委員會(huì)自治，但社區(qū)管理側(cè)重由上而下的管理和指導(dǎo)，物業(yè)管理則偏重于合同的約束;第三，在管理區(qū)域和內(nèi)容兩者有相同重疊的地方，但社區(qū)管理的區(qū)域和管理內(nèi)容比物業(yè)管理更寬更廣。
三、社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析
1、社區(qū)管理自治現(xiàn)狀及問(wèn)題分析
(1)社區(qū)居委會(huì)自治功能尚未到位，未去行政化雖然《居民委員會(huì)組織法》第二條規(guī)定了社區(qū)居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，但在實(shí)際工作中，社區(qū)居民委員會(huì)卻承擔(dān)了大量的行政工作，習(xí)慣于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置什么就干什么，對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)表現(xiàn)出較強(qiáng)的依賴性，在工作中，自主性、自治性沒(méi)有得到體現(xiàn)，社區(qū)自治的主要工作任務(wù)如社區(qū)民主決策和社區(qū)服務(wù)等基本沒(méi)有完成。(2)社區(qū)居民參與度不高社區(qū)居民委員會(huì)的自治核心在于廣大居民和各共同體的參與，沒(méi)有社區(qū)居民的參與，居委會(huì)的自治職能得不到任何體現(xiàn)，只能充當(dāng)政府“腿”的角色。社區(qū)居民的參與，才能讓社區(qū)居民委員會(huì)更了解居民的現(xiàn)實(shí)要求，解決各種社區(qū)問(wèn)題的效率才能更高。在實(shí)際中由于各種因素的影響，人與人之間交流較少，社區(qū)居民之間存在比較嚴(yán)重的疏離感，對(duì)社區(qū)公共利益漠不關(guān)心，很少參與社區(qū)公共事務(wù)，社區(qū)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)社區(qū)缺乏認(rèn)同感和歸宿感。
2、業(yè)主自治現(xiàn)狀及問(wèn)題分析
隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程和住房制度的改革，建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)多元化，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，大量的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備存在，由于業(yè)主意志的多元化，這必然要求有一個(gè)能代表全體業(yè)主意志的機(jī)構(gòu)，即業(yè)主代表大會(huì)以及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)，代表業(yè)主在建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)上自我組織和自我管理，制訂各種自治管理制度，對(duì)公共事務(wù)進(jìn)行民主決策，與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、社區(qū)居民委員會(huì)、政府相關(guān)部門等各主體共同解決物業(yè)管理區(qū)域問(wèn)題。雖然業(yè)主自治是必然趨勢(shì)，但是在業(yè)主自治開(kāi)始之時(shí)就存在很大困難：業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難;業(yè)主委員會(huì)成立難;業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)力過(guò)程難;業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司等主體之間常常出現(xiàn)沖突和糾紛，極難合作。主要體現(xiàn)在：(1)集體決策和少數(shù)人參與的矛盾困境。由于各種原因，業(yè)主往往難以大規(guī)模聯(lián)絡(luò)溝通，相當(dāng)多的業(yè)主除了涉及自身利益外，對(duì)公共事務(wù)漠不關(guān)心，置之不理，或者存在“搭便車”心理，缺乏自治意識(shí)等，使得代表全體業(yè)主利益和意志的組織難以成立，常常出現(xiàn)集體投票過(guò)程中投票人數(shù)過(guò)少，難以達(dá)到法定要求，致使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)流產(chǎn)，很少人會(huì)愿意去從事公共事務(wù)的處理。(2)業(yè)主委員會(huì)組織運(yùn)作的困難。如前所述，業(yè)主參與公共事務(wù)管理的積極性不高，導(dǎo)致可能參與公共管理的只是少部分人，從而衍生出以下一些問(wèn)題：一是出現(xiàn)非法選票問(wèn)題，組織者為了達(dá)到法律規(guī)定的投票比例要求，允許違規(guī)投票的產(chǎn)生甚至人為地制造一些選票，從而導(dǎo)致業(yè)主之間出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)等問(wèn)題;二是政府的指導(dǎo)工作出現(xiàn)困境。如果嚴(yán)格按照現(xiàn)有規(guī)范，則業(yè)主大會(huì)投票人數(shù)很難達(dá)到法定比例，從而導(dǎo)致會(huì)議事項(xiàng)難以實(shí)現(xiàn)，甚至業(yè)主委員會(huì)難以產(chǎn)生，無(wú)法作出合法的集體決定。
3、物業(yè)管理公司面臨的問(wèn)題分析
我國(guó)物業(yè)管理雖然經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，得到快速發(fā)展壯大，但物業(yè)管理自成立開(kāi)始就存在種種問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：(1)管理體制上尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制還沒(méi)有普遍確立和完善;(2)運(yùn)行機(jī)制上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營(yíng)、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)還相當(dāng)嚴(yán)重地存在;(3)市場(chǎng)主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒(méi)有建立業(yè)主委員會(huì)的主體地位;(4)物業(yè)管理法律法規(guī)還需進(jìn)一步完善;(5)物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待于進(jìn)一步的理順等等。作為行業(yè)最重要的主體之一，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也面臨種種問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要;(2)現(xiàn)有管理方法和管理手段落后，已不適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展;(3)企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識(shí);(4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間矛盾激烈，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司則進(jìn)行“暗箱操作”，侵占業(yè)主利益形成惡性循環(huán)。物業(yè)管理不僅是簡(jiǎn)單的對(duì)物的管理和對(duì)人的服務(wù)，而是應(yīng)該把兩者統(tǒng)一結(jié)合起來(lái)進(jìn)行一系列的創(chuàng)造活動(dòng)。隨著人民生活水平的提高，業(yè)主的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人民已不滿足維修、清潔等最基本的達(dá)標(biāo)服務(wù)項(xiàng)目，人民更希望居住的小區(qū)富有融洽祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系，具有強(qiáng)烈的專業(yè)、文化性和社會(huì)性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，積極參與社區(qū)文化建設(shè)，才能滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的各種需要。
四、建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制
1、明確各主體在社區(qū)管理中的地位和責(zé)任，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。一直以來(lái)，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間矛盾集中在責(zé)任邊界不清，相關(guān)部門法止步于小區(qū)紅線外，街道和社區(qū)居委會(huì)層面的職責(zé)分散，導(dǎo)致跨部門、跨領(lǐng)域協(xié)調(diào)難，各主體之間互相推諉扯皮的情況比較嚴(yán)重。基于此，首先要明確各主體在社區(qū)管理中的職責(zé)，突出社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督責(zé)任和各專業(yè)服務(wù)單位的職責(zé)，強(qiáng)化業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的合同責(zé)任，立法規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主體地位，建立社區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。
2、發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，提高居民參與社區(qū)管理的積極性，增強(qiáng)社區(qū)綜合治理能力。
(1)理順政府和社區(qū)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一。要解決社區(qū)居委會(huì)行政化以及自治能力弱、參與不足的問(wèn)題，需要進(jìn)一步深化城市管理體制改革，根據(jù)政府管理職能轉(zhuǎn)變理順政府和社區(qū)的關(guān)系，政府相關(guān)部門依法行政，進(jìn)入社區(qū)主動(dòng)提供公共服務(wù)，還權(quán)于社區(qū)，逐步解決社區(qū)居委會(huì)行政化問(wèn)題和自治權(quán)利的回歸，為社區(qū)建設(shè)快速發(fā)展奠定體制基礎(chǔ)。
(2)進(jìn)一步發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)在業(yè)主自治管理中的作用。強(qiáng)化社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)，積極協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中各種糾紛，建立糾紛解決機(jī)制，探索社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)委會(huì)成員的交叉任職機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理的聯(lián)動(dòng)。
(3)加大宣傳，營(yíng)造社區(qū)參與的氛圍，提高居民的積極性。外部推動(dòng)方面，社區(qū)管理要借助新聞媒體從多方面進(jìn)行宣傳，培養(yǎng)公民的社區(qū)意識(shí)，同時(shí)要積極探索內(nèi)部促進(jìn)方式，把居民個(gè)人利益置于社區(qū)利益之中，基于維護(hù)自身利益的需要，居民積極參與社區(qū)建設(shè)發(fā)展，從而培養(yǎng)民主意識(shí)和共同決策能力。積極建立各方聯(lián)席會(huì)議制度和社區(qū)聽(tīng)證會(huì)制度，提高居民參與社區(qū)自治的程度。
(4)完善物業(yè)管理住宅小區(qū)自我管理制度。進(jìn)一步完善住宅小區(qū)《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等業(yè)主自治管理制度的制定，規(guī)范業(yè)主的居住行為和秩序，倡導(dǎo)文明生活;進(jìn)一步修訂《業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，根據(jù)實(shí)際情況完善立法，降低業(yè)主大會(huì)成立的門檻，提高業(yè)主大會(huì)組建率和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作規(guī)范率，對(duì)尚無(wú)條件成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的，社區(qū)居委會(huì)要加強(qiáng)指導(dǎo)，協(xié)助業(yè)主進(jìn)行自我管理，解決物業(yè)管理糾紛。
3、發(fā)揮市場(chǎng)作用，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)管理中的生力軍作用。
(1)完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制。針對(duì)現(xiàn)有行業(yè)矛盾，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，按照“質(zhì)價(jià)相符”的原則，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司之間協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入物業(yè)行業(yè)，推動(dòng)形成公開(kāi)、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制。
(2)提高物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管水平。政府有關(guān)部門需加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，建立動(dòng)態(tài)檢查制度和資質(zhì)升降獎(jiǎng)懲機(jī)制，完善物業(yè)管理招投標(biāo)管理制度和加強(qiáng)流程監(jiān)控，規(guī)范招投標(biāo)行為。
(3)推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化手段進(jìn)行行業(yè)整合、兼并和重組，提高競(jìng)爭(zhēng)力;鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新管理模式，根據(jù)市場(chǎng)化需求，延伸服務(wù)鏈條，提高服務(wù)水平和服務(wù)能力。
五、保障措施
1、制度建設(shè)是加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制建立的前提。各有關(guān)部門應(yīng)將社區(qū)管理和物業(yè)管理整合作為一項(xiàng)重要工作納入議事日程，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善各種制度建設(shè)，按照法定程序修改各種法規(guī)制度，理清各主體的管理責(zé)任邊界，細(xì)化職責(zé)分工。
2、加強(qiáng)人員培訓(xùn)是建立社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要內(nèi)容。要圍繞社區(qū)管理和物業(yè)管理的工作內(nèi)容和要求，依托現(xiàn)有的人才培養(yǎng)資源，加快物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)機(jī)制建設(shè)，積極提高居委會(huì)和業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理和社區(qū)管理的水平，熟悉各種法律規(guī)章制度，增強(qiáng)培訓(xùn)的針對(duì)性、操作性和實(shí)效性。
3、加大評(píng)估考核力度是社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要手段。依托社區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，建立工作評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，優(yōu)化社區(qū)居委會(huì)在住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評(píng)價(jià)機(jī)制，積極引進(jìn)第三方測(cè)評(píng)制度。
總之，物業(yè)管理住宅小區(qū)是個(gè)小社會(huì)，既關(guān)系到居民的切身利益，也是基層建設(shè)的橋頭堡。把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務(wù)范疇，兩者進(jìn)行整合，強(qiáng)化政府在住宅小區(qū)中的公共管理職責(zé)，理順專業(yè)部門在公共服務(wù)中的主體責(zé)任，落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主作為市場(chǎng)主體的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的自治能力，是社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展方向，是加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)、創(chuàng)新社會(huì)管理的重要內(nèi)容。
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房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范文二：我國(guó)公租房物業(yè)管理的困境及對(duì)策
摘要：
公租房物業(yè)管理中“搭便車”問(wèn)題突出，嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運(yùn)行。以重慶市為例，在分析公租房物業(yè)服務(wù)屬性及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)集體行動(dòng)理論剖析公租房物業(yè)管理中存在的三種矛盾，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理模式和物業(yè)公司選聘方式、優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式、強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會(huì)責(zé)任、加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管等對(duì)策，以期為我國(guó)公租房物業(yè)管理走出困境提供參考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;公租房;特征;困境;對(duì)策
1引言
住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權(quán)利[1]。各國(guó)都通過(guò)建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國(guó)提出的在“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房的推動(dòng)下，全國(guó)各地掀起保障房建設(shè)“狂潮”，其中建設(shè)比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，是我國(guó)規(guī)劃建設(shè)公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計(jì)開(kāi)工建設(shè)4475萬(wàn)平方米公租房[2]，其土地供應(yīng)模式、融資模式、運(yùn)營(yíng)機(jī)制的“重慶樣式”在全國(guó)傳送。但“住進(jìn)去”只是公租房制度的開(kāi)始，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，保障性住房后期的管理、維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用大約是建設(shè)時(shí)期的兩倍左右。隨著我國(guó)公租房的大規(guī)模建成、配租，其運(yùn)營(yíng)管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，必須重視對(duì)保障性住房后期的管理。物業(yè)管理是持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、關(guān)乎公租房居民生活品質(zhì)和物業(yè)價(jià)值的重要環(huán)節(jié)。但是我國(guó)物業(yè)管理仍是一個(gè)新興行業(yè)，整體發(fā)展還不成熟，公租房的物業(yè)管理比一般商品住宅小區(qū)更復(fù)雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個(gè)首批公租房小區(qū)發(fā)放并回收的179份問(wèn)卷調(diào)查顯示，雖然兩小區(qū)的物業(yè)管理公司均是物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)公司，但90%的租戶對(duì)物業(yè)管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3];重慶民安華福公租房小區(qū)也曾發(fā)生部分租住戶因停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題的群訪事件。如何避免新建公租房出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗(yàn)公租房制度可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但是，目前我國(guó)對(duì)公租房的研究主要集中在建設(shè)階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準(zhǔn)入與退出管理等[4-11]，公租房物業(yè)管理卻較少涉及，導(dǎo)致實(shí)踐中公租房物業(yè)管理模式不清，“搭便車”現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運(yùn)行。為此，本文在分析公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，透視其物業(yè)管理面臨的困境，提出提升對(duì)策。
2公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點(diǎn)分析
2.1公租房物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性
物業(yè)服務(wù)是通過(guò)對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理活動(dòng)，服務(wù)于廣大業(yè)主和物業(yè)使用人。優(yōu)美的環(huán)境、運(yùn)行良好的設(shè)施設(shè)備、良好的秩序使得每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都能受益，物業(yè)公司無(wú)法將那些不繳費(fèi)的業(yè)主排除在服務(wù)范圍之外，某業(yè)主的消費(fèi)也不會(huì)減少其他業(yè)主的消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)數(shù)量。物業(yè)服務(wù)的這種非排他性、非競(jìng)爭(zhēng)性特點(diǎn)，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時(shí)，勢(shì)必出現(xiàn)奧爾森所說(shuō)的“有理性的、尋求自我利益的個(gè)人不會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”。物業(yè)管理中的“搭便車”、收費(fèi)難問(wèn)題一直困擾我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)，而且按照奧爾森集體行動(dòng)理論，規(guī)模越大的物業(yè)管理區(qū)域越容易出現(xiàn)搭便車現(xiàn)象。
2.2公租房物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)
2.2.1產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展，但仍以政府為主公租房產(chǎn)權(quán)主要由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。但隨著公租房建設(shè)資金融資渠道的多樣化，越來(lái)越多的社會(huì)資本參與公租房開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展。重慶規(guī)定“住戶租住了5年或10年，可以根據(jù)公租房管理制度購(gòu)買公租房的不完全產(chǎn)權(quán)”，這樣又形成了購(gòu)買人與政府共同產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)形式越復(fù)雜越容易產(chǎn)生物業(yè)糾紛，解決糾紛的難度也越大。
2.2.2公租房小區(qū)規(guī)模大，住員情況復(fù)雜重慶公租房供給采取集中規(guī)劃、集中建設(shè)和超大規(guī)模的新區(qū)模式，并且以小戶型為主。僅主城區(qū)的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個(gè)公租房小區(qū)，總建筑面積811萬(wàn)平方米、13.33萬(wàn)套，小區(qū)物業(yè)規(guī)模超大，戶數(shù)多、入住人口多。按照規(guī)定，其保障對(duì)象有收入限制：申請(qǐng)人為個(gè)人的，每月收入不超過(guò)2000元;申請(qǐng)家庭居住的，家庭人均每月收入不超過(guò)1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對(duì)象還包括新畢業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動(dòng)性大、收入不穩(wěn)定，退租、轉(zhuǎn)租的可能性大，運(yùn)營(yíng)管理困難。
2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場(chǎng)消費(fèi)意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區(qū)聚居，情況往往較復(fù)雜，人文行為習(xí)慣和素質(zhì)參差不齊。以調(diào)研中民心佳園警務(wù)室提供的數(shù)據(jù)為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續(xù)入住，入住人口超過(guò)4.5萬(wàn)，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業(yè)服務(wù)的針對(duì)性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的需求較弱，往往不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)，也不能較好地配合物業(yè)管理工作。而一些物業(yè)公司在公租房物業(yè)管理投標(biāo)時(shí)，未能認(rèn)真分析公租房物業(yè)的特點(diǎn)，提出與低廉收費(fèi)不匹配的服務(wù)承諾，比如，“維修部門24小時(shí)待命，隨時(shí)提供服務(wù)”、“提供免費(fèi)上門疏通水管、廁所等修理服務(wù)”、“免費(fèi)訂機(jī)票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”等，受資金來(lái)源的限制，勢(shì)必成為虛無(wú)的承諾，為日后物業(yè)糾紛埋下伏筆。
2.2.4公租房物業(yè)日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過(guò)渡性住房，他們不關(guān)心或甚少關(guān)心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對(duì)物業(yè)的愛(ài)惜不夠，使得公租房物業(yè)設(shè)施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設(shè)質(zhì)量低下，日后維修頻率高，增加維護(hù)成本。2.2.5公租房建設(shè)遺留問(wèn)題多工程建設(shè)具有一次性、建設(shè)周期長(zhǎng)、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設(shè)規(guī)模大、委托代理鏈長(zhǎng)、利潤(rùn)低，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，一些建設(shè)遺留問(wèn)題在入住環(huán)節(jié)凸顯，影響住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，引發(fā)物業(yè)糾紛。
3公租房物業(yè)管理面臨的困境分析
通過(guò)文獻(xiàn)研究、專家咨詢、座談、問(wèn)卷調(diào)查、個(gè)案調(diào)查等調(diào)查方法，對(duì)重慶公租房物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入研究，目前公租房物業(yè)管理主要面臨以下困境。
3.1公租房物業(yè)管理模式市場(chǎng)化與公共物品屬性的矛盾
社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)[12]。目前，我國(guó)公租房小區(qū)物業(yè)管理基本實(shí)行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的模式。但是，市場(chǎng)化的收費(fèi)原則往往使得公租房物業(yè)管理費(fèi)與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.03元/月•平方米，與當(dāng)時(shí)周邊商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本齊平。而在入住群體收入較低、物業(yè)服務(wù)消費(fèi)需求不強(qiáng)、福利觀念等影響下，市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)困難，很容易陷入“收費(fèi)難—降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—收費(fèi)更難”的惡性循環(huán)，最終可能導(dǎo)致市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不退出公租房物業(yè)市場(chǎng)，損害公租房物業(yè)價(jià)值及各方利益。
3.2公租房物業(yè)管理責(zé)任重大與職責(zé)不清的矛盾
公租房項(xiàng)目是民生工程，物業(yè)管理不僅肩負(fù)著一般的環(huán)境保潔、秩序維護(hù)、公共部位公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等責(zé)任外，還需要利用其“地利、人和”的優(yōu)勢(shì)，協(xié)助政府做好公租房的運(yùn)營(yíng)管理、社區(qū)管理等工作，代收租金，監(jiān)督住戶轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔(dān)社會(huì)治安綜合治理、社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)指導(dǎo)、心理輔導(dǎo)等公共服務(wù)工作。我國(guó)雖然已出臺(tái)了《公共租賃住房管理辦法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，重慶也發(fā)布了《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法規(guī)、文件。但是，對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定不詳，政府、物業(yè)公司和居委會(huì)在物業(yè)管理中的角色定位不清晰，對(duì)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘解聘、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)水平與收費(fèi)方式、違約責(zé)任等具體規(guī)定不明確。由于對(duì)物業(yè)管理的角色和職責(zé)不清，部分住戶認(rèn)為物業(yè)企業(yè)無(wú)所不管、無(wú)所不能，遇到問(wèn)題就找物業(yè)公司，服務(wù)要求超出了物業(yè)管理的合理范圍，并往往以服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)，為物業(yè)管理糾紛埋下隱患。
3.3公租房物業(yè)服務(wù)成本高與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低的矛盾
物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。公租房小區(qū)入住人口更多、管理更復(fù)雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動(dòng)力成本的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本大幅提升。但是，公租房是社會(huì)保障用房，政府在核定其物業(yè)管理費(fèi)時(shí)很難隨成本上升提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加之目前對(duì)空置公租房的物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題還沒(méi)有明確規(guī)定，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)率低。較低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與較高的服務(wù)成本之間形成了難以調(diào)和的矛盾，長(zhǎng)此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區(qū)的代名詞，引發(fā)公租房物業(yè)“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物業(yè)管理水平的對(duì)策
4.1實(shí)行運(yùn)營(yíng)和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住戶接觸更密切，更能及時(shí)掌握和監(jiān)督住戶的行為，有效地實(shí)現(xiàn)公租房的部分運(yùn)營(yíng)管理。因此，應(yīng)該發(fā)揮物業(yè)管理的橋梁作用，實(shí)施公租房物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理、社區(qū)管理融合的管理模式。為此，政府應(yīng)通過(guò)購(gòu)買社會(huì)服務(wù)，將租金收取、違規(guī)使用公租房行為監(jiān)督等運(yùn)營(yíng)管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4.2采用市場(chǎng)化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)
公租房物業(yè)管理市場(chǎng)化模式已形成共識(shí)。公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房的業(yè)主應(yīng)該采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，減少自己組建物管公司帶來(lái)的諸如人員聘用、增加經(jīng)費(fèi)開(kāi)支、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等一系列問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)時(shí)，應(yīng)根據(jù)擬接管的公租房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測(cè)算每項(xiàng)物業(yè)服務(wù)成本，并進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。但是，在選聘接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，必須注重物業(yè)服務(wù)方案的針對(duì)性和可操作性，不能好高騖遠(yuǎn)，提出一些不切實(shí)際、不符合公租房住戶群體特征的招標(biāo)要求和投標(biāo)服務(wù)承諾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)等必須明確列明在物業(yè)服務(wù)委托合同中，并與投標(biāo)承諾一致。
4.3優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑
保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動(dòng)，降低住戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意度[13]。為了解決市場(chǎng)化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現(xiàn)有物業(yè)管理費(fèi)全部來(lái)源于物業(yè)承租人的方式，而采用市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為公租房物業(yè)管理提供財(cái)政支持。這也得到了眾多學(xué)者的認(rèn)同[14-16]。為了保證公租房物業(yè)保值增值，加強(qiáng)物業(yè)管理，其所需費(fèi)用可以按照公租房管理機(jī)構(gòu)和承租人各出資一部分(比如重慶公租房租金是市場(chǎng)租金的60%，物業(yè)管理費(fèi)也參照此比例向租戶收取)，這樣可以實(shí)現(xiàn)政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，又能使國(guó)家資產(chǎn)保值增值。同時(shí)，承租人繳納較少的物業(yè)管理費(fèi)就能得到舒適的生活環(huán)境，避免出現(xiàn)惡性循環(huán)帶來(lái)的不良后果。
4.4優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式
目前，公租房物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向住戶提供了物業(yè)服務(wù)之后自行向住戶收取。這種收費(fèi)方式很容易出現(xiàn)住戶“搭便車”行為。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”可見(jiàn)，公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房所有權(quán)人，在租戶不繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，有連帶交納義務(wù)。因此，為了保證公租房物業(yè)管理工作的良性循環(huán)，物業(yè)管理費(fèi)的收取應(yīng)該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，?？顚Ｓ谩ⅹ?dú)立核算。同時(shí)，簽署公租房租賃合同時(shí)，就在合同中明確約定公租房租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式、違約責(zé)任等，并將物業(yè)服務(wù)合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自己的權(quán)利義務(wù)。
4.5強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會(huì)責(zé)任
公租房物業(yè)管理雖然按照市場(chǎng)化模式經(jīng)營(yíng)，但是鑒于公租房小區(qū)的特殊性，需要接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)注重社會(huì)效益，真正承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。特別是在發(fā)展殘疾人事業(yè)、解決城市下崗失業(yè)人員就業(yè)、幫扶困難家庭等方面，可以對(duì)有相應(yīng)勞動(dòng)能力的殘疾人、下崗失業(yè)人員、特殊困難家庭等進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而聘請(qǐng)其作為員工。這樣既可以解決他們的就業(yè)問(wèn)題，減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)，又可以直接影響到相鄰業(yè)主和住戶對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。
4.6加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與國(guó)家資產(chǎn)價(jià)值、住戶權(quán)益密切相關(guān)。按照市場(chǎng)化模式經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和住戶的行為都必須得到監(jiān)督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機(jī)構(gòu)代表組成的公租房小區(qū)監(jiān)督委員會(huì)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)及住戶的行為，出現(xiàn)違反合同約定的行為時(shí)，及時(shí)向公租房管理機(jī)構(gòu)、街道、派出所等相關(guān)單位匯報(bào)。同時(shí)，每年至少進(jìn)行一次住戶滿意度調(diào)查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)正確使用。
5結(jié)語(yǔ)
公租房運(yùn)營(yíng)管理更考驗(yàn)公租房制度的可持續(xù)性，物業(yè)管理作為運(yùn)營(yíng)管理的重要一環(huán)，社會(huì)各界必須群策群力解決公租房物業(yè)管理面臨的困境。采用市場(chǎng)化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公租房物業(yè)管理，可以減少政府管理機(jī)構(gòu)組建物管公司帶來(lái)的一系列問(wèn)題;通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)，實(shí)行公租房物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理、社區(qū)管理融合的管理模式;改變收費(fèi)方式，提高收費(fèi)率;強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會(huì)責(zé)任，建立公租房物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公租房物業(yè)的保值增值，推動(dòng)公租房制度的進(jìn)一步發(fā)展。
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