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      電大法學(xué)大專(zhuān)畢業(yè)論文范本

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        法律提供保護(hù)以對(duì)抗專(zhuān)斷,它給人們以一種安全感和可靠感,并使人們不致在未來(lái)處于不祥的黑暗之中。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于電大法學(xué)大專(zhuān)畢業(yè)論文范本的內(nèi)容,歡迎大家閱讀參考!

        電大法學(xué)大專(zhuān)畢業(yè)論文范本篇1

        淺析侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的賠償問(wèn)題

        論文摘要 現(xiàn)有法律對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定較為簡(jiǎn)單致使實(shí)踐中操作不一。對(duì)此,本文在對(duì)相關(guān)現(xiàn)狀進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,發(fā)現(xiàn)所存在的問(wèn)題,并對(duì)侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的賠償依據(jù)、條件以及范圍進(jìn)行分析研究,以期對(duì)司法實(shí)務(wù)有所幫助。

        論文關(guān)鍵詞 房屋承租人 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 賠償

        一、研究背景及問(wèn)題的提出

        近年來(lái),因承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)遭受侵害而提起的訴訟尤為常見(jiàn)且各地法院處理標(biāo)準(zhǔn)不一,令人深思。

        (一)研究背景

        近年來(lái),人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多,由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則化,法院在審理此類(lèi)糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問(wèn)題。

        1.立法層面。

        房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指當(dāng)房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),房屋承租人在同等條件下,依法享有優(yōu)先于其他買(mǎi)受人而購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。我國(guó)最高法院于2009年6月22日通過(guò)了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》),在該《解釋》第2l條至24條,對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題作了規(guī)定。此前,相關(guān)規(guī)定主要有,《合同法》第230條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題意見(jiàn)(試行)》(已廢止)第118條。但相關(guān)立法都過(guò)于簡(jiǎn)單,缺乏可操作性,以至于在司法實(shí)踐中,處理此類(lèi)糾紛常出現(xiàn)偏差,既無(wú)法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,也沒(méi)有達(dá)到立法者的預(yù)期目標(biāo)。

        2.理論層面。

        與之相對(duì)的,立法的模糊也反過(guò)來(lái)使得理論界對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)定性認(rèn)識(shí)不一,主要有以下幾種:

        (1)形成權(quán)說(shuō)及附條件形成權(quán)說(shuō)。前者認(rèn)為,優(yōu)先買(mǎi)權(quán)人在具備了法律規(guī)定的條件的情況下,只須依自己一方意思表示,即可形成與出賣(mài)人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。而后者認(rèn)為,先買(mǎi)權(quán)人可依單方之意思形成以出賣(mài)人與第三人同等條件為內(nèi)容之契約,無(wú)須出賣(mài)人同意,但此形成權(quán)附有停止條件,必須等出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物給第三人時(shí)才能行使。

        (2)期待權(quán)。即承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指承租人對(duì)其所租賃的房屋的優(yōu)先取得有期待的權(quán)利,“權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化,只處于期待權(quán)狀態(tài)”,待一定的條件成就即出租人出賣(mài)房屋,便可在同等條件下優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。

        (3)物權(quán)說(shuō)。即承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力,應(yīng)于物權(quán)法中規(guī)定。在此種情況下,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。

        (4)債權(quán)說(shuō)。即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種債權(quán),是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人所享有的一種請(qǐng)求權(quán),其實(shí)現(xiàn)依賴于出賣(mài)人將自己的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)時(shí),承租人具有請(qǐng)求與出租人就租賃物訂立買(mǎi)賣(mài)合同的請(qǐng)求權(quán),在同等條件下,出租人有承諾的義務(wù),應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣(mài)租賃物時(shí),承租人只能對(duì)出租人主張損害賠償,而不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃物。

        對(duì)此,筆者認(rèn)為,只要承租人在同等條件下表示購(gòu)買(mǎi),即可成立買(mǎi)賣(mài)合同,進(jìn)而取得房屋所有權(quán),符合形成權(quán)的特征,因此,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是形成權(quán);另外,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性,而期待權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓給他人的,故而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并非期待權(quán);我們知道物權(quán)法定,從實(shí)然的角度看,現(xiàn)行的《物權(quán)法》并未將承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)歸入其中,另外,從應(yīng)然的角度看,物權(quán)具有支配特定物的權(quán)利,即可以處分該物,但是我們清楚,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只是相對(duì)限制出租人處分財(cái)物的權(quán)利,并不是承租人對(duì)此享有處分權(quán),因而,物權(quán)說(shuō)亦不符合;對(duì)于債權(quán)說(shuō),筆者持贊成意見(jiàn),這樣一方面放松了對(duì)出租人行使處分權(quán)的限制,另一方面,也對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)起到一定的保護(hù)作用,當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)得不到保障時(shí),承租人可以基于債權(quán)請(qǐng)求對(duì)方給予賠償,而且,《解釋》也已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)。

        (二)問(wèn)題的提出

        《解釋》為如何保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)提供了一種新的解決思路,以解決《物權(quán)法》實(shí)施后承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)問(wèn)題,規(guī)定了承租人在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利,為承租人在該權(quán)利難以得到實(shí)現(xiàn)時(shí)請(qǐng)求獲得賠償提供了法律依據(jù),但該《解釋》對(duì)承租人要求損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)依據(jù)及在何種情況下可獲得賠償?shù)染鶝](méi)有明確規(guī)定,故而有必要對(duì)侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的賠償問(wèn)題進(jìn)行研究。對(duì)此,本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究。

        二、侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之賠償依據(jù)

        《解釋》第二十一條規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,人民法院應(yīng)予以支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。”這里的承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任是基于何種責(zé)任,目前亦看法不一,主要有:侵權(quán)責(zé)任說(shuō)、締約過(guò)失責(zé)任說(shuō)、違約責(zé)任說(shuō)和獨(dú)立責(zé)任說(shuō)等四種。筆者更傾向于締約過(guò)失責(zé)任說(shuō),理由如下:

        (一)分析其他責(zé)任學(xué)說(shuō)

        1.對(duì)于侵權(quán)責(zé)任,《解釋》已將承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)定性為債權(quán),若適用侵權(quán)責(zé)任說(shuō)的話,則即是侵犯承租人的債權(quán),但侵犯?jìng)鶛?quán)的主體必須是債之外的第三人,出租人為債的相對(duì)人,而非第三人,因此,侵權(quán)責(zé)任說(shuō)不符。

        2.對(duì)于違約責(zé)任,《解釋》第二十一條中明確規(guī)定承擔(dān)“賠償責(zé)任”,而違約責(zé)任有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、違約金等形式,解釋中連違約責(zé)任最為重要的責(zé)任形式違約金都沒(méi)有規(guī)定,說(shuō)明此處的賠償損失并非違約責(zé)任,且在實(shí)踐中,當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí),常要求出租人賠償房屋出售的價(jià)格差,這是違約責(zé)任所無(wú)法解釋的。

        3.對(duì)于獨(dú)立責(zé)任說(shuō),我們知道,最高法院進(jìn)行解釋的權(quán)限為對(duì)法律、法令具體應(yīng)用的解釋?zhuān)摗督忉尅凡⒉荒軇?chuàng)立新的責(zé)任形式,只是對(duì)現(xiàn)有法律的解釋說(shuō)明,因此,獨(dú)立責(zé)任說(shuō)也行不通。

        (二)分析締約過(guò)失責(zé)任說(shuō)

        以上三種學(xué)說(shuō)都難以解釋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受損的賠償問(wèn)題,而對(duì)于締約過(guò)失責(zé)任說(shuō),承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指在出租人賣(mài)房時(shí),承租人請(qǐng)求與出租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一種權(quán)利,是一種先合同的權(quán)利,而對(duì)出租人來(lái)說(shuō),履行通知義務(wù)也是在其與承租人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前,屬于一種先合同義務(wù)。出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,侵害的是承租人的信賴?yán)?,而不是履行利益。因此,承租人與出租人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未成立,不能要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。另外,適用締約過(guò)失責(zé)任,也能更好地保護(hù)承租人的利益,因?yàn)榫喖s過(guò)失責(zé)任的賠償范圍比違約責(zé)任要廣。一般認(rèn)為,締約過(guò)失責(zé)任之賠償范圍,應(yīng)以不超過(guò)履行利益為原則,但根據(jù)具體情況也可不以履行利益為限。這就給法官一定的自由裁量權(quán),可以根據(jù)具體案情來(lái)確定損害賠償?shù)姆秶?duì)此,筆者認(rèn)為,《解釋》第二十一條所說(shuō)的賠償責(zé)任為締約過(guò)失責(zé)任。

        三、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的的賠償范圍

        在上文中,已將賠償責(zé)任定為締約過(guò)失責(zé)任,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,賠償?shù)慕痤~應(yīng)該是相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括實(shí)際損失和可得利益損失,但是不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

        在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之時(shí),承租人只能請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)損害之賠償。而對(duì)于財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任之范圍,尚有不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為,承租人未購(gòu)得房屋的損失,與房屋價(jià)格漲跌直接相關(guān)。另一種意見(jiàn)認(rèn)為,給承租人造成的損失分為直接損失和間接損失,前者是迫使其在租賃期屆滿后另行購(gòu)、租房屋而支出不必要的交易成本;后者是使承租人喪失以買(mǎi)受人同等條件購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì),從而因房屋市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)失去可得利益。本文認(rèn)為,出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),應(yīng)賠償承租人的損失包括以下幾個(gè)方面:

        (一)直接損失

        主要是指承租人為了行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。如承租人為確定出租人是否出賣(mài)房屋進(jìn)行的調(diào)查取證費(fèi)用,為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用,為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等。

        (二)間接損失

        主要是指房屋價(jià)差損失。具體分為以下幾種情況:(1)出租人按市場(chǎng)價(jià)出賣(mài)房屋給第三人,但出賣(mài)房屋時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格較低,而承租人要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)較高,這時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者的價(jià)差損失;(2)房屋市場(chǎng)價(jià)格維持不變,出租人以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給了第三人,此時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償市場(chǎng)價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失;(3)交易的價(jià)格高于承租人請(qǐng)求出租人賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)的,此時(shí)對(duì)承租人而言不存在價(jià)差損失。

        對(duì)于價(jià)差損失的賠償,可參照以下方式:雙方協(xié)商確定的,從其約定;無(wú)法協(xié)商的,原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的,可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā),以承租人的請(qǐng)求為基合,租賃合同終止之日、房屋過(guò)戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等,合理確定。另外,還需注意:一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費(fèi)。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過(guò)程中,必然會(huì)產(chǎn)生各種稅金和登記費(fèi)用,這些費(fèi)用無(wú)論由出租人承擔(dān)還是由第三人承擔(dān),均應(yīng)從價(jià)差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實(shí)交易中經(jīng)常出現(xiàn)真實(shí)交易價(jià)格與在房地產(chǎn)登記部門(mén)備案的合同的交易價(jià)格不一致情況,此時(shí)應(yīng)根據(jù)真實(shí)交易價(jià)格來(lái)確定,而不能依據(jù)備案合同的交易價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)計(jì)算價(jià)差損失。

        (三)附帶損失

        這里是指,在租賃期滿后承租人另行租賃房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。對(duì)此,應(yīng)分情況而定,如果承租人已得到了房屋價(jià)差損失賠償,此時(shí)租金若上漲了,一般不應(yīng)給予租金價(jià)差的賠償,因?yàn)榇藭r(shí)承租人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋價(jià)差的損失,而租金來(lái)源于取得房屋所得到的收益,此時(shí)承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋,當(dāng)然就不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益;如果承租人沒(méi)有獲得房屋價(jià)差賠償,而此時(shí)租金若上漲的,從平衡雙方利益的角度考慮,出租人應(yīng)適當(dāng)?shù)刭r償承租人的租金價(jià)差損失。

        (四)不予賠償部分

        在租賃期滿后,承租人另行購(gòu)買(mǎi)房屋的相關(guān)費(fèi)用不在賠償范圍之內(nèi)。因?yàn)椋词钩凶馊藢?shí)現(xiàn)了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),那么承租人在購(gòu)買(mǎi)房屋并進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的過(guò)程中,也是必然會(huì)產(chǎn)生交易成本的,所以不存在承租人新增損失的問(wèn)題,因此不應(yīng)予以賠償。

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