預(yù)言三：2010年

　　“你們還是別當(dāng)傻瓜了把幻想放下去吧”

　　2010年中國樓市，看漲還是看跌，成為一道分水嶺。任志強(qiáng)發(fā)表“必漲論“，與諸多”看跌派“專家隔空論戰(zhàn)。事實(shí)證明，2010年是中國房價(jià)暴漲的一年。北京漲幅42%，廣州23%，全國平均漲幅9.9%

　　預(yù)言四：2012年

　　“房價(jià)將在2013年3月迎來新一輪暴漲”

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，2013年房價(jià)依然保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。2013年，北京、廣州、深圳漲幅均超過20%。

　　預(yù)言五：2014年

　　“開發(fā)商仍認(rèn)為和2013年一樣保持高速增長趨勢，這非常危險(xiǎn)”

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年1-5月數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國商品房銷售面積同比下降7.8%。

　　預(yù)言六：2015年

　　“不要等，有錢該買房就買房“

　　2015年，央媽降息等救市政策成為中國樓市的重要關(guān)鍵詞，國家的救市政策也帶動(dòng)一些城市房價(jià)上漲，深圳每平漲了13500元，漲幅48.3%!

　　2016年，任大炮再發(fā)預(yù)測：“2016年的房價(jià)還將繼續(xù)上漲!而目前，一線城市和熱門二線城市相繼出臺(tái)各項(xiàng)“穩(wěn)房價(jià)”“控地價(jià)”的政策，但依舊無法抑制住火熱的樓市。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為中國的住房消費(fèi)需求逐步提高，但與發(fā)達(dá)國家相比，還沒達(dá)到正常的水平值。從長遠(yuǎn)來看，中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展“不是沒有前途”，而是取決于宏觀政策。

　　其他方面不開放，經(jīng)濟(jì)增長只能依賴房地產(chǎn)

　　蔣保信：有人說，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅(jiān)挺。您怎么看這樣的觀點(diǎn)?

　　任志強(qiáng)：我覺得不對。因?yàn)樵谄渌贫炔婚_放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時(shí)跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么?

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的，它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長。但是如果其他方面開放，比如允許民間投資去開采石油，也允許石油投資，經(jīng)濟(jì)立即就上來了。美國的頁巖氣革命，不就是因?yàn)槭袌鲩_放嗎?

　　中國發(fā)展不了，是因?yàn)椴婚_放。制度不開放，資源也不開放，比如土地資源，礦藏資源，哪個(gè)開放了?假定其他領(lǐng)域都開放了，還用依賴房地產(chǎn)嗎?現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開放了，只能靠它。

　　蔣保信：假如開放其他行業(yè)，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)衰落?

　　任志強(qiáng)：不一定衰落。其他行業(yè)開放了以后，對住房的剛性需求和改善型需求也會(huì)同時(shí)上升的，用不著你去刺激，它也會(huì)上來的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。

　　蔣保信：現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)，在多大程度上能夠拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長?

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺(tái)了這么多刺激政策，沒什么大用。

　　蔣保信：為什么?

　　任志強(qiáng)：因?yàn)閭€沒還完，庫存還沒消化，要有相當(dāng)一個(gè)周期去消化庫存和解除債務(wù)問題。

　　歷史經(jīng)驗(yàn)就是這樣的，2009年初，我們出臺(tái)了一個(gè)4萬億計(jì)劃，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房價(jià)增長的高峰是在2010年而不在2009年，房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開工的高峰還是在2010年。

　　2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉(zhuǎn)換成投資，投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。

　　我們的GDP計(jì)算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計(jì)算的，所以我們的房地產(chǎn)投資下來以后，經(jīng)濟(jì)就掉下來了。

　　另外一類是按照房租計(jì)算的，但中國現(xiàn)在共有房租的增加值非常低，基本上對經(jīng)濟(jì)沒什么太大影響。而國際上大部分國家計(jì)算GDP是以房租為主的，所以對GDP影響不在投資上，而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。

　　從目前來看，中國要想讓房地產(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說戶籍制度問題、土地制度問題等等，這些沒有得到解決的長遠(yuǎn)問題限制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　想要房價(jià)降低的，基本都是自私的

　　蔣保信：北大的姚洋說，中國經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)崩潰，中國金融市場也可能會(huì)有很大的危機(jī)。

　　任志強(qiáng)：他說的是廣義的房地產(chǎn)概念，比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押，以獲取流動(dòng)資金，這個(gè)貸款量是非常大的。房價(jià)如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房價(jià)大跌，它的內(nèi)部就全垮了。

　　假如房地產(chǎn)垮了，本來這個(gè)房子值一千萬，銀行可以貸給你五百萬，但這個(gè)房子忽然只值三百萬，銀行貸給你的五百萬就要收回來了，你工廠的流動(dòng)資金就沒了，那怎么辦?

　　蔣保信：從這個(gè)角度來說，房價(jià)也不能降，是嗎?

　　任志強(qiáng)：對，也沒有降的道理。中國經(jīng)濟(jì)保持5%-6%很正常，你為什么要讓房價(jià)降呢?你有毛病啊?黃金本來值一塊錢，你非得說它值五毛?我找不到任何一個(gè)國家需要把房價(jià)降下來的理由，所有的國家都認(rèn)為房價(jià)降下來，經(jīng)濟(jì)就不好，個(gè)人收入縮水，財(cái)富減少了，你為什么要讓它降呢?

　　有一部分人非常狹隘，完全是為了個(gè)人利益，自己買不起房子，就希望房價(jià)降下來。嚴(yán)格說起來，天天吵吵鬧鬧，想要房價(jià)降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經(jīng)濟(jì)。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，哪個(gè)國家說要把房價(jià)降下來?

　　蔣保信：您前段時(shí)間說，2015年房價(jià)會(huì)暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以后了。

　　任志強(qiáng)：2015年的年底，房價(jià)上漲是確定的。4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化已經(jīng)告訴大家了，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長。

　　蔣保信：您說今年房價(jià)會(huì)暴漲，根據(jù)是什么?會(huì)暴漲到什么程度?

　　任志強(qiáng)：這根本不用討論，現(xiàn)在已經(jīng)很多人在說這個(gè)事了。投資下降，新開工下降，土地下降，我的依據(jù)就是這個(gè)，很簡單。稍微有點(diǎn)腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過去都是這樣的。

　　2013年的時(shí)候，我說3月份房價(jià)會(huì)上漲，那時(shí)沒有人信，但后來真是漲了。我的理由還是土地下降了，開工下降，都是負(fù)的，供不應(yīng)求，肯定會(huì)漲。

　　蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國房價(jià)會(huì)一瀉千里，因?yàn)橹袊词鄣淖》繋齑嫣?，而且富人開始前往美國、加拿大等全球化的都市購買房子了，因?yàn)槟沁呌杏谰眯缘耐恋禺a(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。

　　任志強(qiáng)：胡說八道。有點(diǎn)數(shù)據(jù)概念沒有?移民到美國的人，一年也就八千多人，沒有辦法再有更多人移民過去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人?全部移民加起來能有多少?

　　即使移民出去的人都在國外買房了，所有投資加起來也不到三百億美元，這對中國算什么?中國有八萬多億人民幣，相當(dāng)于一萬兩千億美元，流失到國外的才三百多億美元，算什么?媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認(rèn)為他是分析師。

　　李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說，中國房價(jià)過高是因?yàn)榈胤秸淹恋貎r(jià)格炒得很高，開發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高，這導(dǎo)致了房價(jià)的不斷上漲，這是一個(gè)不正常的現(xiàn)象。您怎么看?

　　任志強(qiáng)：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。

　　土地價(jià)格在房價(jià)中占到60%、70%，我們好幾年前的報(bào)告就提出來了，在08年的兩會(huì)上，黃孟復(fù)專門把這個(gè)問題作為正式提案向政府提出來了。毫無疑問，這是房地產(chǎn)問題中非常重要的一個(gè)方面，沒什么可討論的。

　　李騰騰：如果放開土地市場的話……

　　任志強(qiáng)：要放開的不僅僅是土地市場，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高?因?yàn)閷χ袊畞碚f，住宅只能是一次性的投入，后期沒有稅收。

　　假定我們按照國際辦法，以居住地納稅為主，情況就會(huì)大有改變，因?yàn)橐跃幼〉丶{稅為主，住宅能產(chǎn)生稅收，對當(dāng)?shù)卣畞碚f是好事，它就會(huì)抑制房價(jià)，不讓它漲太高。

　　但我們現(xiàn)在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價(jià)，也希望你蓋更多的寫字樓，因?yàn)楸澈笥懈喽愂铡?/p>

　　你們只看一個(gè)點(diǎn)是不夠的。如果不從制度上來解決這一系列問題，房地產(chǎn)的問題是解決不了的。

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