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      2017年工業(yè)用地政策(2)

      時(shí)間: 嘉敏1004 分享

      2017年工業(yè)用地政策

        工業(yè)用地土地證辦理流程

        1、與轉(zhuǎn)讓單位簽定協(xié)議;

        2、報(bào)規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證須提交下列材料:

        1)報(bào)規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)書(shū);

        2)可行型研究報(bào)告及計(jì)劃委員會(huì)批復(fù);

        3)建筑總平面圖(一份);

        4)標(biāo)明場(chǎng)地所在位置的地形圖(四份;

        3、報(bào)房地局審批須提交下列材料:

        1)征地委托書(shū)(用地單位三份);

        2)項(xiàng)目建議書(shū)﹑可行型研究報(bào)告及計(jì)委批復(fù);

        3)營(yíng)業(yè)執(zhí)照﹑批準(zhǔn)證書(shū)﹑合同﹑章程及批復(fù);

        4)總平面圖;

        5)地形圖;

        以上材料報(bào)通州區(qū)政府的批復(fù);

        4、領(lǐng)取土地使用證程序

        1)與地方或市房屋土地管理局簽定土地使用權(quán)出讓合同;

        2)向財(cái)政局繳納出讓金(辦國(guó)有土地使用證需此項(xiàng));

        3)土地使用權(quán)屬登記;

        4)領(lǐng)取《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》

        注:土地出讓年限為:居住70年,工業(yè)﹑科教﹑體育﹑衛(wèi)生50年,商業(yè)﹑旅游﹑娛樂(lè)40年

        以上就是工業(yè)用地土地證如何辦理?辦理工業(yè)用地土地證需要什么資料的全部?jī)?nèi)容,房產(chǎn)證和土地使用證盡管分開(kāi)辦理,但根據(jù)房地合一的原則,操作上不好分開(kāi)。工業(yè)用地要看是出讓性質(zhì)還是劃撥性質(zhì),對(duì)劃撥用地,要抵押復(fù)雜一些,劃撥用地是不準(zhǔn)抵押的,應(yīng)該評(píng)估地價(jià),補(bǔ)繳土地出讓金政府收益,報(bào)國(guó)土部門(mén)備案,一系列手續(xù)辦理后,方能抵押。

        工業(yè)用地征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)

        一、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價(jià)

        你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來(lái)算出區(qū)域補(bǔ)償價(jià),說(shuō)通俗了就是土地使用權(quán)補(bǔ)償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢?有這么幾種情況:

        (1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

        (2)集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證,這可能是通過(guò)拍賣(mài)、一次性買(mǎi)斷等方式取得的。

        (3)國(guó)有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過(guò)國(guó)有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì),或者說(shuō)通過(guò)劃撥取得,這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi),沒(méi)有劃歸物權(quán)的形式,所以租賃權(quán)是沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

        二、廠房重置成新價(jià)

        廠房重置成新價(jià)就是廠房重置后再建起來(lái)需要多少錢(qián),被拆遷房屋拆遷時(shí)幾成新也有重置成新的問(wèn)題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物,只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來(lái)計(jì)算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣,補(bǔ)償價(jià)格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建的,可能不滿足四面都有墻的要求,但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。基本上有一種廠房外在固體屬性,那么就可以按照廠房重置成新價(jià)來(lái)補(bǔ)償。

        三、一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)

        因?yàn)椴疬w造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。一般情況下要滿足有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行為等等這些才能滿足一個(gè)正常的企業(yè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件,這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個(gè)問(wèn)題需要提醒大家,就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址不一致,這是不行的,注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營(yíng)主體。

        停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補(bǔ)償呢?

        (1)預(yù)期利益損失,一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬(wàn),拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷,造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失,這樣有可能要賠償三年的損失。

        (2)違約的損失,企業(yè)和客戶簽訂了一百萬(wàn)的合同,由于拆遷不能按時(shí)供貨,一百萬(wàn)的違約成本是五萬(wàn)塊,要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。

        (3)財(cái)務(wù)成本,向銀行貸款一百萬(wàn),每年付財(cái)務(wù)成本利息,現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了,財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的,所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。

        這些是可能遭受的損失。還有很多人會(huì)問(wèn)道的人員安置遣散費(fèi),我們要糾正一下,人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中,一般中小企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)都沒(méi)有,基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。

        四、裝修附屬物

        對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的,是按照重置費(fèi)來(lái)算。實(shí)踐中一個(gè)水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。

        五、機(jī)器設(shè)備

        機(jī)器設(shè)備分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的,不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià),可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。

        六、人員職工搬遷費(fèi)

        這個(gè)主要在大型國(guó)有企業(yè),其余則沒(méi)有這項(xiàng)補(bǔ)償,一般都算在停產(chǎn)停業(yè)損失里了。


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