商品房預(yù)售合同登記備案會否影響合同效力

　　商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細介紹商品房預(yù)售合同的相關(guān)法律知識。

　　商品房預(yù)售合同登記備案會否影響合同效力?

　　對商品房預(yù)售來說，由于銷售時該商品房尚未建成，此時因標(biāo)的物不存在，則于其上也不可能成立所有權(quán)或其他物權(quán)，不可能產(chǎn)生現(xiàn)實的該房屋的物權(quán)變動問題，但是該商品房終究會竣工，那時其所有權(quán)或其他物權(quán)也均會實現(xiàn)。既然房屋所有權(quán)終有實現(xiàn)的可能，則在其確實的實現(xiàn)之前，預(yù)售人就有將其再行轉(zhuǎn)讓給第三人的可能，而預(yù)購人是無法通過現(xiàn)實物權(quán)登記辦法來控制預(yù)售人的處分行為的，因此就需要設(shè)定一種制度來進行充分的救濟，這在大陸法系的有些國家和地區(qū)是采取不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的。

　　商品房預(yù)售登記是不動產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記，或稱預(yù)登記。所謂預(yù)告登記或預(yù)登記，是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。預(yù)告登記是德國中世紀民法創(chuàng)立的制度，日本民法稱為假登記，我國臺灣地區(qū)“土地法”第79條使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記是一種特殊的不動產(chǎn)登記，一般的不動產(chǎn)登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請求權(quán)，該請求權(quán)的內(nèi)容是在將來請求發(fā)生物權(quán)變動。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購人的請求權(quán)便取得了對抗第三人的效力，預(yù)售人如果將該房屋出賣給第三人，由于預(yù)購人的預(yù)告登記在先，該第三人不能通過登記取得所有權(quán)。故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

　　在預(yù)售登記作出以后，將使預(yù)購人取得對未來房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的期待權(quán)，只要預(yù)購人履行完畢了買賣合同中規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過戶手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護。由于預(yù)購人辦理了登記手續(xù)，從而對期房的買賣進行了公示，因此這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有對抗第三人的效力。也就是說，在辦理了預(yù)售登記以后，預(yù)售人不得將期房進行一房數(shù)賣，否則，預(yù)售人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無效。

　　商品房預(yù)售登記的效力主要在于使預(yù)購人取得如下權(quán)利：第一，優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，通過預(yù)先登記,預(yù)購人取得了優(yōu)先于其他人而購買特定的商品房的權(quán)利。所謂特定不是指整棟大樓，而是指預(yù)售合同中約定的特定的房屋。如果沒有預(yù)售登記，也沒有辦理按揭，預(yù)售人即使已經(jīng)交付了房屋!預(yù)購人享有的權(quán)利仍然只是一種合同債權(quán)。這種權(quán)利因很難產(chǎn)生對抗第三人的效力.所以通過登記的方法預(yù)先予以公告，從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護，使該項請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。即通過預(yù)售登記，將使預(yù)購人取得對未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)，只要預(yù)購人履行完畢了買賣合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過戶手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護。由于預(yù)購人辦理了登記手續(xù)，從而對期房的買賣進行了公示，因此，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有對抗第三人的效力。

　　就商品房預(yù)售合同登記備案是否影響合同效力問題而言，實踐中存在不同觀點：

　　第一種觀點認為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”該規(guī)范屬于效力性強制性規(guī)范，如果商品房預(yù)售人不辦理預(yù)售合同登記備案，將對合同效力產(chǎn)生影響。

　　第二種觀點認為，商品房預(yù)售合同作為不動產(chǎn)買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權(quán)變動的生效要件。不動產(chǎn)登記只影響物權(quán)取得(變動)效力，而不影響合同效力。也就是說，不動產(chǎn)合同仍然有效，買賣合同不因為沒有登記而無效;不登記只是不能夠取得物權(quán)。

　　在我國，商品房預(yù)售合同登記是商品房預(yù)售管理的一部分，有較強的行政性質(zhì)?與其他不動產(chǎn)登記一樣，商品房預(yù)售合同的登記機關(guān)是行政機關(guān)?即各級政府中的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照圍家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律規(guī)定商品房預(yù)售合同需要登記，旨在通過預(yù)售合同登記對開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進行審查，以維護預(yù)購人的利益。

　　商品房預(yù)售合同登記性質(zhì)屬于預(yù)告登記，而預(yù)告登記的目的在于使已經(jīng)成立并生效的請求權(quán)具有對抗第三人的效力。登記并非請求權(quán)成立、生效的要件，只要當(dāng)事人之間達成合意，合同便得以成立，請求權(quán)也隨即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生。商品房預(yù)售合同作為不動產(chǎn)買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權(quán)變動的生效要件。如果因為預(yù)售人未進行預(yù)售合同登記，從而導(dǎo)致合同不能有效的成立，預(yù)購人就無法依據(jù)合同向預(yù)售人請求實際履行或者請求違約賠償，這樣對預(yù)購人是極為不利的。

　　本來立法的初衷是通過預(yù)售登記對預(yù)售行為是否合法進行實質(zhì)審查，審查預(yù)售人是否符合有關(guān)的資質(zhì)要求，預(yù)售人是否已按照法律要求取得土地使用權(quán)并辦理了預(yù)售許可證等等，從而降低房屋預(yù)售市場的風(fēng)險，保障房地產(chǎn)市場的安全，保護預(yù)購人的利益。預(yù)售合同登記的作用是為了加強對預(yù)售商品房的管理，并使經(jīng)登記的預(yù)購人的權(quán)益具有普通債權(quán)所不具備的排他性。但如果僅僅因為預(yù)售人未進行預(yù)售合同登記而使預(yù)售合同無效?損害的只能是預(yù)購人的利益，與立法的初衷相悖。我國現(xiàn)行法律將商品房預(yù)售合同登記規(guī)定為預(yù)售人即開發(fā)商的法定義務(wù)，如果認為此登記為合同的生效要件，那么只要開發(fā)商一天不履行該法定義務(wù)，預(yù)售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于登記，在出現(xiàn)對自己不利的情況時主張合同無效。

　　尤其是在遇到房價上漲時，開發(fā)商很可能將商品房再次高價出售并對高價預(yù)售予以登記，又以合同未登記為由向前一預(yù)購人主張合同無效，而前一預(yù)購人卻無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，如果認為未辦理登記手續(xù)的預(yù)售合同都是無效的，可能會使許多正當(dāng)?shù)慕灰妆幌麥纭?