商品房預(yù)售合同登記備案會否影響合同效力

　　從保護(hù)預(yù)售關(guān)系中弱勢主體預(yù)購人的角度而言，預(yù)售合同登記也不是預(yù)售合同的生效要件。與現(xiàn)房買賣不同，商品房預(yù)售在合同訂立時，作為買賣標(biāo)的物的房屋可能僅僅是表現(xiàn)在設(shè)計圖上的東西，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面已經(jīng)收取了預(yù)購人的購房款，另一方面在約定的交付期限到來時，能否按照約定履行仍然是一個未知數(shù)。對于預(yù)購人來說，房款已經(jīng)支付了，將來能否得到約定的房屋面臨巨大的風(fēng)險。在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之間，房地產(chǎn)開發(fā)商作為預(yù)售人無論在專業(yè)技術(shù)還是經(jīng)濟(jì)實力方面均屬于強(qiáng)者，而預(yù)購人則處于弱者地位。為了防止開發(fā)商投機(jī)取巧，借預(yù)售之名騙取資金，損害預(yù)購人的利益，擾亂市場秩序，有必要對預(yù)購人的利益加以特殊保護(hù)。預(yù)售房屋在建成之前有許多不確定因素，使得預(yù)購人所面臨的風(fēng)險要比一般的現(xiàn)房買賣大得多。實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況主要有：一是預(yù)售房屋不能按期竣工給預(yù)購人帶來的損失;二是預(yù)售人借口房價上漲而要求預(yù)購人追加約定以外的款項;三是房屋竣工后的質(zhì)量與合同約定的質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)?？紤]到預(yù)售房屋是建立在買方向賣方融資的基礎(chǔ)之上，所以，從民法的公平原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重平衡預(yù)售合同當(dāng)事人雙方的利益關(guān)系。

　　其實.在未進(jìn)行預(yù)售合同登記的情形下承認(rèn)預(yù)售合同的效力，并不會破壞國家對預(yù)售行為的行政管理，行政管理機(jī)關(guān)仍然可以給予違法的預(yù)售人以行政制裁。比如，可以根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定予以處罰。在交易中登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的一種公示手段，交易合同本身只能產(chǎn)生債權(quán)效果，不存在對抗第三人的問題。登記并不是針對合同行為，在登記之前，當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成合意，合同關(guān)系便已經(jīng)成立并生效。既然合同已經(jīng)產(chǎn)生了拘束力，任何一方違反合同都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，否則合同關(guān)系將形同虛設(shè)，將會給任意撕毀合同者造成可乘之機(jī)。

　　在司法實踐中，長期存在著將登記作為合同生效要件的做法，對未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)買賣合同一律認(rèn)定為無效，其弊端是顯而易見的。為了糾正這一錯誤，最高人民法院《合同法解釋(一)》第9條明確規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

　　如果雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效的條件，由于合同的這一特別約定并未違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)從其約定，尊重當(dāng)事人的意思自治。從預(yù)購人的角度考慮，預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購人還可以對抗商品房建設(shè)施工承包單位的對該工程折價或拍賣價款的優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?86條規(guī)定，發(fā)包人逾期支付工程價款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就從該工程折價或者拍賣的價款中優(yōu)先受償。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，買受人交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

　　按照當(dāng)事人的約定處理是總的原則，但也有例外，即一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)、對方當(dāng)事人也已經(jīng)接受這種情況。也就是說，雖然當(dāng)事人雙方事先約定辦理登記備案手續(xù)是合同生效的條件，但在實際履行過程中，一方當(dāng)事人已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而對方也已經(jīng)接受。這里強(qiáng)調(diào)的是主要義務(wù)，即在合同中具有重要地位、決定合同性質(zhì)的合同義務(wù)，而不是隨附義務(wù)。在商品房買賣合同中一般多表現(xiàn)為買方支付購房款而賣方收受購房款的行為。

　　當(dāng)事人的履行和接受履行，體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方意思表示的一致性，表明了當(dāng)事人對合同的態(tài)度。那么一方在這種情況下以未按約定辦理登記備案手續(xù)為由，主張預(yù)售合同未生效，是不能得到法院支持的。對此類問題，《合同法》第36條已明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”第37條也同樣規(guī)定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)!對方接受的，該合同成立。”

　　如果預(yù)售人為自己的利益不正當(dāng)阻止條件成就時，應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。比如本來雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效的條件，但由于在建的商品房附近新修了高速公路，房價飆升。開發(fā)商見狀就一直拖著不去辦理預(yù)售登記備案手續(xù)，實際是想阻止條件成就，故對這種情況應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。這里要認(rèn)定預(yù)售人不正當(dāng)阻止合同所附件成就，預(yù)購人要有相應(yīng)的證據(jù)證明。當(dāng)事人對合同的效力可以約定附一定的條件，附條件的合同成立后條件成就前，當(dāng)事人對于所約定的條件是否成就，應(yīng)聽其自然發(fā)展，而不能為了自己的利益，惡意地促使或阻礙條件成就。

　　為此，《法國民法典》《德國民法典》《日本民法典》中都有相關(guān)條款規(guī)定，因條件成就而受不利益的當(dāng)事人，如果以不正當(dāng)行為阻止條件成就者，視為條件已成就。此即所謂條件成就之?dāng)M制。其立法理由?在于制裁不正當(dāng)行為，保護(hù)因條件成就而受利益的當(dāng)事人，充分發(fā)揮附條件民事法律行為在民事交往中的積極作用，維護(hù)民事法律行為制度的嚴(yán)肅性。在當(dāng)事人一方基于對合同的信賴而實施了有利于他方合同利益的一定行為，付出了一定代價的情況下，法律尤其應(yīng)當(dāng)本著公平正義的精神，依據(jù)誠實信用原則，保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，應(yīng)當(dāng)達(dá)成的共識是：登記備案屬于預(yù)售人的義務(wù)，而不是商品房合同生效的條件，預(yù)售未按規(guī)定登記備案，僅預(yù)售人受行政處罰，而不影響合同的效力。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六務(wù)當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

　　當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。