個(gè)人投資房地產(chǎn)的技巧有哪些
個(gè)人投資房地產(chǎn)的技巧有哪些
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資房地產(chǎn)已經(jīng)成為很多人的首選，逐漸被納入家庭理財(cái)計(jì)劃中。個(gè)人對于房地產(chǎn)的投資，需要掌握一些技巧。下面是學(xué)習(xí)啦小編和您分享投資房地產(chǎn)的相關(guān)知識，歡迎閱讀。
個(gè)人投資房地產(chǎn)的技巧
1、個(gè)人房地產(chǎn)投資應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產(chǎn)投資有收益大風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。如果你將購置的房產(chǎn)用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產(chǎn)升值所帶來的收益，這時(shí)幾乎沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。至于炒賣房地產(chǎn)，當(dāng)然會因?yàn)槭袌鰞r(jià)格一時(shí)的漲跌而面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，投資房地產(chǎn)只有長線投資才能始終立于不敗之地;而短線投資房地產(chǎn)，有時(shí)會受到經(jīng)濟(jì)衰退的影響而導(dǎo)致全線崩潰。
但根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時(shí)也面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時(shí)變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時(shí)，要具備對風(fēng)險(xiǎn)的承受力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。通常房產(chǎn)投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時(shí)間的檢驗(yàn)，因此投資者不應(yīng)草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計(jì)算后再選擇相應(yīng)的投資策略。有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。
2、購置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作
投資者購置房產(chǎn)后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報(bào)，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時(shí)收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個(gè)人投資帶來新的機(jī)遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，無疑是其首選方式。
投資房地產(chǎn)的注意事項(xiàng)
1、做好對自身資金實(shí)力和房地產(chǎn)市場的分析評估。
房地產(chǎn)投資需要大量的資金,如果自身沒有足夠的資金,或者沒有一定的籌資能力,就不能投資房地產(chǎn)。
第二,要當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)市場進(jìn)行市場分析,避免盲目的投資。不論是什么行業(yè),價(jià)格都是由供求關(guān)系影響的,因此投資房地產(chǎn)還是要著眼于市場的供求關(guān)系,觀察市場需求和價(jià)格走勢,找準(zhǔn)投資時(shí)機(jī)。
2、選擇好房地產(chǎn)投資的品種。
目前,可以供個(gè)人進(jìn)行投資的房地產(chǎn)品種主要有商鋪、寫字樓、住宅等。
一般情況下,地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長時(shí),投資商業(yè)地產(chǎn)會有比較好的回報(bào)。而投資住宅地產(chǎn)會比較安全,升值穩(wěn)定。
3、投資房地產(chǎn)要考慮全面。
綜合考慮該項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。
4、考慮好如何進(jìn)行投資操作。
投資方房地產(chǎn)最常見的一種方式就是向開發(fā)商購買住房,進(jìn)行裝飾后出售或者出租,以獲得利益。如何將房產(chǎn)出租出去,尋求合適的租戶,按時(shí)收取房租,就成為投資者關(guān)心的問題。
投資房地產(chǎn)幾個(gè)技巧
1進(jìn)行研究，業(yè)可以讓你學(xué)會了解你的目標(biāo)市場，并適用這些知識來增加你自身的優(yōu)勢。
2參加相關(guān)研討會。有時(shí)候關(guān)自己學(xué)習(xí)是不夠的，有時(shí)需要聽聽專家的解釋，要充分認(rèn)識參加研討會的重要，這里你將能獲得寶貴的指導(dǎo)，這些信息有時(shí)并不會出現(xiàn)在你閱讀的書里面。
3交志趣相投的朋友。雖然他們可能是你的對手或競爭者，朋友與你的同胞的房地產(chǎn)投資者不會受到傷害，特別是如果你新來的業(yè)務(wù)員，通過與他們的互動，你可以了解最新的市場趨勢，他們也可能教你一兩有關(guān)成功的房地產(chǎn)投資。
4注冊參加房地產(chǎn)課程也可以幫助你。像REI有線，提供可顯著提高你的投資skills.To REI業(yè)務(wù)給你一個(gè)良好的開端，只要按照這些簡單的指針。
房地產(chǎn)投資的特征
同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：
1、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性。
房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。
2、房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性。
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個(gè)原因：
一是土地開發(fā)的高成本性。
由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn)，作為要價(jià)的依據(jù)，收取較高的報(bào)酬;同時(shí)作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。
二是由于房屋建筑的高價(jià)值性。
房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí)，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。
一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程中，包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。
3、房地產(chǎn)投資的回收期長和長周期性。
整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程。對每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長的時(shí)間。房地產(chǎn)投資的資金回收期長，原因包括：
一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是一個(gè)簡單的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個(gè)組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場，往往要經(jīng)過這幾個(gè)市場的多次完整的運(yùn)動才能獲得利潤。
二是由于房地產(chǎn)市場本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業(yè)人員來進(jìn)行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時(shí)間。
三是如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的，由于租金回收的時(shí)間較長，這樣更會使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長。
4、房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性。
由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。
5、房地產(chǎn)投資的強(qiáng)環(huán)境約束性。
建筑物是一個(gè)城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動性。因此，在一個(gè)城市中客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟(jì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。
6、房地產(chǎn)投資的低流動性。
房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長的時(shí)間才能完成;而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù)，其耐久保值性能要高于其他投資對象。
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