查租賃合同中轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
查租賃合同中轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
房屋轉(zhuǎn)租與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，是房屋租賃關(guān)系變動(dòng)和流轉(zhuǎn)的兩種典型方式，但兩者無(wú)論是在法律性質(zhì)上、還是在實(shí)務(wù)操作中，都存在很大的差異，投資者一定要事先弄明白。
轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別嗎
法律關(guān)系的區(qū)別
從法律關(guān)系構(gòu)成來(lái)看，房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，由承租人作為轉(zhuǎn)租的出租人(俗稱“二房東”)與第三人(即轉(zhuǎn)租的承租人，俗稱“三房東“)簽訂轉(zhuǎn)租合同。如此形成兩個(gè)既彼此獨(dú)立、又相互牽連的合同關(guān)系，即房屋產(chǎn)權(quán)人(俗稱“大房東”)與二房東的本租合同，以及二房東與三房東的轉(zhuǎn)租合同，二房東因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與大房東之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與三房東之間的轉(zhuǎn)租合同。
承租權(quán)轉(zhuǎn)讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，即二房東與大房東的本租合同解除，二房東由此退出租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)而由受讓承租權(quán)的第三人與大房東建立新的租賃合同關(guān)系。
合同的附隨性
轉(zhuǎn)租中，轉(zhuǎn)租合同對(duì)于本租合同具有附隨性，具體表現(xiàn)在：
1、房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更;
2、房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同解除的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除;
3、轉(zhuǎn)租合同約定的租期較后時(shí)限，不得超過(guò)本租合同中約定的較后租期。而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于二房東退出本租合同，第三人與大房東建立租賃關(guān)系時(shí)，可以不受已經(jīng)終止的本租合同的約束，重新設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
從未取得書面同意的法律后果的區(qū)別
從違反上述前提條件(即二房東沒(méi)有取得大房東的書面同意)的法律后果來(lái)看，轉(zhuǎn)租中，大房東可以直接解除與二房東之間的本租合同;而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，大房東只有權(quán)宣告二房東將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為無(wú)效，但無(wú)權(quán)以此為由解除他與二房東之間的本租合同。
法律行為有效前提條件的區(qū)別
從法律行為有效的前提條件來(lái)看，二房東無(wú)論是轉(zhuǎn)租房屋，還是轉(zhuǎn)讓房屋的承租權(quán)，均需取得大房東的書面同意，但在書面同意的表現(xiàn)形式上略有不同。轉(zhuǎn)租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經(jīng)約定了二房東可以轉(zhuǎn)租的條款，二是大房東在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上屬于合同一方(二房東)對(duì)于合同權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，通常不會(huì)在合同中先行約定，只能另行取得大房東出具的同意書。
轉(zhuǎn)租與租賃轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別
1、兩者的標(biāo)的不同
前者的標(biāo)的是租賃物，后者的標(biāo)的是租賃權(quán)。房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。而房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓首先是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，針對(duì)的是房屋的租賃權(quán)。
2、兩者的取得方法不同
前者為設(shè)定的取得，后者為轉(zhuǎn)移的取得。房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人在租賃物上再度設(shè)定了一個(gè)新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租人與被轉(zhuǎn)租人之間成立新的租賃契約。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與給受讓人，并沒(méi)有設(shè)立一個(gè)新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間成立的是一個(gè)轉(zhuǎn)讓契約而非租賃契約。
3、兩者實(shí)現(xiàn)的手段不一樣
4、兩者產(chǎn)生的法律后果不同
前者房屋的租賃權(quán)仍屬于原來(lái)的承租人(轉(zhuǎn)租人)，后者房屋的租賃權(quán)屬于受讓人。由于房屋轉(zhuǎn)租并沒(méi)有消滅原租賃合同，所以轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而對(duì)于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，原承租人承擔(dān)的原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)則隨著其租賃權(quán)的消滅而消滅。
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