房地產(chǎn)企業(yè)是如何交稅的(2)
房地產(chǎn)企業(yè)是如何交稅的
房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃
1.營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃。
眾所周知，營(yíng)業(yè)稅的稅基來(lái)自銷售收入，而對(duì)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃主要通過(guò)改變銷售的模式來(lái)進(jìn)行。
(1)通過(guò)合作建房方式進(jìn)行銷售。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào))，合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。如事先確定最終用戶(主要指團(tuán)購(gòu))，可以考慮運(yùn)用此方法。此種方法的運(yùn)用思路為：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，最終用戶與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議，最終用戶出資金，房地產(chǎn)企業(yè)出地，在房屋建造完成后，雙方按出資比例分配房產(chǎn)。此時(shí)，最終用戶所分配的房產(chǎn)是不需繳納任何稅費(fèi)的，而房地產(chǎn)企業(yè)僅就所分配的房產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。但此種方法的運(yùn)用，需事前考慮項(xiàng)目立項(xiàng)等方面的問(wèn)題。
(2)收入分散法。收入分散法主要指在銷售精裝修房時(shí)將銷售合同在合理的范圍內(nèi)分解為房屋出售合同及裝修合同，裝修合同通過(guò)另設(shè)的裝修公司進(jìn)行簽訂。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為100萬(wàn)元，在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同80萬(wàn)元及裝修合同20萬(wàn)元。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可僅就80萬(wàn)元銷售額繳納營(yíng)業(yè)稅及計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅。當(dāng)然，在進(jìn)行此項(xiàng)納稅籌劃時(shí)，需綜合考慮裝修公司所實(shí)際承擔(dān)的稅負(fù)。
(3)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)原有一棟整體出租的樓房，為加快資金周轉(zhuǎn)，其預(yù)出售其中的副樓，購(gòu)買方所給出的價(jià)格為3 000萬(wàn)元，假設(shè)此副樓成本(含土地)為1 500萬(wàn)元。我們通過(guò)不同的銷售方式來(lái)測(cè)算其稅負(fù)情況。
方案1：正常作銷售處理。
需繳納的稅款包括：營(yíng)業(yè)稅=3 000×5%=150(萬(wàn)元);印花稅=3 000×0.5‰=1.5(萬(wàn)元);土地增值稅=(3 000-1 500-150-1.5)×30%=404.55(萬(wàn)元);企業(yè)所得稅=(3 000-1 500-150-404.55-1.5)×25%=235.99(萬(wàn)元)。合計(jì)需繳納稅款=792.04(萬(wàn)元)。
方案2：作投資后進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。目弘將房地產(chǎn)作為股權(quán)對(duì)外投資與關(guān)聯(lián)方成立一家新公司，房地產(chǎn)評(píng)估后作價(jià)3 000萬(wàn)元作為股份投人新公司，在較短時(shí)間內(nèi)，將股份轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資人股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅;對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦不征收營(yíng)業(yè)稅。此案例中營(yíng)業(yè)稅為0.
同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅;對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。此案例中±地增值稅為0.
企業(yè)所得稅：
?、偻顿Y時(shí)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào))：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購(gòu)股慕，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定博確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)稅所得中。此時(shí)，應(yīng)繳納的所得稅=(3 000-1 500)×25%=375(萬(wàn)元)，但可分5年進(jìn)行繳納即每年需繳納：375÷5=75(萬(wàn)元)。
?、诠蓹?quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào))：企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。由于對(duì)外投資時(shí)，賬務(wù)處理上股權(quán)投資成本需以房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資成本，公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的部分作為資本公積處理，此時(shí)的長(zhǎng)期股權(quán)投資成本為3000萬(wàn)元，如進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，此時(shí)無(wú)投資收益，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需繳納企業(yè)所得稅。兩項(xiàng)合計(jì)需繳納稅款375萬(wàn)元，當(dāng)年需繳納的稅款為75萬(wàn)元。
此方案需繳納的稅款共計(jì)378萬(wàn)元。
綜上所述，方案2能形成納稅的最大化節(jié)約，但需征得購(gòu)買方的同意，并需支付成立經(jīng)營(yíng)公司的相關(guān)費(fèi)用。
2.土地增值稅的納稅籌劃。
隨著國(guó)稅發(fā)[2006]87號(hào)(最新文件：國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程)文的實(shí)施，土地增值稅由原來(lái)的預(yù)征制轉(zhuǎn)向嚴(yán)格的清算制，土地增值稅的納稅籌劃成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃，主要通過(guò)以下方法進(jìn)行。
(1)利用稅收優(yōu)惠。按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財(cái)稅[2006]141號(hào)文的規(guī)定為準(zhǔn))：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要減輕稅負(fù)，就應(yīng)權(quán)衡增值額增加所能帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅負(fù)，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增大。
(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所衷付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高。則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除;反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則其他可扣除項(xiàng)目=利息費(fèi)用+(300+500)×5%=利息費(fèi)用+40(萬(wàn)元);如果該企業(yè)利息費(fèi)用無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，或無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則其他可扣除項(xiàng)目=(300+500)×10%=80(萬(wàn)元)。
對(duì)于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額;反之同理。
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