餐飲店選址注意事項(xiàng)
餐飲店選址注意事項(xiàng)
隨著我國人們生活水平的不斷提高，餐飲業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，餐飲企業(yè)間的競爭日趨激烈，企業(yè)要想在競爭中生存并求更大的發(fā)展，選址問題顯得至關(guān)重要。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開餐飲店選址注意事項(xiàng)，希望能幫到你。
餐飲店選址注意事項(xiàng)
規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)
面對市場上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購買了北京CBD區(qū)域一個很有名氣的樓盤底商打算長期用于餐飲店鋪出租。雖然李先生購買的商鋪所在樓盤是住宅立項(xiàng)，原本是限制餐飲行業(yè)在此營業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外，所以據(jù)當(dāng)時(shí)政策，還是可以經(jīng)環(huán)保部門審批后，到工商機(jī)關(guān)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的。
購買后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份上海市工商局第“14號文”對住宅商用下達(dá)了禁令，禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開設(shè)餐廳，而無論該底商是否位于住宅部分正投影以外。
這兩項(xiàng)政策的實(shí)施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會續(xù)租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續(xù)租主要是因?yàn)槔钕壬徺I的商鋪是住宅立項(xiàng)，已經(jīng)被明令禁止不得開設(shè)餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營業(yè)執(zhí)照了。
通過李先生選擇購買商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時(shí)，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
硬件要“過硬”
或許人們會發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經(jīng)過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴(yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類型的商鋪根本不具備開設(shè)餐飲的條件，隨時(shí)都面臨被查封的危險(xiǎn)。
除了排煙管道的特殊設(shè)計(jì)，是否具備燃?xì)?、電力供?yīng)的具體指標(biāo)、上下水的位置如何設(shè)計(jì)等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。
再給大家講一個真實(shí)的例子。我有一個姓王的朋友，當(dāng)初他看中位于街南側(cè)某辦公區(qū)內(nèi)一處面對即將開業(yè)的世界**酒店的底商，看完后便很快買了下來，并租給了某餐飲公司。但后來發(fā)現(xiàn)，該商鋪并非如開發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣完美，在許多硬件上嚴(yán)重不合格，如排煙管道與燃?xì)夤艿啦粯?biāo)準(zhǔn)，電力供應(yīng)只有50千伏安，遠(yuǎn)低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標(biāo)準(zhǔn)等。前后交涉了半年多，最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒賺到錢，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費(fèi)了很多時(shí)間和精力。
這個例子告訴我們什么呢?無論投資什么物業(yè)，投資者應(yīng)該以“求證”的心態(tài)，去充分了解項(xiàng)目的全部信息，包括項(xiàng)目立項(xiàng)及整體樓宇和房屋的結(jié)構(gòu)等。
餐飲類店鋪的投資者更要弄明白整個樓盤及所購買房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo)，尤其是對開設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。
如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業(yè)條件，包括如何改造，誰來改造，改造周期及費(fèi)用等問題。千萬不可輕信開發(fā)商對于商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。
餐飲店選址原則
目標(biāo)市場原則
餐飲選址要考慮倉業(yè)自身的市場定位，餐飲企業(yè)的市場定位不同，吸引的目標(biāo)顧客群也不同，餐飲企業(yè)選址時(shí)要考慮接近目標(biāo)顧客多的地區(qū)，這樣才能保證有一定的客源量。
對商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)、大學(xué)區(qū)、娛樂區(qū)和住宅區(qū)等不同特性的區(qū)域，餐廳要采用不同的營銷策略。美國一家調(diào)查公司曾對餐廳中顧客的愛好做了一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)餐廳內(nèi)部環(huán)境和周邊環(huán)境的整潔、美觀，是大多數(shù)顧客選擇餐廳的主要理由。
容易接近原則
餐飲企業(yè)應(yīng)選擇在交通便利的地區(qū)。要盡可能設(shè)置規(guī)模相當(dāng)?shù)耐＼噲?，避免交通護(hù)欄、單行線等限制，以方便顧客來往。交通狀況是指車輛的通行狀況和行人的流量，它意味著潛在的客源。但必須清楚客源數(shù)量絕不等同于交通的流量。如在交通主干道，盡管過往的車輛很多，但如果那里既沒有公交站點(diǎn)，又沒有停車位或不能停車，過往的行人根本沒有就餐的機(jī)會，也產(chǎn)生不了就餐的欲望，只有有就餐機(jī)會和就餐欲望的行人才會成為餐廳客源。因此，餐廳地址必須交通便利，進(jìn)出方便快捷。
綜合配套原則
餐廳宜選擇在有住宿和娛樂設(shè)施或購物中心的附近。這種地方潛在的顧客多，在這里開設(shè)餐廳，餐廳營業(yè)額相對會高。場地條件除場所營業(yè)面積與結(jié)構(gòu)外，還需考慮的因素包括：場地內(nèi)是否有必要的公共設(shè)施服務(wù)、獲得該場地所需支付的租金或其他交易成本、租用此場所的條件、必要的停車條件、顧客停車場地及原料進(jìn)貨空間、法律條件、建筑計(jì)劃的審核、防火標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收情況、是否符合城市規(guī)劃及各種限制性的規(guī)定。另外，還有市政設(shè)施和服務(wù)市政設(shè)施，包括經(jīng)營場所必須具備的能源供應(yīng)，如水、電、燃?xì)?，下水設(shè)施，周邊道路的建設(shè)與綠化，垃圾處理設(shè)施，通信設(shè)施，消防設(shè)施等。市政服務(wù)包括與上述設(shè)施有關(guān)的服務(wù)，如環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、治安等這些先決條件直接影響餐廳的營運(yùn)功能和餐廳的形象。
便于發(fā)現(xiàn)原則
餐廳要選在人們便于發(fā)現(xiàn)的地方。餐廳的正門往往裝潢豪華，是餐廳形象的展示。因此，餐廳正門不能正對小巷、人行天橋、高架橋、立交橋等。因?yàn)樗鼈儠璧K視線，人們不易發(fā)現(xiàn)餐廳，會影響餐廳的經(jīng)營。
投資預(yù)期目標(biāo)原則
餐飲企業(yè)在選擇地點(diǎn)時(shí)，除考慮外部因素外，還應(yīng)考慮自身的條件，如經(jīng)營品種、經(jīng)營方式等，要以能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)來衡量地理位置的優(yōu)越程度。
餐飲店選址要求
1.商圈選擇 普通餐廳分為商務(wù)型和大眾型兩種餐廳類型。商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市;大眾餐廳以家庭、個人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。
2.立店障礙 開設(shè)餐廳須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門會審后，方可頒照經(jīng)營，周邊鄰居有異議而無法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開污染源 10 米以上，對較大餐廳，消防部門會提出設(shè)置疏散通道要求。 商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于1.8 米的綠化，以及直對大門的電線立桿均為選址所忌。
3.面積要求 大眾型餐廳80~200 平方米，商務(wù)型餐廳150~1000 平方米均可。
4.建筑要求 因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外。餐廳門前須有相應(yīng)的停車場。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道。
5.租金承受 低層為1.50 元/(平方米•天)以上，視地段、商圈確定租價(jià)。樓上餐廳租金略低。
6.租期 一般不少于3 年。
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