房地產(chǎn)項(xiàng)目融資條件
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資條件
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成及其分配原則的基礎(chǔ)上,確定了房地產(chǎn)項(xiàng)目融資項(xiàng)目各參與方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)關(guān)系,最后提出房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的主要管理措施。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資條件，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資條件
(1)有公司法人授權(quán)或董事會(huì)簽字同意的申請(qǐng)報(bào)告;
(2)已開(kāi)立基本帳戶或一般存款帳戶;
(3)提供真實(shí)的、全面的(經(jīng)過(guò)審計(jì)的)財(cái)務(wù)報(bào)表、報(bào)告，其財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)負(fù)債率等符合貸款要求;
(4)除國(guó)務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額不超過(guò)其凈資產(chǎn)總額的50%;申請(qǐng)中、長(zhǎng)期貸款的，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比率不低于國(guó)家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。
(1)貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_(kāi)發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)前景較好;
(2)貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā);
(3)貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定;
(4)貸款項(xiàng)目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見(jiàn)等原因追加預(yù)算的需要;
(5)貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，當(dāng)項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用;貸款項(xiàng)目的自有資金投入不少于總投資的30%。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，首先必須找出可能影響房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資成功的風(fēng)險(xiǎn)因素，研究各種風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)，是進(jìn)行任何風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的前提和基礎(chǔ)。
目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要包括以下內(nèi)容:
1.資源風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的各種投入要素都要產(chǎn)生資源費(fèi)用，并有可能產(chǎn)生供給緊張的情況，這是投資風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)主要來(lái)源。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從總體上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，即當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。地區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)出售價(jià)格的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)的供給大于需求，并達(dá)N- 定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
3.金融風(fēng)險(xiǎn)。是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。主要表現(xiàn)為匯率風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如匯率波動(dòng)帶來(lái)的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重，利率上升導(dǎo)致融資成本的增加，通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。
4.政策法律管理風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭(zhēng)議、訴訟等事件導(dǎo)致不利局面對(duì)項(xiàng)目收益的影響。
5.完工風(fēng)險(xiǎn)。完工風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目融資的核心風(fēng)險(xiǎn)之一.商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向，在項(xiàng)目建設(shè)階段，存在各種不確定性因素，如果致使項(xiàng)目不能按照預(yù)定計(jì)劃保質(zhì)、保量建設(shè)完成，項(xiàng)目融資賴以生存的基礎(chǔ)將受到根本性破壞，從而導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為:工期延誤風(fēng)險(xiǎn)、成本超支風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，極端情況下，項(xiàng)目迫于停工、放棄。
6.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目參與方不能預(yù)見(jiàn)且無(wú)法克服的事件給項(xiàng)目造成損害或毀滅的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的區(qū)別
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與公司融資有以下不同:
(一)債權(quán)人的追索權(quán)限不同
企業(yè)融資，債權(quán)人對(duì)債務(wù)具有完全追索權(quán)，即當(dāng)該項(xiàng)目的凈營(yíng)運(yùn)效益不能滿足合同規(guī)定的報(bào)償或償還貸款資金時(shí)，可追索企業(yè)其他項(xiàng)目、業(yè)務(wù)收益及資產(chǎn)來(lái)償債。項(xiàng)目融資，債權(quán)人的追索權(quán)僅限于項(xiàng)目產(chǎn)生的凈營(yíng)運(yùn)收益，因而對(duì)債務(wù)具有無(wú)追索權(quán)或有限追索權(quán)。
(二)承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任人不同
企業(yè)融資，企業(yè)法人作出投資決策，承擔(dān)決策責(zé)任，同時(shí)還要承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)(建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、還貸風(fēng)險(xiǎn))。項(xiàng)目融資，發(fā)起人作出投資決策，自然承擔(dān)決策責(zé)任，項(xiàng)目公司卻要承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。
(三)項(xiàng)目融資和企業(yè)融資的主體不同
項(xiàng)目融資的主體是一個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立成立的項(xiàng)目公司，通常是某一公司的子公司，或由幾個(gè)企業(yè)或機(jī)構(gòu)以項(xiàng)目為對(duì)象組成的合營(yíng)公司。企業(yè)融資主體是借款企業(yè)。
(四)籌資風(fēng)險(xiǎn)的分散程度不同
項(xiàng)目融資，可以使籌資風(fēng)險(xiǎn)由參與項(xiàng)目建設(shè)的各方(如承包商、供應(yīng)商、承辦商、貸款人、政府)分擔(dān)，不是由項(xiàng)目中任何一方單獨(dú)承擔(dān)。而企業(yè)融資，籌資作為企業(yè)的一項(xiàng)基本活動(dòng)，籌資風(fēng)險(xiǎn)全部由企業(yè)承擔(dān)。
(五)籌資成本不同
項(xiàng)目融資涉及面廣，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要做好大量有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等一系列技術(shù)性的工作，籌資文件比一般企業(yè)融資往往要多出幾倍，因此與企業(yè)融資相比，項(xiàng)目融資的籌資成本較高，組織融資所需要的時(shí)間也較長(zhǎng)。
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