房地產(chǎn)融資的途徑有哪些
房地產(chǎn)融資的途徑有哪些
房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。而融資的途徑又有哪些呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)融資的途徑的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)融資的途徑
1、房地產(chǎn)私募基金
房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔(dān)有限責(zé)任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)項(xiàng)目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)收益的一種組織形式。房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)，豐富了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，為投資者提供了更多參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓股權(quán)引入基金，或自身設(shè)立房地產(chǎn)基金的方式進(jìn)行融資，已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。
2、融資性售后回租
房地產(chǎn)的融資性售后回租，簡(jiǎn)單說(shuō)就是企業(yè)將商業(yè)物業(yè)出售給金融租賃公司，同時(shí)回租并定期支付租金，租賃期滿后回購(gòu)該物業(yè)的一種融資方式。售后回租的融資額與標(biāo)的物業(yè)價(jià)值成正比，期限長(zhǎng)，租金支付方式較靈活。
3、境外融資
境外融資包括房地產(chǎn)企業(yè)海外上市、海外發(fā)債，以及與外資基金合作等。境外融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的要求較高，融資成本也較高。
4、銀行貸款
商業(yè)銀行貸款是目前乃至未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主導(dǎo)形式，屬于典型的債務(wù)融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，用款的前提條件較多，用款時(shí)間不長(zhǎng)。
5、股票融資
股票融資包括上市融資和增發(fā)、配股再融資。股票融資額較大，但門(mén)檻較高，尤其是直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不多，股票融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。
6、債券融資
房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)發(fā)行企業(yè)債和公司債的方式籌措資金。但國(guó)家對(duì)債券發(fā)行主體有嚴(yán)格的條件限制，債券市場(chǎng)規(guī)模小，債券融資比例很低，并發(fā)展緩慢。
7、房地產(chǎn)信托
在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，信托融資憑借制度優(yōu)勢(shì)逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集;二是股權(quán)投資信托，即信托資金參股房地產(chǎn)企業(yè)，股份在信托期滿后被溢價(jià)回購(gòu)的信托模式。
房地產(chǎn)內(nèi)部融資方式
(1)企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后從稅后利潤(rùn)中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈(zèng)、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長(zhǎng)期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和保證，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求。開(kāi)發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過(guò)多的企業(yè)的自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。
(2)預(yù)收賬款：是指開(kāi)發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購(gòu)房者的定金，以及委托開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)這種方式可以提前籌集到必需的開(kāi)發(fā)資金。其中預(yù)購(gòu)房款主要指購(gòu)房者的個(gè)人按揭貸款，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。
外部融資的主要渠道和融資工具
(1)上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中有長(zhǎng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。我國(guó)的開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。
(4)房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門(mén)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。它通過(guò)多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。
(5)商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過(guò)證券化過(guò)程及債券形式向投資者發(fā)行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買(mǎi)融資、租賃融資、夾層融資等等。
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