房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，正處于發(fā)展階段，面臨著諸多制約因素，其中房地產(chǎn)企業(yè)融資手段過(guò)于單一是制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源中，銀行信貸占到70%以上，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額的比重高達(dá)7.8%。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，這造成了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行，房地產(chǎn)投融資金融創(chuàng)新滯后，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金不足的后果。在緊縮的宏觀環(huán)境下，使得房地產(chǎn)企業(yè)拓展其融資渠道的訴求變得更加迫切。 有鑒于此，為了分析我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的融資風(fēng)險(xiǎn)，探索我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的科學(xué)模式，本文主要采用了系統(tǒng)分析方法和宏觀分析和微觀分析相結(jié)合的方法，遵循“提出問(wèn)題→分析問(wèn)題→解決問(wèn)題”的研究范式，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的現(xiàn)狀，來(lái)深入探討我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的融資風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源
(1)注冊(cè)資本金。
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國(guó)人民銀行對(duì)四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來(lái)，國(guó)家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開(kāi)始解禁。中國(guó)證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起，除國(guó)有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市;同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無(wú)法達(dá)到此要求。
(5)海外資金，國(guó)內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國(guó)目前的法律法規(guī)沒(méi)有明確的依據(jù)，所以外資多借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專(zhuān)門(mén)投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國(guó)還剛剛處于探索階段。REIT未來(lái)的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類(lèi)基金的收入來(lái)源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對(duì)抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì)有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主體
每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，都是一個(gè)多方參與的過(guò)程。就房地產(chǎn)項(xiàng)目融資而言，主要有以下9個(gè)參與主體。
(1)項(xiàng)目發(fā)起人(Proiect Sponsors)
即商業(yè)房地產(chǎn)丌發(fā)商，是項(xiàng)目的實(shí)際投資者和真正主辦人，可以是單獨(dú)一家房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)，也可由多個(gè)投資者組成聯(lián)合體。他們通常因?yàn)樽陨碣Y金不足或不愿承擔(dān)全部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)而選擇項(xiàng)目融資，在有限追索項(xiàng)目融資中，開(kāi)發(fā)商除了擁有項(xiàng)目公司全部或部分股權(quán)外，還需要以直接或間接擔(dān)保形式為項(xiàng)目公司提供一定的信用支持。因此，開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目融資中的真正借款人。
(2)項(xiàng)目公司(Proiect Company)
即項(xiàng)目的直接主辦人。通常，由項(xiàng)目發(fā)起人出資，專(zhuān)門(mén)為該項(xiàng)目成立一個(gè)單一目的的，具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，作為借款人對(duì)外融資，直接參與項(xiàng)目投資和項(xiàng)目管理，并直接承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商投入的資本金形成項(xiàng)目公司的權(quán)益，項(xiàng)目公司把項(xiàng)目I丌發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)商的其他資產(chǎn)相隔離，實(shí)現(xiàn)貸款銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的有限追索。在整個(gè)項(xiàng)目丌發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目公司作為法律和經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立的主體與各參與方發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系。項(xiàng)目公司也可以在經(jīng)營(yíng)期間轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
(3)貸款銀行(Lending Bank)
貸款銀行，可以是單獨(dú)一家余融機(jī)構(gòu)，也可以是多家金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等決定。在由多個(gè)金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合提供融資時(shí)，往往需要設(shè)立一個(gè)經(jīng)理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項(xiàng)目公司更多的是與經(jīng)理銀行進(jìn)行接觸、談判，由經(jīng)理銀行負(fù)責(zé)各參與銀行之間的協(xié)調(diào)工作。這樣大大降低了項(xiàng)目公司工作難度。
(4)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)者或設(shè)施使用者(Buyers or Users)
即項(xiàng)目房產(chǎn)的銷(xiāo)售對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中，入駐零售商與開(kāi)發(fā)商簽訂長(zhǎng)期租賃合同，可在一定程度上保證了項(xiàng)目的出租面積和租金收入，從而保證項(xiàng)目建成后能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項(xiàng)目發(fā)起人之一，成為項(xiàng)目公司股東，分享開(kāi)發(fā)利潤(rùn):也可以只作為項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)商，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
(5)工程承包商(Contractors)
通常，承包商通過(guò)與項(xiàng)目公司簽訂承包合同，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)工作，并承擔(dān)延期誤工和工程質(zhì)量不合格的風(fēng)險(xiǎn)。承包商的資金情況、工程技術(shù)能力及經(jīng)營(yíng)紀(jì)錄，會(huì)影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。
(6)擔(dān)保受托方(Security Trustee)
由于貸款銀行主要以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)及項(xiàng)目未來(lái)收益作為還款保證，因此為防止項(xiàng)目公司違約或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貸款銀行一般都要求項(xiàng)目公司將其資產(chǎn)及收益賬戶(hù)交由一個(gè)具有信托資格的機(jī)構(gòu)保管，這家機(jī)構(gòu)被稱(chēng)為擔(dān)保受托方。擔(dān)保受托方一般由境內(nèi)商業(yè)銀行獨(dú)家或境內(nèi)、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔(dān)任。
(7)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司
項(xiàng)目建設(shè)只是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的開(kāi)始階段，最重要的是后期的經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目管理公司的專(zhuān)業(yè)水平和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可以在很大程度上影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。
(8)項(xiàng)目融資顧問(wèn)和法律、稅收顧問(wèn)(Financial，Law or Tax Adviser)
項(xiàng)目融資是一項(xiàng)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)工作，需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)負(fù)責(zé)融資方案的設(shè)計(jì)、分析、比較和談判，幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務(wù)虧損降低資金成本，并能保證相關(guān)法律文件的嚴(yán)謹(jǐn)。
(9)其它
此外，項(xiàng)目融資的參與方還包括保險(xiǎn)公司、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)等等，這些都會(huì)直接影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。
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房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)
