房地產(chǎn)項目融資風險
房地產(chǎn)業(yè)作為我國的經(jīng)濟增長點，正處于發(fā)展階段，面臨著諸多制約因素，其中房地產(chǎn)企業(yè)融資手段過于單一是制約我國房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的關(guān)鍵問題。下面學習啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資風險，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資風險
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。據(jù)統(tǒng)計，在我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中，銀行信貸占到70%以上，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額的比重高達7.8%。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑過于依賴銀行貸款，這造成了風險過度集中于銀行，房地產(chǎn)投融資金融創(chuàng)新滯后，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足的后果。在緊縮的宏觀環(huán)境下，使得房地產(chǎn)企業(yè)拓展其融資渠道的訴求變得更加迫切。 有鑒于此，為了分析我國房地產(chǎn)項目中的融資風險，探索我國房地產(chǎn)項目融資的科學模式，本文主要采用了系統(tǒng)分析方法和宏觀分析和微觀分析相結(jié)合的方法，遵循“提出問題→分析問題→解決問題”的研究范式，結(jié)合我國房地產(chǎn)項目融資的現(xiàn)狀，來深入探討我國房地產(chǎn)項目中的融資風險及其應對。
房地產(chǎn)項目融資的資金來源
(1)注冊資本金。
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務(wù)院批準豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無法達到此要求。
(5)海外資金，國內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會有較嚴謹?shù)内H回規(guī)定。
房地產(chǎn)項目融資的主體
每個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，都是一個多方參與的過程。就房地產(chǎn)項目融資而言，主要有以下9個參與主體。
(1)項目發(fā)起人(Proiect Sponsors)
即商業(yè)房地產(chǎn)丌發(fā)商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)，也可由多個投資者組成聯(lián)合體。他們通常因為自身資金不足或不愿承擔全部項目風險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發(fā)商除了擁有項目公司全部或部分股權(quán)外，還需要以直接或間接擔保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發(fā)商是項目融資中的真正借款人。
(2)項目公司(Proiect Company)
即項目的直接主辦人。通常，由項目發(fā)起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，并直接承擔項目的債務(wù)責任和風險。開發(fā)商投入的資本金形成項目公司的權(quán)益，項目公司把項目I丌發(fā)風險與開發(fā)商的其他資產(chǎn)相隔離，實現(xiàn)貸款銀行對開發(fā)商的有限追索。在整個項目丌發(fā)經(jīng)營過程中，項目公司作為法律和經(jīng)濟上獨立的主體與各參與方發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系。項目公司也可以在經(jīng)營期間轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營。
(3)貸款銀行(Lending Bank)
貸款銀行，可以是單獨一家余融機構(gòu)，也可以是多家金融機構(gòu)的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項目風險等決定。在由多個金融機構(gòu)聯(lián)合提供融資時，往往需要設(shè)立一個經(jīng)理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經(jīng)理銀行進行接觸、談判，由經(jīng)理銀行負責各參與銀行之間的協(xié)調(diào)工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。
(4)產(chǎn)品購買者或設(shè)施使用者(Buyers or Users)
即項目房產(chǎn)的銷售對象。在房地產(chǎn)項目融資中，入駐零售商與開發(fā)商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成后能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發(fā)起人之一，成為項目公司股東，分享開發(fā)利潤:也可以只作為項目建成后的運營商，規(guī)避開發(fā)風險。
(5)工程承包商(Contractors)
通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計和建設(shè)工作，并承擔延期誤工和工程質(zhì)量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術(shù)能力及經(jīng)營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設(shè)期風險的判斷。
(6)擔保受托方(Security Trustee)
由于貸款銀行主要以項目公司的資產(chǎn)及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產(chǎn)及收益賬戶交由一個具有信托資格的機構(gòu)保管，這家機構(gòu)被稱為擔保受托方。擔保受托方一般由境內(nèi)商業(yè)銀行獨家或境內(nèi)、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔任。
(7)房地產(chǎn)項目管理公司
項目建設(shè)只是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的開始階段，最重要的是后期的經(jīng)營管理。項目管理公司的專業(yè)水平和經(jīng)營業(yè)績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經(jīng)營期風險的判斷。
(8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser)
項目融資是一項系統(tǒng)的專業(yè)工作，需要聘請專業(yè)顧問負責融資方案的設(shè)計、分析、比較和談判，幫助開發(fā)商實現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務(wù)虧損降低資金成本，并能保證相關(guān)法律文件的嚴謹。
(9)其它
此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關(guān)政府機構(gòu)等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設(shè)期和經(jīng)營期風險的評價。
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