隨著西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也吸引了很多購房者到西安購房，而很多購房新手也會在購房之前學(xué)習(xí)西安的購房指南，這樣可以在購房的時(shí)候事半功倍。下面就是學(xué)習(xí)啦小編提供的西安購房的指南，希望對你有幫助。

　　西安購房的指南

　　第一大“坑”：虛假承諾

　　為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。

　　解讀：

　　房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。一些購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細(xì)閱讀合同，認(rèn)為廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記載于合同中。

　　見招拆招：

　　應(yīng)到實(shí)地考察、保留廣告單、售樓書等宣傳資料,好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中。日后開發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。

　　第二大“坑”：定金變訂金

　　在正式的商品房買賣談判中，因?yàn)閷唧w條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。

　　解讀：

　　商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任，認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。但是當(dāng)定金被寫作“訂金”，情況就不一樣了。區(qū)別一下：

　　定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)。一般情況下，視作預(yù)付款。預(yù)付款不具有擔(dān)保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。這個(gè)時(shí)候如果開發(fā)商就耍賴不退訂金，購房者也不能得到法律的保障。

　　見招拆招：

　　知道了定金與訂金的區(qū)別，在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書的時(shí)候就要看清楚了，相信聰明的你一定不會搞錯。

　　第三大“坑”：內(nèi)部認(rèn)購

　　許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格相對較低，有一定的吸引力。

　　解讀：

　　由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證;二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋權(quán);三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。

　　見招拆招：

　　應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、名牌大型樓盤，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價(jià)格而麻痹大意。

　　第四大“坑”：排號“搶購”

　　為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片特殊標(biāo)識代表已售單元，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。

　　解讀：

　　這個(gè)辦法雖然很老套，但是卻很奏效。小編身邊就有很多人，本來也只是有買房的想法，但是真到看到很多人在搶房，有的人甚至現(xiàn)場簽約的時(shí)候，也是覺得是不是得買，還有的人一沖動就直接簽約了。

　　見招拆見：

　　一是購房者一定要據(jù)理力爭，明確告訴售樓小姐除非這套房，其他房都不要;二是要求查看合同和，看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷售;第三，好的預(yù)防方法是到房產(chǎn)交易查閱正確的房源銷售數(shù)字，以免跌入“搶購”陷阱。

　　第五大“坑”：配套縮水

　　許多不良開發(fā)商在推樓盤時(shí)，往往會向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃，幼兒園、高檔會所、、運(yùn)動場、時(shí)尚商業(yè)街等一應(yīng)俱全，但由于開發(fā)商與購房者所簽的合同中往往沒有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容，使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。

　　解讀：

　　配套這一項(xiàng)關(guān)鍵的就是，有多少家庭是為了孩子買的房，孩子是大事情，如果配套沒有跟上，豈不是又得換房子。

　　見招拆招：

　　購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查設(shè)施是否為部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。

　　第六大“坑”：“五證”不全

　　一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。

　　售樓人員往往會先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。

　　解讀：

　　房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。

　　其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

　　見招拆招：

　　一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購房時(shí)只需看一下 《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。

　　西安購房的政策

　　(1)限購區(qū)域

　　新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域。

　　(2)購買套數(shù)

　　對于非西安市戶籍的居民家庭來說，在限購區(qū)域內(nèi)只能新購一套住房。

　　(3)限制條件

　　非西安市戶籍的居民家庭購房需要提供兩年以上(含兩年)在西安市繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)(養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)或生育保險(xiǎn)均可)的證明。時(shí)間起算點(diǎn)應(yīng)以購房前一個(gè)月往前推24個(gè)月。已退休或社會保險(xiǎn)繳納年限屆滿的，提供退休前2年的社會保險(xiǎn)或參保年限屆滿的證明。

　　(4)交易限制

　　限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn))起滿5年方可上市交易;購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。

　　西安購房的流程

　　購房流程一:看樓。購房者應(yīng)該去房產(chǎn)現(xiàn)場看房,重點(diǎn)關(guān)注房產(chǎn)樓盤有無預(yù)售資格。在檢查樓盤是否具有預(yù)售資格的流程里,重點(diǎn)是查商品房的預(yù)售證證明,如樓盤是否公開進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)售證有否掛在售樓部顯眼處、預(yù)售證是否過期等。房屋質(zhì)量方面,建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

　　購房流程二:買樓。購房者要看認(rèn)購書是否能保證公平。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括:雙方當(dāng)事人的基本情況;房屋基本情況(含房屋位置、面積等基本情況);價(jià)格計(jì)算;簽署契約的時(shí)限規(guī)定。大家要看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。

　　購房流程三:正式簽約。標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同文本并非不能增刪、也不能更改。消費(fèi)者在簽購房合同時(shí)有權(quán)利仔細(xì)琢磨合同的條款細(xì)節(jié),對其中不滿意處提出改動要求。同時(shí),購房者還應(yīng)注意格式合同中的空白待填處,要懂得把許多保障自己權(quán)益的細(xì)節(jié)填上,并規(guī)定達(dá)不到條件應(yīng)承擔(dān)的后果。

　　西安新房交房需要驗(yàn)證的內(nèi)容

　　1.所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符;

　　2.房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;

　　3.水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位;

　　4.其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。

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