17年在包頭購(gòu)房
限購(gòu)政策短期內(nèi)能有效的調(diào)控房?jī)r(jià),但調(diào)控效果會(huì)迅速衰退,長(zhǎng)期累積效應(yīng)不大。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的在包頭購(gòu)房政策，希望大家喜歡。
包頭購(gòu)房政策
2017年初，不少一線城市強(qiáng)力推行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購(gòu)政策，包頭目前還未實(shí)行限購(gòu)，從2017年第一季度的土地成交數(shù)據(jù)分析，土地市場(chǎng)受限購(gòu)政策的影響不大，開發(fā)商拿地的熱情并沒有減退，反而愈加積極，一季度包頭土地交易量穩(wěn)步攀升。
土地成交量增長(zhǎng)明顯 畝均單價(jià)略有下降
包頭市2017年第一季度共成交土地17宗，其中住宅、商業(yè)用地等經(jīng)營(yíng)性土地共出讓12宗，較2016年第四季度環(huán)比翻了一番，工業(yè)用地出讓5宗;經(jīng)營(yíng)性土地出讓面積共837.6畝，環(huán)比增加275%;經(jīng)營(yíng)性土地出讓總價(jià)約15億元，環(huán)比增加了2倍多。
一季度平均每畝土地出讓單價(jià)為181萬元，較2016年第四季度的218.6萬元/畝環(huán)比下降了17.2%。一季度包頭土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)跌”的特點(diǎn)，土地出讓量有明顯的增加，但是畝均單價(jià)卻一定程度上下降了一些，這其中既有季節(jié)的原因(年初政府大量掛牌出讓土地)，也與包頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)趨好有關(guān)。
交易頻現(xiàn)新都市區(qū)地塊
數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度出讓的地塊有5塊位于新都市區(qū)，且成交面積達(dá)552畝，占到全部出讓面積的66.0%。新都市區(qū)作為包頭市重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，近年來發(fā)展迅猛，各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在此拿地，只為搶占未來制高點(diǎn)。一季度該區(qū)域又有5宗地塊成功出讓，如此看來，新都市區(qū)的發(fā)展腳步大有趕超青昆兩地的勢(shì)頭。
多家房企巨頭鹿城拿地 包頭城市建設(shè)步伐穩(wěn)中有進(jìn)
2016年10月，恒大集團(tuán)1.6億元競(jìng)得包頭市東河區(qū)站北路以北、巴彥塔拉大街以南黃金地塊，如今，憑借恒大雄厚的開發(fā)實(shí)力該地塊現(xiàn)經(jīng)規(guī)劃完畢，即東河品質(zhì)大盤恒大翡翠華庭。項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)為低密度小高層，建成之后必將為包頭市東河區(qū)的建設(shè)發(fā)展錦上添花。
2017年1月9日、2017年2月24日，太原富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.01億和2.04元競(jìng)得昆區(qū)民族東路西側(cè)和九原區(qū)萬青路東側(cè)兩塊地，富力地產(chǎn)在包頭的產(chǎn)業(yè)布局越來越大。
內(nèi)蒙古景晟房地產(chǎn)有限公司也是大手筆，斥資4億新都市區(qū)拿地。此外，中惠房地產(chǎn)、興業(yè)房地產(chǎn)、中冶置業(yè)等包頭本土地產(chǎn)公司也紛紛搶占市場(chǎng)。外來房企與本土開發(fā)商你爭(zhēng)我奪，大有百花齊放的盛況，拿地?zé)崆榈谋澈笫欠科髮?duì)包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)可以及對(duì)未來市場(chǎng)逐步向好的堅(jiān)定信心。
包頭人現(xiàn)在購(gòu)房合適嗎
照這個(gè)陣勢(shì)，房地產(chǎn)去庫(kù)存在上海還不是分分鐘的事。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一月份一線城市房?jī)r(jià)平均同比漲了20%，深圳同比暴漲了50%。
春節(jié)剛過，一線城市的樓市已經(jīng)熱得發(fā)燙了，這一點(diǎn)連房地產(chǎn)中介的人都沒有料到。
“京滬房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”?
清華大學(xué)的一份報(bào)告顯示，過去10年北京和上海房?jī)r(jià)均漲了近4倍，年均漲17.5%。
京滬房?jī)r(jià)那么貴，為什么買房的人還那么多?這說明，買得起房的人(不管是炒房還是剛需)比房子多。
過去十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期趨勢(shì)一直是上漲的。因此有人根據(jù)過去的歷史價(jià)格推導(dǎo)出“京滬永遠(yuǎn)漲”的結(jié)論。這種觀點(diǎn)只看到了歷史，并沒有觸及房地產(chǎn)上漲的本質(zhì)，因此對(duì)未來的判斷并不一定準(zhǔn)確。
信用周期驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)趨勢(shì)
雖然供需幾乎能解釋一切表面的市場(chǎng)變化，但供需背后更深層次的原因才是決定性的因素。作為一種資本資產(chǎn)，房地產(chǎn)需要抵押借貸購(gòu)買，價(jià)格受信用的影響巨大。過去房地產(chǎn)的持續(xù)上漲，其實(shí)是受中國(guó)信用大周期影響的水漲船高。而中國(guó)過去十幾年的信用大周期，則是建立在中國(guó)整體商業(yè)模式的正反饋循環(huán)中。
國(guó)過去十幾年的商業(yè)模式是一個(gè)自我強(qiáng)化的正反饋過程：
1. 出口與外商直接投資帶來大量外匯占款。
2. 外匯占款的增加擴(kuò)大了基礎(chǔ)貨幣的投放，推動(dòng)了信用的擴(kuò)張。
3. 信用的大規(guī)模擴(kuò)張推動(dòng)了地價(jià)及房?jī)r(jià)的上漲，促進(jìn)了房地產(chǎn)。
4. 政府通過出賣土地從地價(jià)上漲中獲益，并把收益投入基建中。
5. 基建與房地產(chǎn)帶動(dòng)了大量下游企業(yè)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。
6. 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施完善，勞動(dòng)力成本低，促進(jìn)出口與外商投資。
7. 出口與外商投資增長(zhǎng)帶來外匯占款進(jìn)一步增加。
在這個(gè)自我強(qiáng)化的正反饋循環(huán)中，房地產(chǎn)是明顯上漲的重要變量。而到了現(xiàn)在，這個(gè)自我強(qiáng)化的巨型正反饋過程已經(jīng)結(jié)束:出口下降，外匯占款下降，只有銀行系統(tǒng)的正反饋獨(dú)自支撐，但大的循環(huán)已經(jīng)終止。
信用信用，必須有“信”有“用”才行。放貸人必須相信借貸者能夠在未來償還貸款，借貸人必須使用貸款。在信用擴(kuò)張的過程中，央行的作用至關(guān)重要。央行可以通過增發(fā)基礎(chǔ)貨幣，提供金融系統(tǒng)正反饋擴(kuò)張的基礎(chǔ)輸入。央行還可以通過降息降準(zhǔn)等方式增強(qiáng)銀行系統(tǒng)的正反饋強(qiáng)度。但是，信用擴(kuò)張需要有“推”有“拉”，即貨幣寬松+經(jīng)濟(jì)正反饋?；仡櫄v史，2003年起中國(guó)的信用大擴(kuò)張正好是進(jìn)入WTO后外向型經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的正反饋模式，2009年起的信用大擴(kuò)張則是美國(guó)QE加上中國(guó)四萬億基建的強(qiáng)力經(jīng)濟(jì)正反饋。如果單純印錢QE，沒有經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的正反饋是無法擴(kuò)張信用的。有“信”而無“用”也不行。
央行雖然強(qiáng)大，但也不是萬能的。央行可以降息降準(zhǔn)，甚至QE增加基礎(chǔ)貨幣(俗稱“印鈔”)，但是貨幣(大部分是信用)正反饋內(nèi)生的過程央行無法控制。如果不能推動(dòng)存款變貸款，貸款變存款式的正反饋，那就像繩子只能拉不能壓，又像把馬拉到了河邊，但馬不喝水也沒辦法。
信用周期接近拐點(diǎn)
由于經(jīng)濟(jì)體中的貨幣大部分其實(shí)是信用，對(duì)于信用周期的判斷，可以用貨幣供應(yīng)總量M2來近似估計(jì)。
如果用指數(shù)分析工具，可以發(fā)現(xiàn)自1999年12月有數(shù)據(jù)開始，中國(guó)的貨幣供應(yīng)量M2是一條完美的指數(shù)增長(zhǎng)曲線。而中國(guó)的貨幣供應(yīng)量M2與指數(shù)曲線的背離發(fā)生在2014年6月。這也恰好是LPPL模型所預(yù)測(cè)的系統(tǒng)發(fā)生重大變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即“奇點(diǎn)”。在那之后，中國(guó)的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)已經(jīng)跟不上指數(shù)曲線。2014年6月恰好是資本外流開始，外匯占款下降，基礎(chǔ)貨幣收縮，信用擴(kuò)張速度放緩的關(guān)鍵點(diǎn)。
2016年可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)
綜上分析，嶺峰資本的投資人貝爾斯的結(jié)論是基于基本面+宏觀+量化的分析框架。從基本面看，無論從租售比、收入比、國(guó)際橫向比較等等，房?jī)r(jià)早在多年前就高估了，但這個(gè)高估由于趨勢(shì)內(nèi)在的正反饋機(jī)制持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間。從宏觀的反身性正反饋循環(huán)看，大循環(huán)已經(jīng)終止，信用周期處于拐點(diǎn)，而目前的局部流動(dòng)性涌動(dòng)則是逆趨勢(shì)而動(dòng)。從量化來看，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍然在快速的指數(shù)增長(zhǎng)，但深圳和上海呈現(xiàn)出明顯的“超指數(shù)”增長(zhǎng)特征，預(yù)示著未來很大概率會(huì)進(jìn)入震蕩。總而言之，今年很可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。
與其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)基于信用周期，是長(zhǎng)周期，甚至是超長(zhǎng)周期幾十年的資產(chǎn)，價(jià)格趨勢(shì)的變化也以十年計(jì)。如果房地產(chǎn)價(jià)格反轉(zhuǎn)，其趨勢(shì)的持續(xù)也會(huì)是長(zhǎng)時(shí)期的。對(duì)于一個(gè)家庭而言，房產(chǎn)幾乎是一生的積蓄，趕上了好的長(zhǎng)期上升趨勢(shì)，家庭財(cái)富會(huì)急劇增加，但如果遇到趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，趨勢(shì)的強(qiáng)大力量也會(huì)摧毀無數(shù)人的夢(mèng)想。
房?jī)r(jià)是高了還是低了?如何衡量?
微信公號(hào)“融360投資平臺(tái)”指出，中國(guó)房?jī)r(jià)的特別之處在于，它沒有一條橫坐標(biāo)軸作為標(biāo)尺。市場(chǎng)上，商品的價(jià)格我們可以判定出是高是低。比如，雞蛋在過年期間、在端午節(jié)前會(huì)漲價(jià)，或許接近6塊錢，而最便宜的時(shí)候可能不到4塊錢，一般情況下在四五塊錢之間。雞蛋之所以有穩(wěn)定的價(jià)格區(qū)間，是因?yàn)轲B(yǎng)雞場(chǎng)穩(wěn)定，吃雞蛋的人口穩(wěn)定，雞蛋市場(chǎng)的供應(yīng)能力、消費(fèi)能力都很穩(wěn)定，價(jià)格就是可預(yù)測(cè)的。因?yàn)楸M管人口在增加、消費(fèi)需求在增加，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，養(yǎng)雞場(chǎng)也在擴(kuò)建，產(chǎn)蛋量也有提高。而房子的供應(yīng)——政府土地出讓，不受市場(chǎng)控制，因?yàn)檎C合考慮農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、荒地的比例;房子的消費(fèi)——買房人口，也不穩(wěn)定，因?yàn)榇罅砍捶靠鸵苑孔訛橥顿Y渠道，可能去年投資多、今年投資少、明年投資又多了。
發(fā)達(dá)國(guó)家的城市，因?yàn)槿丝诜€(wěn)定、投資渠道穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，房?jī)r(jià)就是基本穩(wěn)定的。那么問題來了，在中國(guó)，沒有價(jià)格標(biāo)尺，我們還能拿什么來衡量房?jī)r(jià)?
答案是時(shí)間。
雖然不知道軸在哪里，但房?jī)r(jià)也逃離不了周期規(guī)律。任何商品，都一定存在價(jià)格周期，有上漲周期，也有下跌周期。假設(shè)，未來有人穿越回來，告訴我們，房?jī)r(jià)能上漲20年，即使沒有說具體的年份，也足夠我們判斷該不該買房了。數(shù)一數(shù)，過去房?jī)r(jià)漲了多少年，如果只有3年，那我們就知道了“哦，還要漲17年，買吧。”如果已經(jīng)漲了18年，“哦，只有2年漲頭了，等等吧。”注意，過了上漲周期就可以馬上買了嗎?不是。因?yàn)檫@時(shí)候房?jī)r(jià)剛過波峰，仍處于高位?，F(xiàn)在問題又來了：如果知道房?jī)r(jià)剛漲了沒幾年，OK，可以買;但房?jī)r(jià)若是已經(jīng)漲了好多好多年，該不該買呢?
首先，明確一個(gè)真理：任何商品的降價(jià)周期都一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于漲價(jià)周期。比如說，股票漲了10年，但下跌很可能只有1年，之后又會(huì)緩慢上漲?；貞浺幌?，過去全國(guó)歷次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是不是都在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)繁榮之后。幾年的危機(jī)相比漫長(zhǎng)的繁榮，是相當(dāng)短暫的。
房?jī)r(jià)的漲跌周期可能是18年
房?jī)r(jià)漲多少年和跌多少年到底能不能確定?遺憾的是，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都無法確定告訴你這個(gè)答案，融360提供了一些例子表明，一個(gè)完整的漲跌周期大約是18年。
美國(guó)1989年房地產(chǎn)泡沫破裂、儲(chǔ)貸危機(jī)，到2007年次貸危機(jī)，泡沫再破裂，18年。日本1974年開始經(jīng)濟(jì)調(diào)整，到1991年泡沫破裂，18年。香港房地產(chǎn)1985年復(fù)蘇，到1997年金融危機(jī)，2003年再次復(fù)蘇，18年。
很多人都相信18年周期規(guī)律的存在。日本有人把1956年以來劃分為5個(gè)周期，分別歷時(shí)10年。也有人把其最近一個(gè)周期劃分為18年。美國(guó)有人把1870年來分成8個(gè)周期，分別是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。英國(guó)在1776到2010年期間，也出現(xiàn)了一些18年周期規(guī)律。
霍默霍伊特在《房地產(chǎn)周期百年史:1830～1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價(jià)值》一書中總結(jié)，在芝加哥103年的房地產(chǎn)歷史中，各種事件先后重復(fù)了五六次，平均間隔為18年。
著有《2010泡沫破碎：房?jī)r(jià)、銀行與經(jīng)濟(jì)蕭條》的倫敦土地聯(lián)合會(huì)執(zhí)行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期規(guī)律。他的觀點(diǎn)是，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，在這18年里，房?jī)r(jià)會(huì)先上漲7年，然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂，最后是歷時(shí)4年左右的崩潰。
中國(guó)情況呢?從1998年起，中國(guó)樓市一直在緩慢上漲，但在2007年前后出現(xiàn)了金融危機(jī)和救市“4萬億”，可以看作短暫的下跌;再次快速上漲后，2015年、2016年的“去庫(kù)存”可能預(yù)示著下降周期的起點(diǎn)。
當(dāng)然，大的周期可能在幾十年到上百年，小的周期可能不到10年。這里說的18年只是一種個(gè)別情況。中國(guó)能不能借鑒這個(gè)周期規(guī)律，無人可以下定論。
今年還能買房嗎?10年內(nèi)能還上月供就可以買房
面對(duì)可能出現(xiàn)的下降周期，可確實(shí)有剛需，該不該買房?融360的答案是，貸款買，只要你的收入可以承擔(dān)未來5到10年的月供。因?yàn)橹芷谝?guī)律難以捉摸，所以我們都不可能趕在房?jī)r(jià)最低點(diǎn)買入，但同時(shí)，我們也很難那么倒霉踩在最高點(diǎn)買房。以18年左右的周期看，只要你能持有房子的時(shí)間能超過下降周期，就不會(huì)虧。
中國(guó)房?jī)r(jià)的下降周期可能在5到10年。第一種情況是：現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入下降周期，沒關(guān)系，很快下降周期就會(huì)過去，你可以買。第二種情況是：現(xiàn)在還處于上漲周期，你也可以買，如果覺得還貸吃力，過幾年可以賣掉又不會(huì)虧。第三種情況是：你剛買到，就從上漲周期轉(zhuǎn)入下降周期，但房貸利率并不高，國(guó)家不太可能大幅上調(diào)利率，所以你只要保證10年內(nèi)收入穩(wěn)定，安全度過下降周期，就可以買。
不管在上漲周期還是下降周期，量力而行，現(xiàn)金流是關(guān)鍵。就在這幾天，華人首富王健林在牛津大學(xué)主講了一堂公開課。其中，他提到了一個(gè)“白菜價(jià)買酒店”的故事：萬達(dá)集團(tuán)負(fù)責(zé)海外發(fā)展的老總有次在倫敦出差，碰上一個(gè)銀行要拍賣不良資產(chǎn)，是一塊地皮。銀行要求一個(gè)星期內(nèi)交錢，要不就上市拍賣，而公開拍賣的價(jià)格會(huì)貴很多。當(dāng)時(shí)那個(gè)老總馬上王健林打電話，說每平方米900英鎊。王健林第一反應(yīng)是“我是不是聽錯(cuò)了?似乎每平方米9000英鎊還比較合理。”那位老總說，沒錯(cuò)，就是900英鎊。王健林馬上下令簽協(xié)議，三天把定金付了?，F(xiàn)在，這塊地皮上正修建著泰晤士河邊最高的建筑，里面有倫敦最高端的酒店。
當(dāng)?shù)貎r(jià)下跌，別人都不敢接手的時(shí)候，萬達(dá)沒有充足的分析調(diào)研就敢接手，原因是萬達(dá)有足夠的現(xiàn)金流，才有耐心囤地，才能等待幾年的土地開發(fā)再收獲回報(bào)。所以，對(duì)你未來10年的收入有信心，就可以買房。現(xiàn)在沒有大量的儲(chǔ)蓄不要緊，只要能交得起首付，剩下的找銀行貸款就行。只要保證不斷供、房子不被銀行收走，在力所能及的時(shí)候，就可以買房。
根據(jù)你的收入和消費(fèi)水平，現(xiàn)在，給自己算算，保證生活品質(zhì)的情況下，你能還多少月供，倒推出你可以接受的房?jī)r(jià)，別再參考那些專家了，他們說房?jī)r(jià)會(huì)跌、房?jī)r(jià)會(huì)漲都沒有關(guān)系，掌握自己的生活，任憑房?jī)r(jià)起起落落，保持平和的心態(tài)。人生還很漫長(zhǎng)，相信時(shí)間可以燙平暫時(shí)的波折。
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