在生活中，司法拍賣(mài)房屋的數(shù)量越來(lái)越多，也有很多購(gòu)房者喜歡參加這種司法拍賣(mài)房產(chǎn)的活動(dòng)，那么，在進(jìn)行司法拍賣(mài)房產(chǎn)的時(shí)候，都有哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料，希望能幫到你們。

　　司法拍賣(mài)房產(chǎn)的流程

　　1、第一次拍賣(mài)(拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)在拍賣(mài)的十五日前進(jìn)行公告)

　?、鸥?jìng)買(mǎi)人應(yīng)于拍賣(mài)前向人民法院預(yù)交一定的保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加房屋競(jìng)買(mǎi)的，可以不預(yù)交該保證金。保證金的數(shù)額會(huì)由人民法院來(lái)確定，但不能夠低于評(píng)估價(jià)或者是市價(jià)的百分之五。

　　⑵人民法院應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)的五日之前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在拍賣(mài)日要到場(chǎng)。

　?、桥馁u(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者是競(jìng)買(mǎi)人的高價(jià)格應(yīng)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權(quán)人若申請(qǐng)或者同意以該次的拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交出抵債。

　　2、第二次拍賣(mài)

　　拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者是競(jìng)買(mǎi)人的高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，應(yīng)當(dāng)于六十日內(nèi)再次進(jìn)行拍賣(mài)。

　　3、第三次拍賣(mài)

　　對(duì)于第二次拍賣(mài)仍未成功的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次的拍賣(mài)。

　　4、變賣(mài)

　　第三次拍賣(mài)未成功且申請(qǐng)執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)在第三次拍賣(mài)終結(jié)日起的七日內(nèi)發(fā)出變賣(mài)的公告。自公告日起六十日內(nèi)沒(méi)有人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)購(gòu)買(mǎi)該財(cái)產(chǎn)的，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)來(lái)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)的措施，將該財(cái)產(chǎn)退還給被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他措施的除外。

　　5、權(quán)轉(zhuǎn)移

　　不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交或是抵債以后，不動(dòng)產(chǎn)自拍賣(mài)成交或是抵債裁定送達(dá)購(gòu)買(mǎi)者或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。通常需法院出具裁定書(shū)，到房屋所在地的交易去辦理產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)。

　　司法拍賣(mài)房產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　第一大風(fēng)險(xiǎn)

　　房屋原權(quán)人的身份背景。

　　大家都知道，司法拍賣(mài)房屋基本是由于債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)，而被債權(quán)人起訴，查封抵押房產(chǎn)，終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)，當(dāng)前大部分是由于失敗。

　　資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，如果房主是循規(guī)蹈矩做生意失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因?yàn)榉鸥吲诨蛘吆谏鐣?huì)背景臨時(shí)跑路，那么你通過(guò)法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日后回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。

　　一般情況下法院是不會(huì)很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強(qiáng)制拍賣(mài)的具體原因，而且法院也不會(huì)24 守在你家里保護(hù)你，那么如果碰到這種流氓分子，真的是雞犬不寧了。

　　第二大風(fēng)險(xiǎn)

　　戶(hù)口問(wèn)題，房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶(hù)口卻無(wú)法遷出。

　　第三大風(fēng)險(xiǎn)

　　長(zhǎng)期租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣(mài)成交后原租賃合同繼續(xù)有效。但有些惡意逃廢債務(wù)的，會(huì)把租賃合同簽的很長(zhǎng)，甚至10年、20年。那么你如果拍賣(mài)了這種附帶租賃合同的房屋，買(mǎi)下了之后由于承租人的存在，自身還是沒(méi)法搬進(jìn)去住。更有甚者，有的一開(kāi)始說(shuō)沒(méi)有租賃，等你拍賣(mài)后，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在里面居住而不肯騰退，那你就麻煩了。

　　第四大風(fēng)險(xiǎn)

　　補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)業(yè)稅個(gè)人所得稅房屋契稅肯定都是要買(mǎi)受人繳的，還有就是水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用如果拖欠了很久，也是需要拍賣(mài)后買(mǎi)受人自行承擔(dān)的，這塊費(fèi)用還是要考慮的。

　　拍賣(mài)的房產(chǎn)要繳納的稅費(fèi)

　　一、 買(mǎi)方應(yīng)繳納稅費(fèi):1、 契稅:房款的1.5% (房產(chǎn)面積在144平米以上的需要繳納3%,房產(chǎn)面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、 交易費(fèi):3元/平方米3、 測(cè)繪費(fèi):按各區(qū)具體規(guī)定 4、 權(quán)屬登記費(fèi)和取證費(fèi):按各區(qū)具體規(guī)定,一般情況就在200元內(nèi)。

　　二、 賣(mài)方應(yīng)繳納稅費(fèi): 1、 交易費(fèi):3元/平方米2、 營(yíng)業(yè)稅:差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年的) 3、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿(mǎn)5年并且是單一住房的可以免除)
 

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