2017年臨沂物業(yè)新規(guī)
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2017年臨沂物業(yè)新規(guī)
“臨沂版”物業(yè)收費新規(guī)于新年1月1日起施行。新規(guī)首次打破了大一統(tǒng)的物業(yè)收費政府指導價，提出僅有普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導價，同時，也首次將物業(yè)服務(wù)等級細分為五類，而我市普通住宅物業(yè)費政府指導價每月最高將達到2.28元/平方米。
經(jīng)過前期招集社會各界代表反復論證，并根據(jù)新出臺的省《住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》做出完善修改，備受關(guān)注的“臨沂版”物業(yè)收費新規(guī)最終趕在2012年到來之前正式頒布了，并于新年1月1日起施行。新規(guī)首次打破了大一統(tǒng)的物業(yè)收費政府指導價，提出僅有普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導價，同時，也首次將物業(yè)服務(wù)等級細分為五類，而我市普通住宅物業(yè)費政府指導價每月最高將達到2.28元/平方米。
本次新規(guī)縮小了物業(yè)收費中政府指導價的范圍，將非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費改為了市場調(diào)節(jié)價，并規(guī)定由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
同時，將老規(guī)定中四個檔次的物業(yè)服務(wù)標準，細化為五個檔次的星級標準，規(guī)定一星級為最低等級，五星級為最高等級。每一檔又細化出帶與不帶電梯兩套收費標準，并將電梯運行費用納入到物業(yè)費中一并收取。按照新規(guī)，今后最低檔每月每平方米將按0.30元(不帶電梯)或0.80元(帶電梯)、上下浮動20%收取;而最高檔每月每平方米將按1.10元(不帶電梯)或1.90元(帶電梯)、上下浮動20%收取，這也意味著我市物業(yè)費政府指導價每月最高將達到2.28元/平方米。
而記者從市房管部門獲悉，目前我市大部分小區(qū)都在四星以下，由于四星以上對小區(qū)硬件條件規(guī)定比較苛刻，我市超過四星的小區(qū)不到10%，而五星小區(qū)更是不足5%，因此新規(guī)對市民增負有限，卻有助于物業(yè)企業(yè)擺脫“賠錢難以為繼”的困局。
此外，本次新規(guī)還明確規(guī)定供水二次加壓設(shè)備運行電費和供熱換熱站、加壓設(shè)備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。并對配套未達標小區(qū)物業(yè)費如何減免、空置房如何收費、停車費如何收取、裝修期間各項物業(yè)費用如何收取，以及老舊小區(qū)和物業(yè)合同未到期的小區(qū)收費標準如何界定等物業(yè)矛盾集中的方面，給出明確的規(guī)定，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費行為，并維護了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人的合法權(quán)益。
四問物業(yè)收費新規(guī)
在“臨沂版”物業(yè)收費新規(guī)中，“非普通住宅”、“另行約定”、“五個星級”等特定名詞以及圍繞其各項新規(guī)定，引發(fā)了眾多關(guān)注。而此前論證會上爭論激烈的1樓是否應(yīng)該繳納電梯費及按何種標準繳納問題，在此次新規(guī)中卻未做任何規(guī)定，這也引發(fā)了人們的質(zhì)疑。記者歸納出部分市民質(zhì)疑的焦點，并就此咨詢了市房管和物價部門。
如何區(qū)分普通住宅與非普通住宅?
記者發(fā)現(xiàn)新規(guī)中多次提到“非普通住宅”，并將其與“普通住宅”加以區(qū)分，那么“普通住宅”和“非普通住宅”該如何區(qū)分?由誰來區(qū)分?新規(guī)中并沒有明確的規(guī)定。
我市房管部門對此的解釋是：普通住宅是指在建筑容積率、套型面積、住房平均交易價格等指標符合國家、省規(guī)定標準的一般住宅，是相對于高檔住宅而言的。不同地區(qū)，普通住宅的標準和水平也是不同的。目前并未有就物業(yè)收費問題區(qū)分普通和非普通住宅的法規(guī)，僅有針對單套房產(chǎn)繳稅區(qū)分普通和非普通住宅的法規(guī)，但其中的規(guī)定并不適合就物業(yè)收費問題來做區(qū)分。目前我市住宅小區(qū)物業(yè)收費主要還是根據(jù)之前簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議或由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商而定。
買了車位、交了停車服務(wù)費，車丟了誰賠?
新規(guī)第15條中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當繳納停車服務(wù)費，停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。本條中還規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
針對此條規(guī)定，之前就有業(yè)主提出疑問：花錢買了車位，每月交了停車服務(wù)費，如果出現(xiàn)車輛損傷、車輛丟失，物業(yè)公司是否需要承擔賠償責任。對此，市房管和物價部門給出的解釋是，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，如果小區(qū)物業(yè)公司認真履行了物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)規(guī)定，例如按照合同約定，巡邏次數(shù)、門衛(wèi)值班等公共秩序維護服務(wù)到位，攝像頭、紅外線監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備24小時開啟，運轉(zhuǎn)正常，可相當程度的免責，如果小區(qū)物業(yè)并未認真履行所承諾的秩序維護措施，則需要對業(yè)主的損失負一定的責任。如果業(yè)主要求小區(qū)物業(yè)對停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負有看管責任，則需要在物業(yè)服務(wù)協(xié)議上注明。
一樓不用電梯，咋還交電梯費?
一樓不使用電梯為何仍要繳納電梯費?針對這個市民反映比較集中的問題，此次新規(guī)中并未單獨說明，這也就意味著無論是一樓，還是頂樓，電梯使用費是一樣的。
市物價和房管部門表示，電梯屬于高層住宅樓基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，并不是不使用就可以不繳納費用，而且絕大多數(shù)高層建筑的一樓電梯均與地下一層、二層相通，即使是一層住戶也不可能完全不用電梯，所以目前一層住戶仍需要繳納電梯使用費。按照公平、公正的原則，在逐步考量及完善后，今后或?qū)嵭邪礃菍臃痔荽卫U納電梯費用的辦法。
住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分， 誰說了算?
新規(guī)中規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。物業(yè)服務(wù)等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。
普通住宅物業(yè)服務(wù)的五個等級如何來劃分?由誰來劃分?是否有相關(guān)部門審核?
市房產(chǎn)局相關(guān)工作人員對此表示，前期普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)階段，開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)需要的星級物業(yè)服務(wù)標準選擇相對應(yīng)的服務(wù)價格，然后雙方合同約定。如果按照此次公布的五個等級來劃分普通住宅的物業(yè)服務(wù)，目前我市大部分小區(qū)都在四星以下，由于四星以上對小區(qū)硬件條件規(guī)定比較苛刻，我市超過四星的小區(qū)不到10%，而五星小區(qū)更是不足5%。工作人員還表示，按等級收取物業(yè)費只是針對普通住宅前期物業(yè)收費，小區(qū)業(yè)主委員會成立后，則實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)公司合同約定。市物價部門也表示，今后會加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。
物業(yè)收費新規(guī)擺開看 小區(qū)出入證應(yīng)免費配置
自1月1日起施行的“臨沂版”物業(yè)收費新規(guī)，在物業(yè)收費政府指導價適用范圍、配套未達標小區(qū)物業(yè)費減免、空置房如何收費、停車費如何收取、裝修期間各項物業(yè)費用如何收取，以及老舊小區(qū)和物業(yè)合同未到期的小區(qū)收費標準如何界定，給出明確的規(guī)定。圍繞市民關(guān)注的焦點問題，記者對新規(guī)進行了梳理。
1、有業(yè)主委員會的小區(qū)不適用政府指導價。
《臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》(以下簡稱《辦法》)規(guī)定：住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導價。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
2、小區(qū)配套未達標，物業(yè)費減免不低于20%。
《辦法》規(guī)定：前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當適當減免，減免比例不應(yīng)低于20%。
3、房屋空置一年以上，物業(yè)費按80%收取。
《辦法》規(guī)定：房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實際執(zhí)行標準的80%繳納物業(yè)服務(wù)費。
4、車輛看管需另行約定，空置車位費打8折 。
《辦法》規(guī)定：停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。已購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費按80%繳納。
5、免費配置出入證(卡)，服務(wù)車輛不收停車費。
《辦法》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證(卡)管理的，應(yīng)當為業(yè)主或者物業(yè)使用人免費配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦證(卡)的，可以按照每證(卡)最高100元的標準收取工本費，除此之外不得再另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費、運行費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費。其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定停車費用。
6、不得收取裝修電梯使用費、裝修管理費。
《辦法》規(guī)定：業(yè)主裝修房屋，施工前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，繳納裝修保證金。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢查驗收合格，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。
業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務(wù)費后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關(guān)的管理費用。
7、老舊小區(qū)仍按老辦法，調(diào)整需業(yè)主大會決定。
《辦法》規(guī)定：未成立業(yè)委會的老舊小區(qū)按原規(guī)定執(zhí)行，確需調(diào)整標準的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可按本辦法規(guī)定執(zhí)行。 同時，本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
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