物業(yè)管理條例2017大連
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大連物業(yè)管理條例
第一章 總則
第一條 為了實施國務院《物業(yè)管理條例》,結合大連市實際,制定本辦法。
第二條 大連市行政區(qū)域內,業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動,適用本辦法。
第三條 市及縣(市)區(qū)房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
大連經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會等市人民政府派出機構,負責管理范圍內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
價格、民政、工商、建設、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據各自職責,負責與物業(yè)管理活動有關的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系,協(xié)助房地產行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。居民委員會應當依法履行職責,支持、指導業(yè)主委員會日常工作。
第四條 鼓勵依法成立物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律,規(guī)范經營行為,培訓從業(yè)人員,調解行業(yè)內部爭議,維護會員合法權益,促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,履行物業(yè)服務合同;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)參加業(yè)主大會時遵守大會程序;
(七)向物業(yè)服務企業(yè)提供詳實、準確的聯(lián)系方式;
(八)接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其履行業(yè)主義務的監(jiān)督;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第七條 下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條 新建物業(yè)項目,包括分期建設和多個單位開發(fā)建設,其配套設施設備和相關場地是共用的,應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是,該物業(yè)項目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的,可以劃分為若干個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域,由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細規(guī)劃圖上明確。
第九條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主應當依法成立一個業(yè)主大會。
房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的,可以成立業(yè)主大會。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件并準備成立業(yè)主大會的,由建設單位(公有住房出售單位)在三十日內,書面向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告,同時提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。
房地產行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內,會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導組建業(yè)主大會籌備組?;I備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設單位(公有住房出售單位)的代表各一人共五人組成;其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下選定?;I備組成員名單確定后,在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。
建設單位(公有住房出售單位)未提出成立首次業(yè)主大會報告的,經百分之二十以上業(yè)主提議,可以書面向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告。符合條件的,房地產行政主管部門按照前款規(guī)定指導組建業(yè)主大會籌備組,建設單位(公有住房出售單位)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。
籌備成立首次業(yè)主大會的費用,由業(yè)主和建設單位(公有住房出售單位)按所擁有的建筑面積承擔。
第十一條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責:
(一)確定會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照市房地產行政主管部門制訂的示范文本,擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案;
(三)確認業(yè)主身份,核定業(yè)主的投票權數(shù);
(四)擬定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法,組織推薦業(yè)主委員會候選人;
(五)做好會議的其他準備工作。
前款第(一)項、第(二)項、第(三)項、第(四)項規(guī)定的事項,應當在會議召開十五日前,在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議三日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的,業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議,代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數(shù)人共有一個物業(yè)的,共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會會議。
第十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業(yè)主大會應當依法選舉產生一個業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成,具體人數(shù)根據該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業(yè)主委員會會議,推選產生業(yè)主委員會主任一人,副主任一至二人。
業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職。
業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時,具備條件的,應當選舉出業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時,經業(yè)主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第十五條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件:
(一)是本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)模范履行按時交納物業(yè)服務費用及其他業(yè)主義務;
(三)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有一定的組織能力;
(四)具備與物業(yè)管理相關的專業(yè)知識;
(五)身體健康,有必要的工作時間。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十日內,將業(yè)主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應當載明業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的,物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會的印章刻制,按照市房地產行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內有百分之二十以上業(yè)主提議,或者經業(yè)主委員會決定,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。但是,已經業(yè)主大會決定的事項,在下次業(yè)主大會定期會議召開前,不得提議召開業(yè)主大會臨時會議重新決定。
物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會會議前,業(yè)主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。
業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織召開;逾期仍不召開的,經百分之二十以上業(yè)主申請,由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,掌握物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的,應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。
召開業(yè)主委員會會議,應當有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應當經全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。
業(yè)主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告后生效。
第二十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的,應當召開業(yè)主大會予以改選:
(一)過半數(shù)以上委員不履行職責的;
(二)多次侵犯業(yè)主合法權益又不整改的;
(三)做出違法或者錯誤決定,經有關行政主管部門責令改正,但拒不改正或者拖延改正的。
業(yè)主委員會不召集業(yè)主大會改選的,經百分之二十以上業(yè)主申請,物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會改選。新的業(yè)主委員會成立后,按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。
第二十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的,其委員、候補委員資格自行終止。
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