房地產(chǎn)投資信托方案
土地儲(chǔ)備投資信托基金是一種集合眾多投資者的資金,由專(zhuān)門(mén)的基金管理公司運(yùn)作,并投資于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的一種投資形式。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托方案，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托方案
能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極尋求創(chuàng)新的融資方式。其中，房地產(chǎn)投資基金被業(yè)界普遍認(rèn)為是改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、推動(dòng)金融改革的有效途徑。
一、房地產(chǎn)投資信托
房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Fund)屬于投資基金的一種，是以房地產(chǎn)業(yè)為特定投資對(duì)象的產(chǎn)業(yè)投資基金。“房地產(chǎn)投資信托”從字面上來(lái)理解，應(yīng)該是投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，可以看成是契約型的房地產(chǎn)投資基金。但是，1961年第一只房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱(chēng)REIT)是在美國(guó)國(guó)會(huì)對(duì)《國(guó)內(nèi)稅收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后誕生的，所以REIT是一個(gè)具有專(zhuān)屬性的概念。
按照美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅收法》中的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)體要取得 REIT 資格，必須符合這些條件：(1)是和法人一樣可征稅的實(shí)體;(2)由董事會(huì)或受托管理人管理;(3)擁有可完全轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)憑證;(4)至少有 100名所有權(quán)憑證持有人;(5)在前一個(gè)稅收年度的下半年，由5人以下人數(shù)擁有的所有權(quán)不超過(guò)50%;(6)總資產(chǎn)中至少有75%投資于房地產(chǎn)資產(chǎn);(7)總收入中至少有75%的收入衍生于房地產(chǎn)的租金或房地產(chǎn)貸款的利息;(8)由應(yīng)納稅的REIT子公司股票構(gòu)成的資產(chǎn)不超過(guò)20%;(9)每年至少有90%的應(yīng)納稅收入以股東股息的形式支付。
可見(jiàn)，REIT在所有權(quán)的分布、總資產(chǎn)的運(yùn)用和利潤(rùn)的分配等方面與一般的房地產(chǎn)投資基金是有區(qū)別的。因此，可以把REIT理解為一種特殊形式的房地產(chǎn)投資基金，它按照有關(guān)規(guī)定將其資產(chǎn)主要用于擁有或營(yíng)運(yùn)能帶來(lái)收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)融資，并按照相關(guān)規(guī)定將絕大多數(shù)應(yīng)稅收入分配給受益憑證持有者。
作為房地產(chǎn)投資基金的一種特殊形式，REIT具有房地產(chǎn)投資基金的一般特點(diǎn)，如專(zhuān)家經(jīng)營(yíng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性。還由于其在資產(chǎn)運(yùn)用和利潤(rùn)分配等方面的特殊規(guī)定，而具有其他類(lèi)型的投資品所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
1.確定性的投資策略。REIT在物業(yè)投資活動(dòng)方面為投資者提供確定性的投資策略。由于監(jiān)管方面的規(guī)定，REIT只能將投資主要用于房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，而且收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，而不是產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)(即直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))，極大地回避了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)確定性的投資策略帶來(lái)了較肯定及可預(yù)見(jiàn)的管理及業(yè)務(wù)行為。
2.在多元化的投資組合內(nèi)做出規(guī)模和靈活多變的投資。透過(guò)房地產(chǎn)投資組合，實(shí)現(xiàn)更多元化投資，而不是僅投資于單一棟建筑。對(duì)中小投資者來(lái)說(shuō)，REIT的吸引力在于：他們只需投入少量資金，便可投資于平衡、多元化及大規(guī)模的物業(yè)投資組合。因此，投資者可以在其足以負(fù)擔(dān)的財(cái)政范圍內(nèi)，參與物業(yè)投資。
3.交易的便利性。投資者通常只需支付少量傭金就能夠在主要的證券交易所買(mǎi)賣(mài)上市的REIT股份(或基金單位)。在一般情況下，投資者可以通過(guò)交易所的網(wǎng)站，方便地閱覽重要的企業(yè)信息。這使REIT變得更容易接觸，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)建立和增強(qiáng)投資者的信心非常重要。
4.稅務(wù)方面的優(yōu)惠。多數(shù)國(guó)家(地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托都設(shè)有優(yōu)惠的稅務(wù)安排，由于REIT絕大部分的稅前收入都直接分配給投資者(美國(guó)，新加坡以及中國(guó)香港都規(guī)定在90%或以上)，REIT所分派股息不會(huì)在基金層面被征稅。投資者所收到的股息只會(huì)在個(gè)人的層面被征稅，避免了雙重征稅的問(wèn)題。投資者可以受惠于較高的稅后回報(bào)。
5.信息披露的透明度。投資基金如果沒(méi)有向投資者披露足夠的信息，便須承受投資者會(huì)對(duì)其運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)健性失去信心的風(fēng)險(xiǎn)。這主要是由于投資者缺乏相關(guān)信息所致。REIT會(huì)按照規(guī)定就其重要的運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)披露適當(dāng)?shù)男畔ⅲ梢詭椭顿Y者了解該計(jì)劃的運(yùn)作及可能涉及的投資風(fēng)險(xiǎn)。
6.收益平穩(wěn)，波動(dòng)性小，市場(chǎng)回報(bào)高。REIT所投資的房地產(chǎn)都由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員管理，回避風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回報(bào)，使很多投資者都認(rèn)為該類(lèi)基金是固定收入投資工具以外的另一可行的投資選擇。投資者可以依賴房地產(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，將有關(guān)基金作為減低證券市場(chǎng)的投資波動(dòng)的有效途徑。截至2002年底，美國(guó)REIT提供的平均股息收益率是7.3%;澳大利亞上市REIT的平均股息收益率約為7.6%;中國(guó)香港三只上市的REIT的收益率為5.3-7%，都比同期的國(guó)債利率高出不少。
從全球范圍看，全球REIT主要集中于美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡、中國(guó)香港等地。美國(guó)的REIT是國(guó)際上房地產(chǎn)基金中最典型、最主要、資金量也最大的形式，美國(guó)占據(jù)了其中60%以上的比例。根據(jù)最近的數(shù)據(jù)，美國(guó)目前大約有 180家公開(kāi)上市交易的 REIT，行業(yè)的總市值已經(jīng)達(dá)到2390億美元。全美REIT擁有的商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)超過(guò)4000億美元。新加坡市場(chǎng)目前共有7只REIT，市值超過(guò)50億美元。中國(guó)香港市場(chǎng)上目前有3只REIT。
二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀
20世紀(jì)90年代初，中國(guó)曾掀起一陣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。深圳股票交易所上市了藍(lán)天、富民、富島、天冀等近10家基金，從這些基金的投資主要以房地產(chǎn)投資為主上看，它們實(shí)際上是我國(guó)房地產(chǎn)投資基金最初的雛形。目前，這些基金或從我國(guó)股票市場(chǎng)中完全消失，或被兼并，或被重組?？梢?jiàn)，我國(guó)早期對(duì)房地產(chǎn)投資基金的探索是不成功的。導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因是，這些基金都采取了產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)型的運(yùn)作模式，陷入了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒作”。所以，隨著90年代初房地產(chǎn)“泡沫”的破滅，這些基金的運(yùn)作也隨之陷入困境之中。這類(lèi)房地產(chǎn)投資基金衰落的原因主要有：相關(guān)的法律法規(guī)不健全，基金組織結(jié)構(gòu)不合理，基金管理人員房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)能力欠缺，另外房地產(chǎn)投資基金的融資規(guī)模小，投資渠道過(guò)于單一也是主要原因之一。
2002年7月央行出臺(tái)的《信托投資公司資金信托管理辦法》允許信托投資公司開(kāi)展資金信托業(yè)務(wù)。2003年央行出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件)對(duì)房地產(chǎn)信貸采取了從嚴(yán)的態(tài)度。這使信托投資公司和房地產(chǎn)企業(yè)找到了結(jié)合點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大規(guī)模發(fā)展。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料：2003年9月，全國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃發(fā)行額30億元;2003年底為60億元;2004年底達(dá)111.74億元。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年公開(kāi)披露的集合資金信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元。2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢(shì)。
從2003 年底中國(guó)第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”在北京推出，到2005年3月，國(guó)內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托”——“聯(lián)信·寶利”一期的公開(kāi)發(fā)售(這只信托產(chǎn)品首次引進(jìn)受益大會(huì)制度、中介機(jī)構(gòu)參與管理、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露的信托計(jì)劃，增加了透明度)。這些其實(shí)都屬于房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的范疇，離真正意義上的房地產(chǎn)投資信托還有很大的差距。
1.產(chǎn)品性質(zhì)的區(qū)別。REIT屬于股權(quán)類(lèi)的投資產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)REIT是信托投資行為，是信托基金持有人通過(guò)持有信托基金而間接擁有REIT所投資的不動(dòng)產(chǎn)，是權(quán)益買(mǎi)賣(mài)行為;而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃本質(zhì)上是債券類(lèi)產(chǎn)品，屬于信貸融資行為。信托持有人并不擁有信托計(jì)劃所投資的不動(dòng)產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托計(jì)劃，雖然不是直接的債權(quán)融資，但是信托持有人獲得的通常是一個(gè)固定收益的優(yōu)先受益權(quán)，并且由于回購(gòu)承諾的安排，實(shí)質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。
2.產(chǎn)品流動(dòng)性的區(qū)別。REIT具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢栽诠_(kāi)資本市場(chǎng)交易，而且沒(méi)有持有期限，不可以贖回;而信托計(jì)劃不具有基金性質(zhì)，不是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，缺乏流動(dòng)性，有本金償還的安排，設(shè)定了償還期限。
3.組織結(jié)構(gòu)的區(qū)別。REIT發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)行徹底分開(kāi)，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，并且REIT設(shè)立后，將由專(zhuān)業(yè)的基金管理人管理。而信托計(jì)劃則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托投資公司獲得信托貸款后，進(jìn)行項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。
4.收益途徑和收益方式的區(qū)別。REIT的收益途徑主要來(lái)源于REIT持有不動(dòng)產(chǎn)的租金收益，收益與經(jīng)營(yíng)管理水平直接聯(lián)系，而且至交易發(fā)生之日起，不動(dòng)產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了;而信托計(jì)劃幾乎與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成果無(wú)關(guān)，只與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)。盡管開(kāi)發(fā)商用信托融資賺了再多的錢(qián)，信托持有人也只能獲得固定收益;而一旦開(kāi)發(fā)商償還不了本息，信托持有人卻要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，形成了風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱(chēng)的局面。
因此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃只是一個(gè)低層次的初級(jí)金融產(chǎn)品，與銀行貸款的差別不大。當(dāng)開(kāi)發(fā)商滿足不了銀行貸款條件時(shí)轉(zhuǎn)而使用貸款信托，只是將銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到信托持有人身上。鑒于房地產(chǎn)信托計(jì)劃的隱性風(fēng)險(xiǎn)，2005年9月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(212號(hào)文件)。該文件大幅提高了房地產(chǎn)信托的門(mén)檻：自有資金超過(guò)35%、四證齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)，三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過(guò)了銀行貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)(自有資金比例比銀行貸款要求的還高5%，且增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)以上資質(zhì)的限制)。因此，使得房地產(chǎn)信托市場(chǎng)急劇萎縮。
內(nèi)地唯一真正意義上的REIT就是在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托投資基金。越秀房地產(chǎn)信托是從在香港上市的越秀投資(HKSE：0123)在廣州擁有的房地產(chǎn)分拆出來(lái)的，進(jìn)入房地產(chǎn)信托投資基金的資產(chǎn)包括城建大廈、白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)及維多利廣場(chǎng)的物業(yè)。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率為每年100%，其后每年90%，每年派息兩次。預(yù)計(jì)2006年度純利不少于2.01億港元，投資者收益率達(dá)6.54-7.05%。作為內(nèi)地首只在港上市的房地產(chǎn)信托基金，越秀REIT受到了香港公眾的熱烈認(rèn)購(gòu)，在香港和國(guó)際資本市場(chǎng)分別獲得496倍和74倍的超額認(rèn)購(gòu)。通過(guò)越秀REIT募集的資金最終超過(guò)20億港元。
內(nèi)地房地產(chǎn)商將內(nèi)地所擁有的地產(chǎn)通過(guò)香港和新加坡上市，不僅可以大大緩解房地產(chǎn)公司的資金問(wèn)題，而且可以將中國(guó)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到境外和海外。但是巨額的境外和海外資金通過(guò)REIT這一管道流入內(nèi)地，會(huì)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的攀升，而且物業(yè)升值和租金收益又會(huì)通過(guò)REIT流出。所以我國(guó)政府應(yīng)該盡快推出本土的REIT，滿足房地產(chǎn)商的合理資金需求，并為城鎮(zhèn)居民的巨額儲(chǔ)蓄提供一種收益更高的投資工具。房地產(chǎn)商通過(guò)REIT融資，就可減少銀行的房地產(chǎn)信貸，降低銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的路徑選擇
基于我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)信托的路徑有兩種：一是由現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃向REIT轉(zhuǎn)化;二是由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。
1.由“信托計(jì)劃”向REIT轉(zhuǎn)化。由于REIT是一種集合資金投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃較為符合REIT產(chǎn)品要求的結(jié)構(gòu)。信托計(jì)劃模式發(fā)展REIT產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在于從結(jié)構(gòu)上可以確立受托人(信托公司)和資產(chǎn)管理人(房地產(chǎn)投資管理公司)的職能，在保證REIT的投資和收入分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)信托憑證持有人的利益?？梢韵扔尚磐泄久嫦蛲顿Y者發(fā)行REIT，并承擔(dān)托管責(zé)任，按照REIT的要求，委托專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)投資管理公司進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)營(yíng)。
由于法律法規(guī)方面的限制因素，我國(guó)現(xiàn)在的信托計(jì)劃還不可能是真正意義上REIT。例如，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未設(shè)立;現(xiàn)有《信托法》中規(guī)定了“資金信托合同不得超過(guò)200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元”的限制確定了信托計(jì)劃的私募性質(zhì)。
為了早日推出我國(guó)內(nèi)地的REIT，可以通過(guò)先成立私募房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃把商業(yè)模式建立起來(lái)。并逐漸將信托計(jì)劃產(chǎn)品規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時(shí)候通過(guò)推動(dòng)相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠，然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。
從2003年的“121號(hào)文件”以來(lái)，內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的商業(yè)模式已初步建立起來(lái)了，甚至有幾只“信托計(jì)劃”也屬于權(quán)益類(lèi)投資，并構(gòu)建了類(lèi)似REIT的組織結(jié)構(gòu)。但2005年央行的“212號(hào)文件”的出臺(tái)使“信托計(jì)劃”急劇萎縮。信托業(yè)的發(fā)展與政策的導(dǎo)向是緊密相關(guān)的。所以，我國(guó)應(yīng)盡快制定《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃管理暫行辦法》，逐步將信托計(jì)劃產(chǎn)品規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，特別是股權(quán)收益類(lèi)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面進(jìn)行漸進(jìn)式創(chuàng)新和突破(對(duì)權(quán)益類(lèi)信托產(chǎn)品可考慮放寬信托合同的數(shù)量限制，并給予稅收優(yōu)惠)，大力發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理公司，以便隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的逐步完善、房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)投資功能的日益顯現(xiàn)，順利轉(zhuǎn)型為REIT。
2.由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT，就是由房地產(chǎn)公司與信托公司(或投資銀行)、資產(chǎn)管理公司共同組建REIT，通過(guò)向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來(lái)募集資金，之后該REIT就可以利用所募集到的資金去購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。
從房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展角度看，房地產(chǎn)公司模式發(fā)展REIT策略是最具有法律操作性的。依據(jù)現(xiàn)有法律如《公司法》，由房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資公司，明確投資目標(biāo)(持有、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目)和收入分配(凈收入的分紅比例)要求的公司章程，憑借其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)以私募形式籌集房地產(chǎn)投資基金(或公司股份)并進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理運(yùn)作，待相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)后，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣夹问交鸩?zhēng)取上市交易。
房地產(chǎn)投資信托的信托性
從給REITs的優(yōu)惠和對(duì)REITs的要求上，我們可以看得出來(lái)政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運(yùn)作、用其來(lái)發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而又限制其壟斷市場(chǎng)、防止其濫用經(jīng)營(yíng)收益、限制其干涉其它實(shí)體經(jīng)營(yíng)的目的。如果REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派，說(shuō)明其有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，因?yàn)榧词估麧?rùn)可以造假，現(xiàn)金收入是無(wú)法造假的。嚴(yán)格的分派制度實(shí)際是對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)的一種高明的監(jiān)督，同時(shí)也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運(yùn)作、和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。
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