房地產(chǎn)項(xiàng)目融資利率
在國(guó)家近幾年來大力度宏觀調(diào)控之后,房地產(chǎn)業(yè)投資過熱的現(xiàn)象得到了緩解,但進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)融資渠道過于單一,銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過大的問題。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項(xiàng)目融資利率，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資利率
據(jù)了解，昌平項(xiàng)目是指北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅發(fā)展項(xiàng)目。融創(chuàng)于去年12月23日，與獨(dú)立第三方北京房地產(chǎn)開發(fā)以9.591億元投得該地塊，占60%股權(quán)。融創(chuàng)表示，為了發(fā)展該項(xiàng)目，公司與大業(yè)信托設(shè)立信托計(jì)劃，大業(yè)信托將向項(xiàng)目注入6億元。
而在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中，融創(chuàng)承諾，在不遲于信托計(jì)劃設(shè)立后17個(gè)月，購(gòu)入優(yōu)先信托單位持有人在信托計(jì)劃下之所有權(quán)益，代價(jià)為6億元，另加每年17%的回報(bào)，若于17個(gè)月期間屆滿后尚未進(jìn)行，將會(huì)自動(dòng)額外延長(zhǎng)29個(gè)月，每年回報(bào)率為23%。
>>現(xiàn)狀房產(chǎn)商孤注一擲
行業(yè)目前所面臨的困境使得融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌不得不加快之前的設(shè)想。地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)高壓，地產(chǎn)股IPO仍未開閘，銀行惜貸，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是沒有多少“存糧”的中小房地產(chǎn)商已經(jīng)處于資金鏈斷裂的生死時(shí)刻，信托渠道融資成為目前唯一的救命稻草。于是各家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向信托公司尋求合作，共同發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，5月集合信托市場(chǎng)成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)256.46億元，占信托總規(guī)模的44.98%，再次刷新4月創(chuàng)下的248億元的歷史高位。
隨著房地產(chǎn)信托規(guī)模的急劇膨脹，收益率不斷攀升，融資成本自然也是水漲船高。上周五關(guān)閉的一款泰禾地產(chǎn)和中信信托合作的信托產(chǎn)品，300萬—1000萬的投資門檻中每年的預(yù)期回報(bào)率達(dá)到10.5%。中信信托相關(guān)人士透露，目前房地產(chǎn)信托的收益率最低的也已經(jīng)站上了10%。而根據(jù)信托行業(yè)的專業(yè)人士測(cè)算，當(dāng)前的房地產(chǎn)信托收益率一般在10%左右，如果算上渠道費(fèi)用，開發(fā)商信托融資成本大約在12%—18%之間，融資成本并不低，而如果像融創(chuàng)此次開出的17%回報(bào)率，那融資成本已超過20%。
一位不愿具名的資深北京房地產(chǎn)投資界人士表示，北京已經(jīng)有不少手上只有一兩個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司倒閉了，“即使現(xiàn)在硬撐著的，也根本承受不了超過20%的融資成本”。
>>影響或現(xiàn)集體降價(jià)潮
信托融資這根救命稻草也有可能成為壓垮中小房地產(chǎn)商的致命稻草。與銀行貸款相比，信托融資利率高出許多，同時(shí)也有更加嚴(yán)格的抵押條款。融創(chuàng)此次高成本融資押注的是其今年的銷售業(yè)績(jī)，公司初步預(yù)計(jì)2011年度合約銷售額183億元，銷售面積116萬平方米，可銷售資源總額目標(biāo)296億元;到年底整體現(xiàn)金流量結(jié)余60.12億元。但是，有一點(diǎn)值得注意，由于融創(chuàng)所開發(fā)項(xiàng)目多為當(dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目，所以融創(chuàng)還須面對(duì)地方政府因限制發(fā)放高端項(xiàng)目銷售許可證以平抑房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
不過海通國(guó)際的研究報(bào)告卻指出，雖然支付利息額可能吞噬項(xiàng)目部分盈利，但是融創(chuàng)此次的融資計(jì)劃仍是可理解的。17%的項(xiàng)目融資成本雖不便宜，卻使公司能夠在當(dāng)前緊縮的信貸環(huán)境下更靈活地利用手頭現(xiàn)有現(xiàn)金儲(chǔ)備。而融創(chuàng)在北京的旗艦項(xiàng)目——北京西山一號(hào)院，在本周二剛推出首批單位，并于首日套現(xiàn)逾8億元。海通國(guó)際認(rèn)為，隨著預(yù)售證的逐步獲批以及可售貨源的增加，此高端項(xiàng)目將成為融創(chuàng)下半年現(xiàn)金回流的穩(wěn)定來源。
而對(duì)于實(shí)力不濟(jì)的地產(chǎn)公司來說，上述資深北京房地產(chǎn)投資界人士指出，信托融資的高成本促使其要加快回籠現(xiàn)金的節(jié)奏，目前要實(shí)現(xiàn)這一目的最管用的還是降價(jià)促銷這一招。這一批通過較高成本信托融資的房地產(chǎn)商，很有可能在下半年或者明年祭出降價(jià)銷售大旗，所以有可能形成集體降價(jià)的局面。
>>現(xiàn)場(chǎng)散客基本無緣
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率節(jié)節(jié)攀升，自然吸引了不少投資者。昨天，記者在三元橋區(qū)域一家銀行的私人銀行部看到，十來位客戶都在咨詢房地產(chǎn)信托事宜，不過均被告知某款產(chǎn)品已經(jīng)售完，如有新產(chǎn)品將會(huì)及時(shí)通知。該銀行的客戶經(jīng)理告訴記者，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最近是挺熱的，一款一兩個(gè)億的產(chǎn)品，基本一兩天就能預(yù)約完，半個(gè)月就能銷售完。據(jù)介紹，銀行通知客戶的順序是：買過產(chǎn)品的老客戶、1000萬元以上的大客戶、300萬元以上的客戶，最后才是散客。所以當(dāng)有一些收益較高的信托產(chǎn)品時(shí)，排在最后的散客經(jīng)常還沒被通知到，相關(guān)產(chǎn)品就已經(jīng)被搶完了。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)。20出頭時(shí)便是上世紀(jì)80年代聯(lián)想初創(chuàng)時(shí)的新生代支柱，后因年輕氣盛拒不執(zhí)行公司規(guī)定，被“掃地出門”。1994年從柳傳志處借得50萬資金創(chuàng)辦順馳，因風(fēng)格激進(jìn)被稱為地產(chǎn)狂人。不過最終因“拿地節(jié)奏控制得不好”導(dǎo)致資金鏈斷裂。沉寂數(shù)年后，其執(zhí)掌的融創(chuàng)中國(guó)于去年在港上市。
房地產(chǎn)融資所需的條件
(1)有公司法人授權(quán)或董事會(huì)簽字同意的申請(qǐng)報(bào)告;
(2)已開立基本帳戶或一般存款帳戶;
(3)提供真實(shí)的、全面的(經(jīng)過審計(jì)的)財(cái)務(wù)報(bào)表、報(bào)告，其財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)負(fù)債率等符合貸款要求;
(4)除國(guó)務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額不超過其凈資產(chǎn)總額的50%;申請(qǐng)中、長(zhǎng)期貸款的，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比率不低于國(guó)家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。
(1)貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)前景較好;
(2)貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā);
(3)貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定;
(4)貸款項(xiàng)目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要;
(5)貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，當(dāng)項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用;貸款項(xiàng)目的自有資金投入不少于總投資的30%。
房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，首先必須找出可能影響房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資成功的風(fēng)險(xiǎn)因素，研究各種風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)，是進(jìn)行任何風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的前提和基礎(chǔ)。
目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要包括以下內(nèi)容:
1.資源風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各種投入要素都要產(chǎn)生資源費(fèi)用，并有可能產(chǎn)生供給緊張的情況，這是投資風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)主要來源。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從總體上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，即當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)出售價(jià)格的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)的供給大于需求，并達(dá)N- 定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
3.金融風(fēng)險(xiǎn)。是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。主要表現(xiàn)為匯率風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如匯率波動(dòng)帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重，利率上升導(dǎo)致融資成本的增加，通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。
4.政策法律管理風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭(zhēng)議、訴訟等事件導(dǎo)致不利局面對(duì)項(xiàng)目收益的影響。
5.完工風(fēng)險(xiǎn)。完工風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目融資的核心風(fēng)險(xiǎn)之一.商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向，在項(xiàng)目建設(shè)階段，存在各種不確定性因素，如果致使項(xiàng)目不能按照預(yù)定計(jì)劃保質(zhì)、保量建設(shè)完成，項(xiàng)目融資賴以生存的基礎(chǔ)將受到根本性破壞，從而導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為:工期延誤風(fēng)險(xiǎn)、成本超支風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，極端情況下，項(xiàng)目迫于停工、放棄。
6.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目參與方不能預(yù)見且無法克服的事件給項(xiàng)目造成損害或毀滅的風(fēng)險(xiǎn)。
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