房地產(chǎn)投資決策論文
房地產(chǎn)項目投資是指將一定的資金投入到房地產(chǎn)項目投資活動中,以期將來獲得更大收益的行為。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于房地產(chǎn)投資決策論文的內(nèi)容,歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)投資決策論文篇1
淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策分析
由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟必不可少的一部分,所以房地產(chǎn)所涉及的經(jīng)濟活動方面也是極為廣泛的。房地產(chǎn)開發(fā)項目能否達到開發(fā)商預(yù)期的效果就要看房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策能否達到科學(xué)合理并且對經(jīng)濟發(fā)展能夠起到帶動作用,所以,國內(nèi)很多的專業(yè)人士對房地產(chǎn)投資決策有很大的研究和討論。
一、國內(nèi)與國外房地產(chǎn)開發(fā)項目對比
早在1968年美國就有學(xué)者提出冷熱因素法對房地產(chǎn)投資進行分析[1],而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)過了長期的探索與發(fā)展,中國最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個單一方面來進行思考,想法閉塞,對房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產(chǎn)項目投資決策起步較晚,主要以借鑒已有的經(jīng)驗為主,沒有一定的理論依據(jù),在分析投資風(fēng)險方面也缺乏經(jīng)驗,因此,相比于國外的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說,我國的投資決策還不健全,投資策略匱乏。所以,我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的研究方法
(一)大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析
運用系統(tǒng)分析的思維研究方法,把目光放在總體格局上,確定主次關(guān)系,重點考慮總體方向。將房地產(chǎn)開發(fā)項目視為一個大系統(tǒng)、大格局,集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策體系,使大格局下的各個小環(huán)節(jié)都緊密相扣,環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。
(二)與經(jīng)濟分析緊密相連
所謂經(jīng)濟分析,就是分析人員必須根據(jù)國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷,作出合理的判斷,從而作出相應(yīng)的投資決策,因此,對數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說,經(jīng)濟分析成分至關(guān)重要。
首先,對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說,財務(wù)問題,是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目作出合理的財務(wù)情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素,例如房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策所面臨的風(fēng)險,要有抗風(fēng)險,解決風(fēng)險的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素,隨后作出可行的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的經(jīng)濟方面的決策。
有能力對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資作出估算,投資決策人員要分析房地產(chǎn)項目所需土地的費用,其中包括土地轉(zhuǎn)讓費、土地征用費、管理人員開銷費等等。其次,公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。
對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售收入作出估算,無論是怎么樣的房地產(chǎn)開發(fā)項目,其最終結(jié)果都是要面向社會、面向人群,成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的銷售總額、開發(fā)區(qū)周圍或者城市內(nèi)人群的消費水平、銷售價格,其他房地產(chǎn)中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)商對潛在的開發(fā)項目從經(jīng)濟方面,社會方面,環(huán)境方面等進行選擇性的過程。
(一)選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目,做好正確的投資決策,房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問題,分析問題,解決問題,明確投資目標(biāo),確保投資決策可以順利進行和發(fā)展,另外,房地產(chǎn)開發(fā)商也要有預(yù)見性和警覺性,從不同方面考慮投資決策,進行市場調(diào)查,作出合理的投資決策。
(二)投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo),同時就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺。制定的備選方案越多,那么選擇的空間越大,投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時,要根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的角度,社會角度,環(huán)境角度等等來進行分析和選擇最優(yōu)的方案實行[4]。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的指標(biāo)體系
隨著社會不斷的發(fā)展,經(jīng)濟不斷的進步,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸增大,但是,市場環(huán)境不是一層不變的,市場狀況也在發(fā)生著巨大的改變,因此,對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,面對一切都在變化著的前景,要考慮的因素非常廣泛,能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇,才能建立健全的投資指標(biāo)體系。
(一)如何建立合理的投資指標(biāo)體系
1.對開發(fā)區(qū)域的了解。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,在選擇一處地域進行開發(fā)時,要考慮到所在區(qū)域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區(qū)域進行全面的市場調(diào)查和分析,考慮到項目完工后在一定的時期內(nèi)是否能有市場,以及對市場的營銷戰(zhàn)略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開發(fā)公司進行項目開發(fā),如何在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商中獨樹一幟,別出心裁,贏得消費者的青睞。
2.對物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目開發(fā)時,也應(yīng)考慮政府對該項目的具體規(guī)劃和對物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競爭關(guān)系,這時,選擇熟悉的物業(yè),對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。
3.房地產(chǎn)開發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金,回轉(zhuǎn)資金等等方面來制定開發(fā)項目。
(二)投資指標(biāo)的風(fēng)險預(yù)估
無論做什么事都會遇到風(fēng)險,在風(fēng)險未到來之際能夠做到對風(fēng)險進行預(yù)估,并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮的事。其中包括對公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析,流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析,不良資產(chǎn)對比率的分析等等。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否能健康的發(fā)展直接影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)作為投入高,風(fēng)險高,收益高的項目,需要房地產(chǎn)開發(fā)商能夠有正確、科學(xué)的投資決策??茖W(xué)的投資決策不僅可以把項目風(fēng)險降到最低,而且還可以給企業(yè)、社會經(jīng)濟帶來巨大收益,帶動國民經(jīng)濟共同發(fā)展。所以,房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的正確的制定和指導(dǎo),不僅要從本公司的角度考慮,還要從經(jīng)濟角度,社會角度,環(huán)境角度等全面考慮,其中,經(jīng)濟分析要做到全方位考慮,一些財稅問題和一些不確定因素更是必不可少的分析問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為一項特殊行業(yè),在受到國家政策影響的同時,也影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展,所以,房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策一定要正確、健康、科學(xué)、完善。
房地產(chǎn)投資決策論文篇2
淺談房地產(chǎn)投資決策要素分析
近年來,房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟新的增長點。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場的復(fù)雜性和特殊性,房地產(chǎn)投資決策難度增加,投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產(chǎn)金融風(fēng)險擔(dān)憂等諸多困惑。因此,分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)投資決策概述
房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中,房地產(chǎn)開發(fā)商對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證,對不同的房地產(chǎn)投資方案進行比較選擇,并做出判斷和決定的過程。由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟特征,房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),項目投資數(shù)額巨大,對金融倚賴性高。另外,房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題較突出,投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè),如特種廠房、碼頭等,而商場、寫字樓、公寓等,常被各種公司租用,更換使用性質(zhì)方便,更能吸引投資者注意;其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保,并且一般能夠安全地按期收回貸款,所以易取得金融機構(gòu)的支持。
由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生活中的重要性,各國政府對房地產(chǎn)市場投資都十分關(guān)注,常常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個重要方面,房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響;最后,房地產(chǎn)的不可移動性及回收期長等特點,使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟、社會、政治、法律法規(guī),以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響,風(fēng)險因素多,風(fēng)險水平相對較高。因此,正確合理的房地產(chǎn)投資決策對投資開發(fā)商意義重大。
房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質(zhì)、知識和能力,并與認(rèn)識和掌握決策的理論知識、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個步驟進行:第一,提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)—要求解決什么問題;第二,制定房地產(chǎn)投資的行動方案—有幾種可能方案;第三,對房地產(chǎn)投資項目做經(jīng)濟評價、社會評價和環(huán)境評價,進行投資方案的比較,最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案;第四,采取合理的步驟,按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實現(xiàn)正確投資決策的先決條件,按照投資策略進行項目決策是科學(xué)決策的基本要求。
影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜,對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要,這對投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義?,F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、
(一)時機的決策分析
投資時機總是存在于投資主體的外部環(huán)境中,與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián),也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時機分析的基本模式一般有以下四種:
環(huán)境因素分析模式:房地產(chǎn)投資時機是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結(jié)合在一起形成的,其中的經(jīng)濟、社會和政策因素的變化構(gòu)成了投資時機的實質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時機時,可針對特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化,也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。
壽命周期分析模式:房地產(chǎn)投資時機與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān),在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段,對不同的物業(yè)和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中,會經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段,商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實力來選擇不同階段的投資機會。
開發(fā)價值分析模式:房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價值與無形收益,對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式:產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時機的基本點。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時機來進行相關(guān)物業(yè)開發(fā),將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定,城市產(chǎn)業(yè)演進可能在不同時期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟活動的繁榮,把握產(chǎn)業(yè)演進變化的規(guī)律性,有助于正確選擇投資時機。
(二)區(qū)位的決策分析
房地產(chǎn)地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值,區(qū)位 理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ),而在具體的決策分析中可采用以下一些方法:
因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的各種自然因素、 經(jīng)濟因素、 社會因素和行政因素,在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、 發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價值的各種宏觀因素和微觀因素,通過預(yù)測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉(zhuǎn)變。
假設(shè)開發(fā)法。運用假設(shè)開發(fā)法的原理,通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算,在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價值的地塊。正確預(yù)測特定地段的最佳利用方向,在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外 環(huán)境的基礎(chǔ)上,把握那些能為投資者帶來最大收益的地段
竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎(chǔ),在正確判別自身實力的情況下,確定對開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經(jīng)濟活動規(guī)律性和城市土地價值演進規(guī)律的正確把握。
威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟活動高度發(fā)達的城市,可借助于威爾遜購物模式來進行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競爭性房產(chǎn)相互爭奪消費者的過程中,消費群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小,從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。
(三)開發(fā)內(nèi)容的決策分析
在選擇房地產(chǎn)作為投資對象之前,投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進行選擇需把握以下要點:選擇一塊土地,是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途,此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區(qū)位上,把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā),凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益,表示是進行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時,選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然,如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進行選擇,同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊,還可運用假設(shè)開發(fā)法的原理來對其不同的用途進行選擇,這種方法的基本公式為:
工業(yè)宗地價=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤
商業(yè)宗地價=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤
若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價,則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。
(四)規(guī)模的決策分析
商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進行商業(yè)房地產(chǎn)投資時,不僅要考慮物業(yè)因素,還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素,努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè),其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產(chǎn),不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪,其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實施時可考慮使用:剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當(dāng)前市場的供求狀況,并對主要的競爭對手(或潛在對手)的實力進行嚴(yán)密分析,在此基礎(chǔ)上,才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。 鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場的特殊狀況,房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。
房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾很普遍,因此,房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模,以保證市場的供求平衡。一方面,開發(fā)商在具體的 房產(chǎn)投資規(guī)模決策時,從房地產(chǎn)開發(fā)費用出發(fā),運用盈虧平衡分析方法,即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平,確保投資項目產(chǎn)生最優(yōu)的 經(jīng)濟效益;另一方面,房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場為導(dǎo)向,正確預(yù)測出市場需求量。必要時,運用經(jīng)濟控制方法論,建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型,以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府 管理部門制定決策提供理論參考。
(五)質(zhì)量的控制決策
商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看,房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,主要包括:租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責(zé)任的說明;也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能,如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。
因此,對房地產(chǎn)投資者而言,房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設(shè)成本和利潤,從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質(zhì)量水平。
三、房地產(chǎn)投資決策建議
(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為基礎(chǔ),來研究企業(yè)的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位是以了解和分析消費者的需求 心理為核心和出發(fā)點,設(shè)定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征,以引起消費者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位,必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場的定位。通過分析企業(yè)在價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力,使之形成一套行之有效的制度和體系,使核心能力得以維繼發(fā)揚??傊?,通過企業(yè)的分析,發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力,發(fā)掘一個目標(biāo)市場,就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。
(二)做好房地產(chǎn)項目可行性研究
房地產(chǎn)項目的可行性研究是指項目建成前,對擬建項目有關(guān)的 社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行調(diào)查研究,對可能的方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證,對項目建成后的經(jīng)濟效益進行預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上,對擬建項目的技術(shù)先進性和實用性、經(jīng)濟合理性和有效性,以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價,由此得出如何投資的結(jié)論性建議,為項目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項目可行性研究的先決條件。
(三)做好房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理
房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè),為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險損失,當(dāng)務(wù)之急是加強和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理。明智的投資者不會因有風(fēng)險而采取無風(fēng)險經(jīng)營的保守做法,而是學(xué)會管理風(fēng)險獲取足夠的風(fēng)險利潤。風(fēng)險管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視,可以采取如下策略:風(fēng)險回避,即選擇相對風(fēng)險小的投資項目或放棄那些相對風(fēng)險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的辦法,能夠?qū)L(fēng)險控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會;投資組合,房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力,按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)捻椖窟x擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn),以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。