[摘要]房地產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新，它在使各個交易主體充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時，降低了風(fēng)險(xiǎn)和成本。這一過程的完成，不僅有其實(shí)踐的需要，也具有理論的支撐。對房地產(chǎn)證券化涉及的相關(guān)理論進(jìn)行梳理，有利于為中國即將進(jìn)行的房地產(chǎn)證券化在理論層面上奠定一個基礎(chǔ)。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)證券化；支撐原理；梳理
　　　
　　房地產(chǎn)證券化作為一項(xiàng)復(fù)雜的金融創(chuàng)新活動，牽涉的面很廣，涉及的理論也很多，一般認(rèn)為，以下五種理論與房地產(chǎn)證券化的聯(lián)系比較密切。
　　
　　一、風(fēng)險(xiǎn)分散理論
　　
　　風(fēng)險(xiǎn)分散是金融活動創(chuàng)新的原動力。最有代表性的風(fēng)險(xiǎn)分散理論是馬科維茨(Harry·M·Markowitz)的MM理論和威廉·夏普(Willian·E·Sharpe)的CAPM理論，這種思想已經(jīng)成為現(xiàn)代金融理論和實(shí)踐發(fā)展的主要方法論之一。風(fēng)險(xiǎn)分散理論是從研究風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系開始的，該理論認(rèn)為：(1)絕大部分資產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，其收益是不確定的，因而應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益視作隨機(jī)變量，并運(yùn)用期望收益作為衡量某種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益的標(biāo)準(zhǔn)，并用方差來衡量獲得收益所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的大小。(2)資產(chǎn)組合的總風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該分為兩大部分：非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指僅與投資組合中的各種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的方差項(xiàng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由投資組合中的各風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益的相關(guān)性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(3)在充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益的相關(guān)性的前提下，運(yùn)用概率知識可以得到，只要資產(chǎn)組合分散良好，資產(chǎn)組合的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)趨于零，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)就趨于穩(wěn)定。雖然風(fēng)險(xiǎn)分散理論的思想產(chǎn)生于研究投資組合與其風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的過程中，但這種思想?yún)s具有普遍的方法論意義。能夠運(yùn)用于人類社會系統(tǒng)的某些方面。
　　房地產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新，風(fēng)險(xiǎn)分散是其原動力。無論是抵押債權(quán)證券化還是房地產(chǎn)投資信托基金，其成功運(yùn)行都需要比較穩(wěn)定的收益流基礎(chǔ)。但在當(dāng)前不確定的市場環(huán)境中，投資者所持有的資產(chǎn)面臨著越來越大的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)收益存在著很大的不確定性。就抵押債權(quán)證券化來說，對于單個貸款而言，其現(xiàn)金流量是不確定的，因此，單個貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較大。但是從銀行抵押貸款的現(xiàn)金收入流來考慮，其本息償還分?jǐn)傆谡麄€貸款存活期，根據(jù)大數(shù)定律，如果將大批量、標(biāo)準(zhǔn)化、流動性差的資產(chǎn)進(jìn)行組合，只要同質(zhì)的抵押債權(quán)資產(chǎn)數(shù)目達(dá)到足夠大，便可以預(yù)測出本息的違約率與本金的提前償還率等風(fēng)險(xiǎn)，從而可以根據(jù)組合資產(chǎn)的運(yùn)動規(guī)律預(yù)測其現(xiàn)金流。對于一組抵押貸款而言，盡管整個組合在很大程度上依賴于組合中每一貸款現(xiàn)金流量的特征，但由于大數(shù)定律的作用，整個組合的現(xiàn)金流量卻呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。因此，盡管預(yù)測單個貸款的可能結(jié)果是不現(xiàn)實(shí)的，但人們能夠基于歷史數(shù)據(jù)對整個組合的現(xiàn)金流量的平均數(shù)有一個可信的估計(jì)。投資權(quán)益性的房地產(chǎn)證券化也是一樣，要形成一個穩(wěn)定的收益流，風(fēng)險(xiǎn)分散是選擇投資組合的一個基本目的。所以說，房地產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新而出現(xiàn)，是基于風(fēng)險(xiǎn)分散理論基礎(chǔ)之上的。
　　
　　二、分工理論
　　
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)界對分工理論的研究源自于亞當(dāng)·斯密(Yadang·Simy)，后來經(jīng)過馬歇爾(Marshal)、楊小凱等學(xué)者的補(bǔ)充已基本成熟。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，社會的演進(jìn)、生產(chǎn)率進(jìn)步和分工演進(jìn)有密切的關(guān)系，分工經(jīng)濟(jì)以專業(yè)化經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，專業(yè)化的發(fā)展和交易效率的水平是社會發(fā)展中互相制約的兩難約束。
　　斯密的分工經(jīng)濟(jì)思想主要體現(xiàn)在如下方面：(1)分工是提高勞動生產(chǎn)率、獲得報(bào)酬遞增的重要途徑。他認(rèn)為分工有利于提高勞動熟練程度、節(jié)省勞動時間、促進(jìn)技術(shù)的發(fā)明與運(yùn)用，進(jìn)而有利于提高勞動生產(chǎn)率。(2)分工有利于促進(jìn)社會普遍富裕。從整體上來看，分工越發(fā)展，就業(yè)容量就越大，因此分工在根本上有利于增進(jìn)社會的普遍富裕。(3)分工受到市場范圍的限制。斯密認(rèn)為，盡管分工是發(fā)展勞動生產(chǎn)力的重要途徑，但分工程度絕不是人的主觀隨意選擇的結(jié)果，要受到市場范圍即市場購買力大小的限制。(4)貨幣起源于分工的發(fā)展。一旦有了分工，一個人只能解決自己需要的少部分，而絕大部分的需要須通過交換才能得到滿足。交換作為一種經(jīng)濟(jì)活動，也要講究經(jīng)濟(jì)效益，貨幣正是一種減少交易困難、節(jié)省交易費(fèi)用的工具。(5)資本是實(shí)現(xiàn)分工所創(chuàng)造的新生產(chǎn)力的物質(zhì)條件。斯密認(rèn)為，當(dāng)分工進(jìn)步時，即使雇工人數(shù)不變，由于工人勞動生產(chǎn)力因分工而提高，每個工人所能推動的生產(chǎn)資料數(shù)量更大，同一數(shù)量工人所能加工的生產(chǎn)資料會按更大比例增加，這時，必須預(yù)先儲備的生產(chǎn)資料就要比沒有分工進(jìn)步時多得多。另一方面，一個行業(yè)分工越進(jìn)步，就業(yè)人數(shù)就越多，即使勞動生產(chǎn)率不變，就業(yè)人數(shù)增加同樣也需要增加儲備的生產(chǎn)資料。
　　馬歇爾對分工經(jīng)濟(jì)思想的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在報(bào)酬遞增與工業(yè)組織上。他以代表性企業(yè)為對象，從外部經(jīng)濟(jì)和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)兩個方面，在工業(yè)布局、企業(yè)規(guī)模生產(chǎn)以及企業(yè)經(jīng)營職能三個層次上，分析了報(bào)酬遞增的積極作用。(1)報(bào)酬遞減與報(bào)酬遞增。馬歇爾把土地、勞動、資本和組織等不同生產(chǎn)要素在報(bào)酬遞減或遞增中的作用分解，認(rèn)為土地在生產(chǎn)上所起的作用表現(xiàn)出報(bào)酬遞減的傾向，而人類的作用即勞動、資本和組織的作用則表現(xiàn)出報(bào)酬遞增的傾向。只要人類的作用強(qiáng)于自然的作用，生產(chǎn)者就可獲得報(bào)酬遞增；否則，只能得到報(bào)酬遞減；若兩者相等，則呈現(xiàn)報(bào)酬不變傾向。(2)組織與報(bào)酬遞增。在人類的作用中，馬歇爾特別重視組織對報(bào)酬遞增的積極意義，也就是分工的作用。因?yàn)榉止た偸桥c組織聯(lián)系在一起的，或者說它們本身就是同一個問題。他認(rèn)為，組織的改進(jìn)，通過外部經(jīng)濟(jì)與內(nèi)部經(jīng)濟(jì)兩條途徑，可使生產(chǎn)獲得報(bào)酬遞增。
　　以楊小凱、黃有光為代表的一批新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家用非線性規(guī)劃的“超邊際分析方法”，從分工水平和專業(yè)化程度人手，導(dǎo)出需求和供給，使供給和需求分析不但包括資源分配問題，也包括經(jīng)濟(jì)織織問題。新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論框架有如下特點(diǎn)：每個決策者既可以成為生產(chǎn)者，也可以成為消費(fèi)者；每個決策者既可以進(jìn)入要素市場，也可以進(jìn)入產(chǎn)品市場；廠商或企業(yè)不是外生給定的，而是在一定專業(yè)化和分工格局的條件下內(nèi)生決定的。新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)對供給與需求的分析基于以“角點(diǎn)解”為基礎(chǔ)的“超邊際分析”，在角點(diǎn)之間進(jìn)行的總效益費(fèi)用分析，以報(bào)酬遞增為基礎(chǔ)的專業(yè)化決策問題必須求角點(diǎn)解，不僅可以解決資源配置問題，更能解決分工組織結(jié)構(gòu)問題。@
　　實(shí)際上，在斯密的分工思想及其之后的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對分工的研究中，我們總是可以捕捉到分工尤其是金融分工對金融發(fā)展的關(guān)系和作用，如斯密關(guān)于貨幣出現(xiàn)與專業(yè)化分工之間關(guān)系的猜想，馬歇爾對于組織與報(bào)酬遞增以及楊小凱等人新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究等等。盡管古典發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)所提到的分工是一般意義上的分工，我們?nèi)匀豢梢园压诺浒l(fā)展經(jīng) 濟(jì)學(xué)及其之后的理論中涉及貨幣、資本與金融的研究歸納到金融分工中來。因此，斯密關(guān)于分工的思想是一般意義上的分工，對于金融領(lǐng)域同樣適用，他所揭示的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般機(jī)制也同樣適用于金融發(fā)展。斯密分工思想包含了一般意義上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制，他認(rèn)為分工(社會分工)演進(jìn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般機(jī)制，這一思想也同樣適用于金融發(fā)展。在金融發(fā)展的過程中，包括金融領(lǐng)域在內(nèi)的各種市場和企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織形式得以產(chǎn)生和演進(jìn)。
　　
　　三、不對稱信息理論
　　
　　信息不對稱理論產(chǎn)生于20K紀(jì)70年代，以1 970年阿克洛夫在《經(jīng)濟(jì)學(xué)季刊》上發(fā)表的逆向選擇問題的開創(chuàng)性文章《“檸檬”市場：質(zhì)量、不確定性和市場機(jī)制》為標(biāo)志。阿克洛夫在舊車市場模型(LemonsModel)中對逆向選擇問題進(jìn)行了分析，開創(chuàng)了信息不對稱理論的先河。在舊車市場上，逆向選擇問題來自于買者和賣者有關(guān)車的質(zhì)量信息的不對稱。賣者知道車的真實(shí)質(zhì)量，買者不知道，只知道車平均質(zhì)量。因而只愿意根據(jù)平均質(zhì)量支付車的價(jià)格，但這樣一來，質(zhì)量高于平均水平的賣者就會退出交易，只有質(zhì)量低的賣者進(jìn)入市場。結(jié)果是，市場出售的舊車的平均質(zhì)量下降，買者愿意支付的價(jià)格進(jìn)一步下降，更多較高質(zhì)量的車退出市場。如此下去，在均衡的情況下，只有低質(zhì)量的車成交，在極端的情況下，市場可能根本不存在，交易的帕累托最優(yōu)不能實(shí)現(xiàn)。
信息不對稱可以從不對稱發(fā)生的時間和不對稱信息的內(nèi)容兩個角度進(jìn)行劃分。從不對稱發(fā)生的時間看，不對稱可能發(fā)生在當(dāng)事人簽約之前，也可能發(fā)生在簽約之后，分別稱事前不對稱和事后不對稱。通常將研究事前不對稱信息的模型稱為逆向選擇模型，研究事后不對稱信息的模型稱為道德風(fēng)險(xiǎn)模型。按照梅耶森(Myersom，1991)的定義，道德風(fēng)險(xiǎn)為“由參與人選擇錯誤行動而引起的問題”，也就是指由于經(jīng)營者或市場交易的參與者，在得到來自第三方的保障的條件下，其所作出的決策及行為即使引起損失，也不必完全承擔(dān)責(zé)任，或可能得到某種補(bǔ)償，這將激勵其傾向于作出風(fēng)險(xiǎn)較大的決策，以博取更大的收益；而逆向選擇為“由參與人錯誤報(bào)告信息引起的問題”，它是指交易雙方擁有的信息不對稱，擁有信息不真實(shí)或信息較少的一方會傾向于作出的錯誤選擇。這里的信息不對稱既可能是指某些參與人的行動，也可能是指某些參與人的知識。研究不可觀測行動的模型稱為隱藏行動(hidden action)模型，研究不可觀測知識的模型稱為隱藏知識(hidden knowledge)模型。
　　在現(xiàn)代資金融通活動中，交易主體面臨著許多由不對稱信息帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)融資也是一樣。就投資者而言，對投資項(xiàng)目掌握的信息比較少，而融資人掌握了更多的信息(即融資人的私人信息)，會導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)；在資金借貸過程中，銀行掌握的信息就比借款者掌握的信息少，容易產(chǎn)生逆向選擇。房地產(chǎn)證券化的出現(xiàn)，在一定程度上降低了這種由不對稱信息帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也可以說房地產(chǎn)證券化是基于不對稱信息而產(chǎn)生的。在房地產(chǎn)證券化過程中，每一個交易步驟都是由專業(yè)的機(jī)構(gòu)來完成，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，其對信息的掌握是私人無法比擬的。如在抵押債權(quán)證券化中，經(jīng)過資產(chǎn)組合、破產(chǎn)剝離和信用升級以后，信息在很大程度上是透明的，投資者對投資對象的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了逆向選擇。
　　
　　四、交易成本理論
　　
　　新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)將制度經(jīng)濟(jì)學(xué)和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論方法有機(jī)地結(jié)合起來，與科斯教授創(chuàng)造性并典范性地運(yùn)用交易成本概念是分不開的。所謂交易成本，廣義地說，是人與人打交道的成本，是相對于人與自然打交道的生產(chǎn)成本而言的，為了得到交易所提供的服務(wù)，人們需要投入各種稀缺的資源。交易成本概念最初是指協(xié)商簽訂契約以及在契約簽訂好后付諸實(shí)踐所需要的成本。后來，新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家們將交易成本概念廣泛運(yùn)用于經(jīng)濟(jì)、法律、社會、歷史和政治等研究領(lǐng)域。
　　從交易費(fèi)用理論中企業(yè)和市場的相互替代的關(guān)系，我們可以發(fā)現(xiàn)，如果交易者認(rèn)為交易對象給其所帶來的收益超過交易價(jià)格和交易費(fèi)用之和時，這筆交易就會發(fā)生，否則，這筆交易就不會發(fā)生。在價(jià)格是恒量的時候，那么交易是否會發(fā)生就取決于交易費(fèi)用。房地產(chǎn)證券化過程實(shí)際上是一個產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)和交易過程。這樣，就有一個交易成本的問題。
　　在進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的過程中，證券化業(yè)務(wù)收益會在各個參與主體之間進(jìn)行分?jǐn)?。以抵押債?quán)證券化為例，具體成本項(xiàng)目包括：SPV的設(shè)立和發(fā)行證券繳納的費(fèi)用，發(fā)起人向SPV轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)按照稅法規(guī)定要繳納營業(yè)稅和印花稅等，需要支付的各種承銷費(fèi)、律師費(fèi)、評估費(fèi)和審計(jì)費(fèi)，以及證券化的開辦費(fèi)、維護(hù)費(fèi)，其他一系列的無形成本如“審批成本”等。此外，銀行在實(shí)現(xiàn)真實(shí)銷售并回收貸款以后，還可以進(jìn)行再投資，這也會產(chǎn)生部分收益。因此，判斷證券化是否進(jìn)行必須滿足兩個條件：一是證券化業(yè)務(wù)收益與回收貸款本息進(jìn)行再投資所獲收益之和大于支付給各個參與主體的費(fèi)用；二是不進(jìn)行房地產(chǎn)證券化時所獲得的利率應(yīng)當(dāng)大于流動性風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失與沒有再投資機(jī)會所造成的機(jī)會損失之和。從國外房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的現(xiàn)實(shí)來看，證券化的收益一般大于證券化的成本。另外就房地產(chǎn)投資信托而言，由專門的基金公司來進(jìn)行房地產(chǎn)投資可以節(jié)省交易成本，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)信托蓬勃發(fā)展的原因之一。
　　
　　五、規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論
　　
　　規(guī)模經(jīng)濟(jì)不僅是西方微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個基本概念，而且是產(chǎn)業(yè)組織理論研究的核心問題之一，在經(jīng)濟(jì)生活各領(lǐng)域中的實(shí)踐中，規(guī)模經(jīng)濟(jì)也是人們遇到的現(xiàn)實(shí)問題。關(guān)于規(guī)模經(jīng)濟(jì)的含義，雖然在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一些文獻(xiàn)有著不同的表述，但都是從微觀角度來闡述生產(chǎn)成本與其規(guī)模報(bào)酬變動之間的相互關(guān)系和規(guī)律。簡單地說，規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指企業(yè)由于規(guī)模的擴(kuò)大而導(dǎo)致長期平均成本降低帶來的經(jīng)濟(jì)節(jié)約性，即規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性。
　　最早對規(guī)模經(jīng)濟(jì)的研究來自于新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾的廠商理論。根據(jù)其解釋，規(guī)模報(bào)酬變化是指在其他條件不變的情況下，廠商內(nèi)部各種市場要素按相同比例變化時所帶來的產(chǎn)量變化。廠商的規(guī)模報(bào)酬變化分為規(guī)模報(bào)酬遞增、規(guī)模報(bào)酬不變和規(guī)模報(bào)酬遞減三種情況。這里的規(guī)模報(bào)酬遞增，是指產(chǎn)出增加的比例大于所投入的各種生產(chǎn)要素增加的比例。它意味著產(chǎn)出的單位成本降低，也意味著生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大所帶來的生產(chǎn)上的節(jié)約性，即規(guī)模經(jīng)濟(jì)性。所謂規(guī)模報(bào)酬不變，是指產(chǎn)量增加的比例等于各種生產(chǎn)要素增加的比例，即生產(chǎn)規(guī)模的變動對于生產(chǎn)是否節(jié)約的經(jīng)濟(jì)性并未產(chǎn)生影響。所謂規(guī)模報(bào)酬遞減，則是指產(chǎn)量增加的比例小于各種生產(chǎn)要素增加的比例，即隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，單位產(chǎn)出的成本隨之上升，此時存在規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。
　　房地產(chǎn)證券化中“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”也是追求的目標(biāo)之一。如確定一個合理的證券發(fā)行數(shù)量，是降低證券發(fā)行成本、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。與證券發(fā)行規(guī)模有關(guān)的因素主要有市場條件與證券品種。不同的市場條件中同一種證券的規(guī)模發(fā)行量不相同，不同的證券品種在同一市場條件下證券的發(fā)行規(guī)模量也不相同。所以說，房地產(chǎn)證券化的證券發(fā)行量必須具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。