房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅如何計算
企業(yè)房產(chǎn)稅是大家很關(guān)心的話題,這房地產(chǎn)的企業(yè)房產(chǎn)稅是怎么計算的呢?小編為你帶來了“房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的計算”的相關(guān)知識,這其中也許就有你需要的。
企業(yè)房產(chǎn)稅如何計算
作者:向先銀
一、企業(yè)房產(chǎn)稅如何計算
根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅如何計算的方法有以下兩種:
(一) 按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算。
其計算公式為: 年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-10%至30%)×1.2%
(二) 按租金收入計算,
其計算公式為: 年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)
以上房產(chǎn)稅如何計算方法是按年計征的,如分期繳納,比如按半年繳納,則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納,則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納,則以年應(yīng)納稅額除以12。
對于工業(yè)用的自用地下建筑物,以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。對于與地上房屋相連的地下建筑物,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
二、企業(yè)房產(chǎn)稅的征收對象
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入,向房屋所有人征收的一種稅。
1、房產(chǎn)稅的征稅對象、征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn),即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。
房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。
這里所說的城市,是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市,包括市區(qū)和郊區(qū),不包括農(nóng)村;縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn);建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批難設(shè)立的建制鎮(zhèn);工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá),人口比較集中,符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn),但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
2、房產(chǎn)稅的納稅人
按照規(guī)定,房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營管理的單位繳納;產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的,應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
以上產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人,均為房產(chǎn)稅的納稅人。
工業(yè)企業(yè)若擁有房產(chǎn)(即為房產(chǎn)的所有權(quán)人)的,自然是房產(chǎn)稅的納稅人。工業(yè)企業(yè)使用的房產(chǎn)為國有(即全民所有),也應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅,是房產(chǎn)稅的納稅人。
三、企業(yè)房產(chǎn)稅的相關(guān)法律規(guī)定
中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 1986年10月30日 云政發(fā)[1986]155號
第一條 依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十條的規(guī)定制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 凡在我省規(guī)定開征房產(chǎn)稅地區(qū)的單位和個人的房產(chǎn),均應(yīng)依照《條例》和本細(xì)則繳納房產(chǎn)稅。
第三條 《條例》第一條所指“城市”,系指國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市;“縣城”,系指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地;“建制鎮(zhèn)”,系指省人民政府批準(zhǔn)的建制鎮(zhèn)。
城市的征收范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城,建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)人民政府所在地。均不包括所轄農(nóng)村和行政村。
工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá),人口比較集中,符合國務(wù)院規(guī)定的建鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn),但未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。具體劃分由州、市人民政府、地區(qū)行政公署確定,報省稅務(wù)局備案。
第四條 除《條例》第五條免稅的規(guī)定外,下列房產(chǎn)亦不征房產(chǎn)稅:
一、企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。
二、作為營業(yè)用的地下人防設(shè)施。
第五條 房產(chǎn)稅的減免稅權(quán)限為:
一、屬于地、州、市范圍內(nèi)全面性的減稅和免稅,報省人民政府審批。
二、屬于縣(市)范圍內(nèi)全面性的減稅或免稅,由州、市人民政府、地區(qū)行政公 署審批,報省稅務(wù)局備案。
三、個別納稅確有困難的單位和個人,需要給予減稅或免稅照顧的,由縣(市)稅務(wù)局審批。(來源:法律知識)
房產(chǎn)未竣工決算如何計算房產(chǎn)稅
來源:中國稅網(wǎng)
問:企業(yè)自建的房產(chǎn)還沒有竣工結(jié)算報告,但是已經(jīng)投入使用了,如何繳納房產(chǎn)稅?
答:《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題規(guī)定,(一)購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
(二)購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
(三)出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第一條關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題規(guī)定,對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。
根據(jù)上述規(guī)定,貴公司自建房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之次月起計繳房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)按照賬面原值計算,但是對于未進(jìn)行竣工決算的,總局沒有明確的規(guī)定預(yù)算價值和竣工決算價值之間的差額如何處理,各地執(zhí)行口徑有所差異,以下地方政策供參考:
《遼寧省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》第四條第三款規(guī)定,工程尚未決算已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn),依照基建計劃價值減除30%后的余值計稅;沒有基建計劃價值的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。工程決算后,依照入賬價值計稅,已按計劃價值或核定繳納稅款的不再補(bǔ)退。
《北京市稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知的通知》(市稅三字〔1987〕124號)第14條規(guī)定,關(guān)于新建房屋未辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用,并已按照工程預(yù)算價格計征房產(chǎn)稅的,在工程驗(yàn)收結(jié)算入賬后其差額是否退稅補(bǔ)稅問題:不再退補(bǔ),可從下一個納稅期起按結(jié)算后帳面金額計算征收。
《吉林省地稅局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅和車船使用稅若干問題的解釋和補(bǔ)充規(guī)定的通知》(吉稅四字〔1988〕75號)第四條規(guī)定,納稅單位已投入使用尚未決算入賬的新建房屋,按基建計劃價值計算征稅;沒有基建計劃價值的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價值計征;入賬后按入賬原值計征,已按基建計劃價值或核定的價值計征的稅款不予退補(bǔ)。
《江蘇省稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定》(蘇稅三〔87〕11號)的規(guī)定,納稅單位新建、擴(kuò)建、翻建的房屋,從建成驗(yàn)收的次月起繳納房產(chǎn)稅;未辦驗(yàn)收手續(xù)而已經(jīng)使用的,自使用的次月起繳納房產(chǎn)稅,其房產(chǎn)價格尚未入賬的,可先按基建計劃價格計算征稅。待工程驗(yàn)收結(jié)算后,在按入賬后價格進(jìn)行調(diào)整,并辦理稅款的退補(bǔ)手續(xù)。
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