二手房簽訂購房合同的注意事項(xiàng)
對于購房新手來說，事先了解好購房的相關(guān)知識，是非常重要的。那么，二手房在簽訂購房合同的時候，需要注意哪些事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房簽訂購房合同的注意事項(xiàng)，希望能幫到你們。
二手房簽訂購房合同的注意事項(xiàng)
1、檢查核對售房人身份資格。
在簽合同之前，要核對售房人的身份證件，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的慣例來說，一般在簽訂合同的同時就會付定金了，為了避免定金的損失和將來的產(chǎn)權(quán)紛爭，在談判之前，就要核實(shí)身份。首先售房人的身份應(yīng)該和房產(chǎn)證上的房主信息一致。其次售房人已婚的話，夫妻雙方要到場，對房產(chǎn)出售事宜作出共同意見。
2、購房合同下載制式文本。
現(xiàn)在各個省市的房屋管理部門都會制定購房合同的制式文本。如果有中介機(jī)構(gòu)的話，中介機(jī)構(gòu)都會提供，如果沒有中介機(jī)構(gòu)，買賣雙方自行達(dá)成協(xié)議的話，就要去房屋管理部門網(wǎng)站上下載。
3、明確購房金額及付款方式。
合同中最重要的事項(xiàng)就是明確購房價格，這點(diǎn)不用贅述。還有一點(diǎn)就是明確付款方式。付款方式有全款和貸款，貸款又分為商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款三種方式。
購房者要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房產(chǎn)的情況以及賣方的需求來確定付款方式。選擇何種方式要在合同中予以明確。需要特別指明的是，購房者在合同中最好能夠明確約定，如果貸款申請不成功，買賣雙方應(yīng)該如何處理，以減少批貸不順利造成的損失。
還有一個建議，就是在房價快速上漲期，定金最好能付得多一些，避免賣主反悔，因?yàn)槿绻u方毀約，他是要賠付雙倍定金的，也就是說，如果首付10萬，賣方毀約就要交付給你20萬。如果擔(dān)心房價大幅回落，那么可以少付定金，這樣如果買方毀約，賣方是不退還定金的，買方的損失可以少一點(diǎn)。
4、明確付款時限。
付款時限是指何時交付房款，購房的房款是根據(jù)貸款、過戶手續(xù)分步驟給付的。一般在簽訂合同的同時付首付款，在房屋過戶當(dāng)天付尾款。還可以留有幾萬元的款項(xiàng)待房屋交付，辦理物業(yè)手續(xù)后給付，這是為了防止售房者有拖欠物業(yè)、取暖、水電等費(fèi)用的情況。
5、明確稅費(fèi)繳納責(zé)任。
按照稅法規(guī)定，房屋過戶的稅費(fèi)有些是由賣方承擔(dān)的，但是在現(xiàn)在的市場情況下，一般所有稅費(fèi)都是由買方給付。稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)要在合同當(dāng)中予以明確。
6、明確房屋過戶時間和交房時間。
房屋過戶時間和交房時間在合同中予以明確是為了避免售房者延遲交房給購買人造成損失。建議根據(jù)各個城市貸款發(fā)放時間、過戶手續(xù)辦理時間來確定房屋過戶和交付的最后期限。并明確規(guī)定，如果賣方延遲交付房產(chǎn)，要如何賠付給買方。建議買方將賠付方式規(guī)定的高一些，例如按合約價格每天支付千分之五的違約金等。
7、明確房屋是否處于租賃期。
很多房產(chǎn)在房主計(jì)劃出售時，都處于出租狀態(tài)，有些購房者認(rèn)為這不是問題，其實(shí)從法律的角度來說，處于出租狀態(tài)的房屋租房者是有優(yōu)先購買權(quán)的，即使辦理的房產(chǎn)過戶，租房者也有權(quán)租住到合約期滿，所以，在簽訂購房合同時，對于房產(chǎn)是否處于租賃期以及如何處理一定要約定清晰。
作為購房者來說，應(yīng)該要求售房者在交付房產(chǎn)時，結(jié)束租賃合同，在簽訂購房合同時，要明確如果因租賃問題產(chǎn)生矛盾，應(yīng)由售房者負(fù)責(zé)解決和支付相關(guān)費(fèi)用，以免造成麻煩、損失。
合同中要明確的責(zé)任
(1)二手房出賣方逾期交房的責(zé)任。出賣方逾期交房，會導(dǎo)致買家遲遲無法入住，拉長了整個二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責(zé)任。
(2)買受人逾期付款的責(zé)任。賣家遲遲收不到房款，勢必會對整個二手房交易環(huán)節(jié)造成很大的影響，因此在合同中約定好此項(xiàng)責(zé)任，從而保障出賣人的權(quán)益。
(3)非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續(xù)的責(zé)任。
(4)買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任。單方解除合同是一種對另一方造成很大影響的違約責(zé)任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責(zé)任中一定要在此項(xiàng)多加約束。
(5)房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。
二手房簽訂購房合同的流程
1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。
2.必須明確雙方違約責(zé)任
因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。
目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
3.必須標(biāo)明付款過戶時間
在實(shí)際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。
4.必須注明費(fèi)用交接時間
這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
5.必須有代理費(fèi)明細(xì)單
隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。 但是，目前市場上存在中介經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求中介經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。
6.買方必須見房主
現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即中介經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)。
7.必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
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