二手房購房合同需要注意哪些事情
簽訂二手房購房合同,這件事對于購房者來說是需要非常謹(jǐn)慎的。那么,簽訂二手房購房合同需要注意什么事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房簽訂購房合同的注意事項,希望能幫到你們。
二手房簽合同的注意事項
一、確認(rèn)基本信息的真實性和有效性
買二手房簽訂購房協(xié)議,首先要檢查房屋的基本信息是否是真實有效的。除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)齊全之外,以下這些信息也需要驗證。
1.房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人,這三者的信息要統(tǒng)一。如有特殊情況,人員對應(yīng)不上或代為辦理時,需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。
2.所購房屋的地址要按照房產(chǎn)證中的地址正確填寫。
3.房屋的面積一定要按照房產(chǎn)證上面的面積填寫清楚,如果房屋存在贈送的面積,也要在合同的條款中寫清楚。
4.房屋權(quán)屬要明確注明,房屋如果存在共有權(quán)人,要將產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人的姓名的寫進合同中。
二、約定總房款和稅費的付款時間和方式
1.付款時需將總房款、首付款和尾款的數(shù)額約定清楚,付款方式和付款時間也要約定好。
2.交易稅費。一般來說由賣家承擔(dān)的稅費有:營業(yè)稅、個人所得稅;由買家承擔(dān)的稅費有:契稅、土地出讓金;商業(yè)性質(zhì)的房源則還需要買賣雙方共同承擔(dān)印花稅。此外,根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實際情況可能還要交土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。
三、確定交房細(xì)節(jié)
1.交房的具體時間要寫清楚,要明確寫明具體的交房日期,以免賣家拖延交房的時間。
2.結(jié)清水電、煤氣、物業(yè)、電話等生活費用。購房時如果發(fā)現(xiàn)有費用未結(jié)清,一定要在合同中的條款中寫清拖欠費用結(jié)清的時間以及不結(jié)清費用的具體后果。
四、明確違約責(zé)任
違約責(zé)任一定要約定好,尤其是二手房交易,違約行為經(jīng)常出現(xiàn),那么買家在簽訂合同時就需要將可能發(fā)生的違約狀況的處理方法提前做出約定。一方面可以約束雙方的交易行為;另一方面可以讓未違約的一方保障自己的權(quán)益。其中,在二手房買賣合同中有五大違約責(zé)任需要注明:
(1)二手房出賣方逾期交房的責(zé)任。出賣方逾期交房,會導(dǎo)致買家遲遲無法入住,拉長了整個二手房的交易流程,因此要約定好逾期交房的責(zé)任。
(2)買受人逾期付款的責(zé)任。賣家遲遲收不到房款,勢必會對整個二手房交易環(huán)節(jié)造成很大的影響,因此在合同中約定好此項責(zé)任,從而保障出賣人的權(quán)益。
(3)非因不可抗力的原因,不能辦理或者不能按時辦理過戶手續(xù)的責(zé)任。
(4)買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任。單方解除合同是一種對另一方造成很大影響的違約責(zé)任,因此為了避免交易雙方隨便的解除合同,違約責(zé)任中一定要在此項多加約束。
(5)房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。
五、必須學(xué)會使用補充協(xié)議
補充協(xié)議在合同中是一個很重要的覺得,買賣商法在簽訂合同時如有不明確的條款時,或者條款需要進一步約定是,都要在補充協(xié)議中寫清楚。充分利用好補充協(xié)議可以減少很多交易糾紛,讓合同的內(nèi)容更全面。
解除二手房買賣合同的方法
1.合同是具有相對性的,若是二手房買賣合同只牽涉到雙方合同相對人,那么只需要退還合同上約定的定金或是支付合同上約定的賠償金。
2.若是涉及到第三人,中介公司或代理人,則需要重新協(xié)商費用的分擔(dān)問題,其中會產(chǎn)生中介手續(xù)費等。但是有一點切記,房產(chǎn)證是與合同相對人有關(guān)的,與中介公司、代理人無關(guān),因此房產(chǎn)證的歸屬權(quán)是不會改變的。
避免購房風(fēng)險的方法
1、買賣雙方盡量直接見面商談交易相關(guān)事宜,賣方一定是房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的所有人、共有人;一方委托代理人的,另一方對委托代理手續(xù)(經(jīng)公證的授權(quán)委托書)要嚴(yán)加審查其真實性及授權(quán)范圍、授權(quán)期限;
2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金,在審查交易相對人相關(guān)資料無誤后直接簽訂《北京市存量房屋買賣合同》;產(chǎn)權(quán)證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買賣合同》制式合同范本,應(yīng)根據(jù)具體情況由專業(yè)人士起草合同;
3、簽訂合同時,買受方要求出賣方提供如下資料都是合理的、應(yīng)予以提供的:產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件(如有代理人,需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書原件;如有配偶還需提供結(jié)婚證及配偶身份證復(fù)印件)、手寫房屋未出租聲明原件;
4、認(rèn)真、完整填寫《存量房屋買賣合同》
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