在南京，很多人在購房的時(shí)候都會(huì)選擇購買二手房，因此價(jià)格比新房低而且居住方便。那么，在購買二手房的時(shí)候，需要哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的南京二手房的購房流程，希望能幫到你們。

　　南京二手房購房的詳細(xì)流程

　　一、信息配對買方看房

　　首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時(shí)跟風(fēng)昏了頭，房子單價(jià)總價(jià)都要考慮，不要超過自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時(shí)也不必過于執(zhí)著原先設(shè)定的條件，看情況適當(dāng)調(diào)整，因?yàn)闆]有滿足需求的房子，應(yīng)該允許多少存在一些偏差。

　　二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進(jìn)行交易，而沒有了解到房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的房屋，產(chǎn)權(quán)歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。

　　三、雙方交談交納意向金

　　“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購房目標(biāo)明確后，擬定區(qū)域、面積、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項(xiàng)。

　　四、買賣雙方簽約

　　簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀，錯(cuò)漏一個(gè)地方都不行。房屋總價(jià)、違約金、滯納金、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、稅費(fèi)支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。

　　五、買方交定金

　　所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%)，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的 或其替代物。

　　六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

　　在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時(shí)涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應(yīng)解除合同。

　　七、買方辦理銀行按揭手續(xù)

　　購房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù)，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動(dòng)的局面。

　　八、買方打首付款

　　購房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn)，以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時(shí)支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

　　九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移

　　(1)完稅

　　買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關(guān)稅費(fèi)

　　(2)辦理過戶登記

　　雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。

　　十、賣方交房給買方

　　買方收樓時(shí)得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項(xiàng)對房屋情況進(jìn)行檢查，設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn)，質(zhì)量問題細(xì)排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，確定責(zé)任方，以免收房后扯皮。

　　十一、買方領(lǐng)取房屋權(quán)證

　　辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時(shí)間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請領(lǐng)取房屋權(quán)證，同時(shí)房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。

　　十二、銀行放款給賣房人

　　保證機(jī)構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時(shí)將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。

　　十三、物業(yè)交接

　　審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、復(fù)印件等。

　　十四、買方支付末期房款

　　在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

　　二手房購房的注意事項(xiàng)

　　(一)弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況

　　購買二手房，重要的是產(chǎn)權(quán)證。購買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬。

　　(二)了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)

　　二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。

　　(三)實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施

　　購買二手房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。

　　二手房購房常見的陷阱

　　一、房主陷阱

　　有些二手房看上去條件不錯(cuò)，價(jià)格也合理，但是接待看房和收取押金甚至定金的人卻不一定是房主，收了錢之后就不見了。不少人會(huì)有一種先入為主的想法，認(rèn)為既然住在這間房子里，那么應(yīng)該就是房主或者房主親屬。實(shí)際上很多人就是利用這種方法騙取押金、定金甚至房款，所以我們交房款的時(shí)候還是應(yīng)該多個(gè)心眼。

　　二、產(chǎn)權(quán)陷阱

　　中國經(jīng)濟(jì)體制的多樣化，使得房屋產(chǎn)權(quán)也各種各樣。其中不少房屋是沒有完整產(chǎn)權(quán)的，不能參與交易，或者有很多的交易限制條件。一些人沒有弄清楚房屋產(chǎn)權(quán)，就匆匆忙忙跟房主拍板交錢簽訂協(xié)議，后卻發(fā)現(xiàn)因?yàn)楦鞣N原因無法過戶，成為產(chǎn)權(quán)陷阱的受害者。

　　三、物業(yè)陷阱

　　二手房是處于使用狀態(tài)或者使用過的狀態(tài)，其物業(yè)費(fèi)用也就產(chǎn)生了。比如說水、電、煤氣、有線電視電話等，一些人在看房驗(yàn)房的時(shí)候主要看房屋的質(zhì)量和價(jià)格，忽略了這些隱性的因素。等到過戶入住后才發(fā)現(xiàn)這些費(fèi)用都處于欠費(fèi)或者停用狀態(tài)，要想正常使用還必須替前面的房東把這些欠費(fèi)和罰款補(bǔ)交上，這樣消費(fèi)者就多出一筆冤枉錢。

　　四、租戶優(yōu)先權(quán)陷阱

　　在中國，法律規(guī)定房屋的租戶是有房屋優(yōu)先購買權(quán)的。不少二手房也是處于出租的狀態(tài)，在租戶沒有聲明放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，買主如果僅僅是跟房東談妥，還是可能會(huì)遇到障礙的。如果租戶不同意，就無法達(dá)成交易。此外，即使租戶同意，交易雙方簽訂了購房合同，辦理了過戶手續(xù)，買主也有義務(wù)履行原租戶的租房協(xié)議。

　　五、一房多賣陷阱

　　房屋從簽合同到過戶有一定的時(shí)間和空隙，于是有些黑心房東就利用這些空隙時(shí)間做起來了文章，同時(shí)跟多個(gè)客戶接觸，然后收取不同客戶的購房款項(xiàng)，簽訂購房合同。這些東西不到辦理房產(chǎn)證過戶的時(shí)候是看不出來的，于是大家都成為了房東一房多賣的受害者，而房東可能就卷款逃跑，留下一堆糾紛給購房者。

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