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      房屋買(mǎi)賣(mài)法律事務(wù)

      時(shí)間: 維偉18 分享

        法律文化是人們關(guān)于法律現(xiàn)象的觀(guān)念、理論、信仰以及由此而產(chǎn)生的行為方式的總稱(chēng)。 本論文以全面建設(shè)小康社會(huì)這一時(shí)代背景下的法律文化現(xiàn)代化為主題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房屋買(mǎi)賣(mài)法律事務(wù),希望大家喜歡。

        房屋買(mǎi)賣(mài)法律事務(wù)

        一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力

        出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋,在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的,可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售,當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的,不予支持。

        二、預(yù)約合同的效力和履行

        當(dāng)事人以出賣(mài)人在簽訂預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由,要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的,不予支持,但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。

        預(yù)約協(xié)議訂立后,當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的,一般不予支持。

        三、基于假按揭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

        當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同,雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示,房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的,對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。

        四、房屋買(mǎi)賣(mài)中陽(yáng)合同的效力

        當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格,該價(jià)格條款無(wú)效,但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避?chē)?guó)家稅收為由,要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的,不予支持。

        當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭(zhēng)議,經(jīng)審查其名為房屋買(mǎi)賣(mài),實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的,應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。

        五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力

        當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人,當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的,一般不予支持,但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。

        六、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行

        夫妻一方未經(jīng)另一方同意,以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋,當(dāng)事人以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,不予支持。

        前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記,不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件,買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成法律上的履行不能,買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的,法院應(yīng)當(dāng)釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同,經(jīng)釋明買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的,應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的,善意買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。

        前款房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下,但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件,夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的,應(yīng)予支持。“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買(mǎi)受人申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記時(shí)為準(zhǔn)。

        七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)

        夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋,買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記,法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人(登記方)的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查,并釋明買(mǎi)受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟,買(mǎi)受人不申請(qǐng)的,法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣(mài)人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的,可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的,可以不追加其參加訴訟。

        經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣(mài)人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的,構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶(hù)登記債務(wù)的加入,應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù);出賣(mài)人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的,該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)夫妻另一方具有約束力,應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

        八、冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

        出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋,可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力,但買(mǎi)受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。

        買(mǎi)受人信賴(lài)出賣(mài)人享有代理權(quán)法律外觀(guān)的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的,不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。

        九、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中的合同效力

        房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中,前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效,并不必然影響后一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買(mǎi)賣(mài)合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋權(quán)利,應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

        十、借名買(mǎi)房的認(rèn)定和處理

        借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟,要求確認(rèn)房屋歸其所有的,法院應(yīng)當(dāng)向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

        《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù),經(jīng)審查借名購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的,可以參照前述指導(dǎo)意見(jiàn)第6條第2款的規(guī)定處理。

        房屋騰退糾紛中,被告方以雙方之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系作為抗辯的,法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù),當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的,應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。

        十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理

        當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的,法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明,要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容,如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶(hù)登記等,并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的,可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決,并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。

        十二、商品房不符合交付條件的處理

        買(mǎi)受人要求交付商品房,經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù),不符合法定強(qiáng)制性交付條件的,可以判決出賣(mài)人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收,并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受人,但買(mǎi)賣(mài)合同存在永久性履行不能情形的除外。

        買(mǎi)受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后,又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的,不予支持,但買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件,并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。

        商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本約定出賣(mài)人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”,出賣(mài)人實(shí)際逾期交付房屋的,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付,買(mǎi)受人主張逾期交房違約金,出賣(mài)人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的,不予采信。

        十三、買(mǎi)受人拒絕接收商品房的處理

        出賣(mài)人交付的房屋符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),買(mǎi)受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋,并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,一般不予支持,但買(mǎi)受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買(mǎi)受人接收房屋不影響出賣(mài)人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。

        十四、因“出賣(mài)人原因”未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的認(rèn)定

        商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代為辦證,出賣(mài)人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下,并通知買(mǎi)受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任,但出賣(mài)人有證據(jù)證明辦證逾期系因買(mǎi)受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。

        商品房買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定出賣(mài)人代為辦證的,出賣(mài)人仍負(fù)有為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù),即出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿(mǎn)的三十日前,完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān),且依合同約定或其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)房屋過(guò)戶(hù)登記。出賣(mài)人未履行上述義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

        因行政部門(mén)原因?qū)е沦I(mǎi)受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的,可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣(mài)人的逾期辦證違約責(zé)任。

        十五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行

        買(mǎi)受人要求出賣(mài)人交付房屋或辦理房屋過(guò)戶(hù)登記,經(jīng)審查合同約定買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或與出賣(mài)人的交房、過(guò)戶(hù)義務(wù)同時(shí)履行,且買(mǎi)受人同意依約支付剩余購(gòu)房款但出賣(mài)人拒絕受領(lǐng)的,法院應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人釋明可以反訴要求支付剩余購(gòu)房款,經(jīng)釋明出賣(mài)人堅(jiān)持不反訴,僅以買(mǎi)受人未支付剩余購(gòu)房款作為拒絕履行抗辯的,法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求判決:“出賣(mài)人在買(mǎi)受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí),交付房屋、協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)”。

        十六、一房數(shù)賣(mài)中買(mǎi)受人的權(quán)利順位

        一房數(shù)賣(mài)中的數(shù)個(gè)買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第(二)方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買(mǎi)受人,其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買(mǎi)受人;辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買(mǎi)受人的權(quán)利,不能對(duì)抗合法占有房屋的買(mǎi)受人。

        買(mǎi)受人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的案件中,法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施,法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告,并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。

        十七、第三人過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)的行使

        房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人指定的第三人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的,該第三人有權(quán)直接要求出賣(mài)人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記;買(mǎi)受人也可以要求出賣(mài)人向其指定的第三人履行合同義務(wù),但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。

        十八、出賣(mài)人死亡后房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行

        出賣(mài)人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后死亡,買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù),交付房屋并辦理房屋過(guò)戶(hù)登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求判決:“出賣(mài)人的繼承人協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)”。

        十九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償?shù)牟⒂?/p>

        出賣(mài)人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除,買(mǎi)受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失的,可予以支持,但合同另有約定的除外。出賣(mài)人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買(mǎi)受人所受實(shí)際損失的,可以酌情降低賠償總額。

        二十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理

        出賣(mài)人存在違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為,買(mǎi)受人同時(shí)主張上述兩項(xiàng)違約金的,可予以支持。出賣(mài)人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過(guò)高的,法院可以綜合買(mǎi)受人所受實(shí)際損失、出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)程度、是否使用格式條款等因素,對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金,擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。

        商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人逾期取得初始登記和逾期辦理過(guò)戶(hù)登記應(yīng)當(dāng)支付違約金,買(mǎi)受人同時(shí)主張兩項(xiàng)違約金的,依前款原則處理。

        二十一、逾期辦證違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)

        出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過(guò)高,經(jīng)審查買(mǎi)受人實(shí)際損失無(wú)法確定的,法院可以買(mǎi)受人已付購(gòu)房款為基數(shù),在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。

        二十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整

        房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中,出賣(mài)人以買(mǎi)受人主張的違約金數(shù)額過(guò)高作為抗辯的,應(yīng)區(qū)分以下情形處理:

        (一)出賣(mài)人存在多項(xiàng)違約行為,買(mǎi)受人分別提起訴訟主張違約金,前訴法院已經(jīng)做出處理的,后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買(mǎi)受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。

        (二)買(mǎi)受人就出賣(mài)人的同一違約行為分段起訴主張違約金,前訴法院已經(jīng)確定出賣(mài)人支付違約金,出賣(mài)人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買(mǎi)受人在后案中主張的違約金數(shù)額過(guò)分高于其所受實(shí)際損失的,應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。

        (三)買(mǎi)受人就出賣(mài)人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金,前訴法院已經(jīng)確定出賣(mài)人承擔(dān)遲延履行違約金的,后訴法院在支持解除合同違約金時(shí),應(yīng)當(dāng)扣除出賣(mài)人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。

        二十三、違約金訴訟時(shí)效的認(rèn)定

        房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的,訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之次日起算;約定違約金為按日(月)計(jì)付的繼續(xù)性違約金的,以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效,當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的,違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形的,適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。

        二十四、民間借貸與代理售房的處理

        民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書(shū),授權(quán)貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下,以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋,借款人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,一般不予支持,但貸款人與買(mǎi)受人存在惡意串通行為,或者買(mǎi)受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。

        借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低,顯失公平的,可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第(2)項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過(guò)低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第19條的規(guī)定予以確定,即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的,一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。

        法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容、買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行是否符合市場(chǎng)交易習(xí)慣、買(mǎi)受人是否實(shí)際支付購(gòu)房款并實(shí)地查看房屋、買(mǎi)受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。

        二十五、民間借貸與以房抵債的處理

        當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前簽訂合同約定,借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有,該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利:(1)貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的,應(yīng)予支持;(2)貸款人在履行清算義務(wù)的前提下,要求借款人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的,應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過(guò)擔(dān)?;A(chǔ)借貸債權(quán)(貸款本金、合法利息等)的,貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記時(shí)予以確定。

        當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后簽訂合同約定以房抵債,性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更,貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的,應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過(guò)低,顯失公平的,可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。

        二十六、以房抵債與調(diào)解

        當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院,在訴訟中自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議的,各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類(lèi)虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定,加大對(duì)可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度,對(duì)抵債協(xié)議的內(nèi)容一般不出具正式調(diào)解書(shū)予以確認(rèn),確實(shí)需要出具正式調(diào)解書(shū)的,應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)所在法院主管副院長(zhǎng)或庭長(zhǎng)審核。

        如何辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證

        辦理房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)公證須提交的證明資料:

        (一)轉(zhuǎn)讓方、受讓方為自然人:提交有效的身份證明。如委托他人辦理,還須提供經(jīng)公證機(jī)構(gòu)證明的授權(quán)委托書(shū)。

        (二)轉(zhuǎn)讓方、受讓方為中國(guó)內(nèi)地法人:

        1、公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

        2、法定代表人證明書(shū)及法定代表人身份證;

        3、如法定代表人授權(quán)他人辦理,須提供授權(quán)委托書(shū)及受托人身份證。(注冊(cè)地在深圳之外的公司,其法定代表人的授權(quán)委托書(shū)須辦理公證)。

        (三)轉(zhuǎn)讓方、受讓方為境外法人:

        1、轉(zhuǎn)讓方、受讓方為香港公司,所提交的材料(商業(yè)登記證或注冊(cè)證書(shū)、董事會(huì)決議、授權(quán)委托書(shū)等)需經(jīng)中國(guó)司法部委托的香港律師(公證人)辦理公證,并經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司辦理轉(zhuǎn)遞;轉(zhuǎn)讓方、受讓方為澳門(mén)公司,其材料經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)(澳門(mén))公司辦理公證;轉(zhuǎn)讓方、受讓方為臺(tái)灣公司,經(jīng)臺(tái)灣地區(qū)公證人辦理公證并經(jīng)由臺(tái)灣海基會(huì)寄送。

        2、轉(zhuǎn)讓方、受讓方為外國(guó)公司,所提交的材料(商業(yè)登記證或注冊(cè)證書(shū)、董事會(huì)決議、授權(quán)委托書(shū)等)需經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)家公證人公證,并經(jīng)中國(guó)駐該國(guó)大使館或領(lǐng)事館辦理認(rèn)證。

        (四)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

        (五)房產(chǎn)信息單(可在我處現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)查詢(xún))。

        (六)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)。

        (七)承辦公證員根據(jù)案件的具體情況,要求當(dāng)事人提供的其他證明資料。(溫馨提示:本處盡可能的向您列明辦理此項(xiàng)公證所需證明資料,但不排除承辦公證員根據(jù)案件的具體情況要求提供的其他證明資料,不明之處請(qǐng)向承辦公證員咨詢(xún),并以承辦公證員要求提供的為準(zhǔn))

        
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