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      物業(yè)管理費測算方法

      時間: 耀輝22 分享

        物業(yè)管理費,是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務,物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務合同應當付出的費用。下面是學習啦小編精心為你們整理的物業(yè)管理費測算方法的相關內容,希望你們會喜歡!

        物業(yè)管理費測算方法

        一、物業(yè)管理費測算的準備工作

        1.確定管理費成本構成的注意事項。

        物業(yè)管理費的構成并不是一成不變的,具體到核算某個特定物業(yè)的管理費時,由于各個物業(yè)的具體情況不同,要根據(jù)該物業(yè)和實際情況,在上述構成內容中進行必要的增減,同時要注意以下幾點:(1)要盡量詳細,把具體消耗或支出費用分解得越具體越詳細,才越真實。(2)盡量全面,不要漏項,比如測算大型固定資產更新儲備金時,往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目;在消耗材料測算時,往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目。(3)測算依據(jù)盡量準確,比如固定資產和大型設備的折舊年限,有些項目費用的市場單價標準等盡量準確,不用或少用估計值,對于有些無法或不易確定具體數(shù)據(jù)的,需運用模糊數(shù)學原理確定時,其隨機采集資料的點、面布局要合理,要有充分代表性。

        2.收集原始數(shù)據(jù)

        管理費的核算要做到合理、準確,對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關重要。在測算各系統(tǒng)大型設備更新儲備金時,要收集包括原始價格、運輸、安裝、調試費在內的設備原值、設備功率參數(shù)和設備使用壽命等資料;在測算低值易耗材料時,要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調查,如計算公共照明系統(tǒng)時,要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用壽命和市場售價;其他關于工資水平、社會保險、專業(yè)公

        司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等,均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準及有效依據(jù)。

        二、物業(yè)管理費的測算

        物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中發(fā)生的各項支出,稱為物業(yè)管理費用。對物業(yè)管理費用的核算,是物業(yè)管理企業(yè)財務管理工作的一項重要內容。一項物業(yè)投入管理運行之前,必須核算管理費用;運行一年后,還要根據(jù)上年運行情況進行調整。費用標準預算方案要經物業(yè)管理企業(yè)審閱并提交業(yè)主管理委員會討論審核通過后,方可執(zhí)行。

        物業(yè)管理費用標準的測算可用下列簡單公式表示:

        式中P——所得的物業(yè)管理費用標準(元/月·米); ——單項費用(元/月);

        ——費用項數(shù)(=1,2,3,…,n);

        ∑——所有單項費用之和;

        S——參加測算的物業(yè)總面積(米)。

        前面列出了許多費用項目,但并不是全部。具體到核算某一特定物業(yè)的管理費用標準時,由于物業(yè)類型不同,可能只是上述費用項目的一部分??偟恼f來,要想得到一個較為適用的費用標準,除了合理測算每項費用外,關鍵是既不要漏項也不要重復。

        為了測算與收費管理的方便,一般又將上述項目按管理專業(yè)和專用設備歸類分別核算,即分為如下12類:行政辦公費、一般公共設施維

        護費、電梯費、空調費、環(huán)衛(wèi)清潔費、綠化費、保安費、電視系統(tǒng)費、保險費、更新儲備金、物業(yè)管理公司酬金、稅費等。

        1.行政辦公費的核算。

        行政辦公費的核算可以用全年的費用總和來折算出每月的費用,即:全年費用/12。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值。

        行政辦公費的構成為:(1)行政辦公人員費用,包括工資、津貼、保險和服裝費等;(2)文具、辦公用品費;(3)車輛使用費,包括油費、維修費、折舊費;(4)節(jié)日裝點費;(5)公共交際費;(6)宣傳廣告費;(7)一切雜項費用。

        2.一般公共設施維護費的核算。

        一般公共設施維護費的構成為:(1)人員費用,包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險和服裝費等;(2)公共照明系統(tǒng)的電費和維修費;(3)抽、送風機的電費和維修費;(4)給排水的電費和維修費;(5)供配電、發(fā)電系統(tǒng)設備維修費;(6)消防系統(tǒng)維修費;(7)公共建筑、道路維修費;(8)以上(2)~(7)項的不可預見費,按10%計。

        3.電梯費的核算。

        (1)電梯運行電費=

        式中n——電梯數(shù);

        W——每部電梯功率(千瓦);

        24——一天24小時;

        a——電梯使用系數(shù),由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時間和頻率不同,會有差別,它可以通過統(tǒng)計的方法進行估算,a約在0.3~0.6之間;

        30——每月天數(shù);

        ——電費單價(元/度)。

        (2)電梯維修費,包括材料和專門人工費。

        (3)以上(1)、(2)項的不可預見費,按10%計。

        4.空調費的核算。

        (1)空調運行電費。中央空調的公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分,所以:

        空調運行電費=

        式中——主機臺數(shù);

        ——主機功率(千瓦);

        ——主機的負荷系數(shù);

        ——水泵臺數(shù);

        ——水泵功率(千瓦);

        ——冷卻塔電機臺數(shù);

        ——冷卻塔電機功率(千瓦);

        ——輔機的負荷系數(shù);

        T——每天空調工作時間;

        ——電費單價(元/度)。

        (2)水費。

        (3)維修費(僅指公共部分,各業(yè)主戶內風機由業(yè)主負責費用),包括材料和人工費用。

        (4)以上(1)~(3)項的不可預見費,按10%計算。

        5.環(huán)衛(wèi)清潔費的核算。

        (1)人工費,包括管理人員及工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

        (2)清潔機械材料費。其中大型清潔機械,如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光機等,按價值和使用年限折算出每月的折舊費用;日常易耗品及工具,每月作預算。

        (3)垃圾桶購置費。

        (4)垃圾清倒費。

        (5)化糞池清理費。

        (6)水池清潔費。

        (7)清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費用。

        6.綠化費的核算。

        (1)人員費用,包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

        (2)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費。

        (3)綠化用水費。

        (4)園林景觀的再造費用。

        7.保安費的核算。

        (1)人員費用,包括工資、津貼、保險、服裝、器械、床鋪等。

        (2)保衛(wèi)系統(tǒng)設備,包括電費和維修費。

        (3)日常保衛(wèi)器材費,如警棍、電池等。

        8.電視系統(tǒng)費的核算(非有線電視公司提供)。

        (1)電費。

        (2)維修費。

        (3)節(jié)目租用費。

        9.保險費的核算。

        及時投購保險是物業(yè)管理中不可忽視的方面,切不可怠慢或存僥幸心理,一旦由于某種災害造成了物業(yè)總體的破壞,而無資金及時修復,那將是物業(yè)管理公司的嚴重失職,它會因此而喪失管理資格,而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補的,所以必須加倍重視。

        險種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質來決定的,同時要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議,則必須經過業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會討論決定,形成有關文件。一般對于多層公寓、別墅小區(qū),只對配套的水電設施投保,以便萬一受到地震、臺風、火災等破壞時能及時修復。對于高層寫字樓、商場、酒店等,則必須投購大廈財產保險,包括土建、裝修和設備,一般可按樓宇的總造價來投保。對于商場、酒店的管理,還需投購公共責任險。對于一些特殊設備(如高層公寓的電梯)要投保??傊?,綜合考慮安全、經濟、地區(qū)特點、業(yè)主承受能力等諸多因素,審慎地選擇投保險種,是搞好物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)。 分攤的保險費=MX/S

        式中M——投??偨痤~;

        X——保險費率;

        S——保險受惠物業(yè)的總面積。

        10.更新儲備金的核算。

        物業(yè)的配套設備都有一定的安全使用壽命,到時候就得更換(否則可能會釀成災害)。一下子向業(yè)主籌集這筆費用,業(yè)主可能難以承擔,所以物業(yè)管理企業(yè)有責任從物業(yè)投入使用開始就逐年保存這部分費用,以備不時之需,這是物業(yè)管理費重要的構成部分。從所有權關系上講,這筆款項是業(yè)主的共有財產,所以要在銀行單獨立賬,由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同管理。當物業(yè)管理企業(yè)更換時,此筆款項必須移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)使用這筆款項,必須經過業(yè)主管理委員會的審批。

        更新儲備金包括各種公用設備設施、電梯、空調設備、保安系統(tǒng)、電視系統(tǒng)的更新儲備金。其核算以空調設備為例如下:

        空調設備的更新儲備金=

        式中——空調設備購置費;

        ——空調設備安裝費;

        Y——空調設備正常使用年限;

        ——帶空調的物業(yè)面積。

        11.物業(yè)管理公司酬金的核算。

        上述10項費用都是管理所需的實際支出,是沒有利潤的。物業(yè)管理企業(yè)作為一個企業(yè)實體,要有合理的利潤,否則將會失去經營的動力。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效,由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主管理

        委員會商定。一般服務性行業(yè)的利潤率在8%~15%之間。這筆費用就是以上10項費用之和為基數(shù),乘以酬金比率即可。

        12.稅費的核算。

        包括物業(yè)管理公司應繳納的各項稅費。

        三、物業(yè)管理費的使用

        (一)物業(yè)管理費的性質

        物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務過程中體現(xiàn)出來的,物業(yè)的屬性決定了其管理作為服務產品的商品屬性;而物業(yè)管理費作為服務產品價值的貨幣表現(xiàn),主要是用來進行對物業(yè)服務的市場交換,所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務產品,物業(yè)管理企業(yè)提供的是對其物業(yè)和配套設備、設施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務,所以物業(yè)管理費又具有所有權和監(jiān)督權歸物業(yè)所有人,使用管理權歸物業(yè)管理企業(yè)的權屬分離性質。再者,由于物業(yè)管理費具有取之于民、用之于民的特點,就必然要求其單獨核算,??顚S?,使其形成了物業(yè)管理費用途單一的性質。

        (二)物業(yè)管理費的使用原則

        物業(yè)管理費既然是取之于民,應是全體業(yè)主共有的,物業(yè)管理人員只具有保管、儲存這項經費的權利,因此為使物業(yè)管理費能夠充分、合理、節(jié)約地使用,應堅持以下使用原則。

        1.取之于民、用之于民的原則。在保證物業(yè)管理企業(yè)合法利潤后,均應全部用之于民。

        2.為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務的原則。為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務是物業(yè)管理的根本目的。

        3.實行分類儲存、專款專用的原則。各項不同的物業(yè)管理費籌集以后,還需要妥善管理,實行分類儲存,專款專用。房屋本體維修基金、公用設施專用基金的使用還須與業(yè)主委員會或建設單位商量,并得到他們的同意。

        4.堅持合理、節(jié)約使用原則。物業(yè)管理企業(yè)要本著對業(yè)主和非業(yè)主使用人負責的精神,合理、節(jié)儉使用各項資金,使每一分錢都發(fā)揮效益。

        5.堅持高度透明化原則。物業(yè)管理費的使用賬目應高度透明化,堅持定期張榜公布各項資金的使用情況及盈虧狀況。

        (三)物業(yè)管理費的使用范圍

        物業(yè)管理費應全部用于物業(yè)管理的各個方面:

        (1)物業(yè)管理企業(yè)員工的工資、獎金、福利及社會保險金;

        (2)物業(yè)管理企業(yè)辦公費用;

        (3)機電設備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng);

        (4)公共設施維修保養(yǎng);

        (5)園庭綠化管理;

        (6)環(huán)境保潔;

        (7)治安保衛(wèi);

        (8)社區(qū)文化;

        (9)公共服務;

        (10)公共水、電費;

        (11)節(jié)日慶典;

        (12)其他為管理物業(yè)而發(fā)生的合理支出。

      物業(yè)管理費測算方法

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