2017河南省物業(yè)管理?xiàng)l例修改辦法
頒布一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》來規(guī)范、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)向正規(guī)、健康方向發(fā)展是非常必要的。大家想看看最新的河南省物業(yè)管理?xiàng)l例嗎？下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的2017河南省物業(yè)管理?xiàng)l例修改辦法，希望大家喜歡。
2017河南省物業(yè)管理?xiàng)l例修改辦法
備受關(guān)注的《河南省物業(yè)管理與服務(wù)條例(修訂草案)》在今年3月召開的省人大會第二十七次會議上進(jìn)行了第一次審議。日前，最新版的《河南省物業(yè)管理與服務(wù)條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例(征求意見稿)》)出爐，與此前的版本相比又增加了不少的“干貨”。例如：房屋長期空置，物業(yè)費(fèi)有望少交;利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益歸全體業(yè)主所有并且要每半年公示一次……
據(jù)市住建局物業(yè)科負(fù)責(zé)人介紹，《條例(征求意見稿)》全文目前正在河南人大網(wǎng)公布，開始公開征求意見。讀者可以登錄省人大網(wǎng)站查看，并在2017年6月15日前提出修改意見。
條例施行15年來首次修訂
2001年5月，我省制定了《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》。
談起這次修訂，市住建局物業(yè)科科長馬占義介紹，《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行15年來，在維護(hù)物業(yè)管理秩序、保障業(yè)主合法權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展、物業(yè)管理領(lǐng)域的情況日益復(fù)雜、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高，許多新情況、新問題逐漸顯現(xiàn)，尤其在平等保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益、發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會作用及監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為等方面，亟需通過修訂《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步規(guī)范。
另外，在《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施期間，物業(yè)管理方面的法制建設(shè)也產(chǎn)生了變化，目前的一些規(guī)定有與上位法不一致的情形。同時，社會公眾對《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂的期盼也越來越強(qiáng)烈。】
長期空置房屋物業(yè)費(fèi)適當(dāng)降低
空置房屋繳納物業(yè)費(fèi)問題一直以來都是備受關(guān)注的一個焦點(diǎn)問題，許多業(yè)主對此都有疑問，大致存在這兩種觀點(diǎn)——“我一天也沒住，憑什么讓我繳全額服務(wù)費(fèi)。”“雖然開發(fā)商早交房了，但我又沒有去領(lǐng)鑰匙，為什么收我物業(yè)服務(wù)費(fèi)?”其核心實(shí)質(zhì)就是：我沒有享受到物業(yè)服務(wù)，就不應(yīng)該繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。一直以來，關(guān)于長期空置房屋要不要繳物業(yè)費(fèi)、該繳多少合適等問題一直備受關(guān)注。近年來，由于空置房物業(yè)費(fèi)繳納問題引發(fā)的糾紛也時有發(fā)生。
據(jù)悉，我省在《條例(征求意見稿)》中對此新增的規(guī)定是：長期空置的房屋，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。業(yè)主未按照約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催繳、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式督促其限期繳納;逾期不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
小區(qū)公共收益每半年公示一次
小區(qū)各種廣告天天見;地下停車庫爆滿、搶車位成為必修課;經(jīng)常有人擺攤，賣東西、裝寬帶、辦信用卡……這樣的現(xiàn)象在不少小區(qū)是不是已經(jīng)司空見慣?而在這背后則是當(dāng)下被熱議卻被很多人忽視的“小區(qū)公共收益”。這些收益到底歸誰所有?收益又都用在了哪里?這是不少人都關(guān)注的問題。
據(jù)悉，在各小區(qū)中，小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收入包括：利用小區(qū)公共區(qū)域的廣告收入、停車位收入、租賃的攤位收入等。
《條例(征求意見稿)》中明確，對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益歸全體業(yè)主所有。主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。
業(yè)主大會成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并將不低于經(jīng)營總收入的60%計入業(yè)主所得收益。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造，也可按照征求業(yè)主意見用途使用，應(yīng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示一次。
業(yè)主大會成立后，相關(guān)事項(xiàng)由業(yè)主大會按照法律法規(guī)、管理規(guī)約等要求決定，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。
小區(qū)維修資金使用等情況要公示
一直以來，維修資金怎么使用、什么時候用、使用多少等信息是否公開、透明都是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問題。
對于很多業(yè)主來說，房屋專項(xiàng)維修資金怎么用、用在哪里都只是知道個大概甚至是一無所知。據(jù)悉，商品房維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。而在現(xiàn)實(shí)生活中，有些老舊小區(qū)的電梯壞了需要使用維修資金，但這個數(shù)目到底合理不合理，估計很多業(yè)主心里會犯嘀咕。
同時，對于小區(qū)內(nèi)有多少停車位、租出去了多少、賣出去了多少等問題，相信多數(shù)業(yè)主也不清楚。
記者留意到，最新版的《條例(征求意見稿)》中明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置將這些重要信息進(jìn)行公示。
另外，對于企業(yè)及其有關(guān)負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話，電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等專項(xiàng)維修資金使用情況，物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租使用情況，房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項(xiàng)，其他應(yīng)當(dāng)公示的信息，如果有業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
挪用專項(xiàng)維修資金將受嚴(yán)懲
住宅專項(xiàng)維修資金原本是業(yè)主的錢，但業(yè)主卻很難接觸到這筆資金。該筆資金由誰來掌控、誰來監(jiān)管，業(yè)主也不是十分清楚。可以說，住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主“既愛又恨”的一筆資金。
據(jù)悉，在最新版的《條例(征求意見稿)》中明確，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金并給予警告、沒收違法所得，可并處挪用數(shù)額兩倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，追究其刑事責(zé)任。
違法搭建建筑物最高或罰款10萬元
“私搭亂建”在許多城市都是一個具有普遍性的問題。住宅樓底層被改造、擴(kuò)建門面房，小區(qū)綠地被圈占變成自家后花園用以養(yǎng)雞、種菜，陽臺、窗臺擅自外延傍建，樓頂成為私家平臺，車位上加蓋頂棚……形形色色的違建把城市小區(qū)變成了“大雜院”。
據(jù)悉，在最新版的《條例(征求意見稿)》中明確，業(yè)主和物業(yè)使用人違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門或者規(guī)劃行政主管部門按照職責(zé)分工，責(zé)令限期拆除，可以處一萬元以上10萬元以下罰款。逾期未拆除的，物業(yè)管理行政主管部門或者規(guī)劃行政主管部門可以申請所在地縣級以上人民政府組織強(qiáng)制拆除。
物業(yè)管理法規(guī)及常識
一般來說，物業(yè)管理具體可以分為三大類別服務(wù)：
1.公共服務(wù)，它是為全體業(yè)主和租戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有住戶都可以享受到的，貫穿于物業(yè)管理的始終。物業(yè)管理公共性服務(wù)項(xiàng)目有八個方面：
(1)清潔衛(wèi)生：樓宇內(nèi)公共樓道的公共地方的衛(wèi)生清潔、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔;
(2)綠化物日常維護(hù)：對綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、更新;
(3)治安管理：設(shè)專職保安人員每天24小時巡邏值班;
(4)公共蓄水池維護(hù)：樓內(nèi)公共蓄水池應(yīng)定期清洗消毒;
(5)水電管理：對配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常管理維修;
(6)排污設(shè)備管理：清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池;
(7)高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目：配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng);
(8)根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
上述八項(xiàng)公共性服務(wù)項(xiàng)目的費(fèi)用構(gòu)成如下：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，服務(wù)項(xiàng)目的物資損耗補(bǔ)償費(fèi)(含公用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi))，直接用于住宅小區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，法定稅費(fèi)、合理利潤。
根據(jù)相關(guān)文件精神，物業(yè)管理費(fèi)的收取和支出，是按照以上服務(wù)項(xiàng)目和費(fèi)用構(gòu)成并制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定和審批，按省物價局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行。
2.專門服務(wù)，它是為某些住戶群體提供的服務(wù)。比如為高層住戶24小時開啟電梯，高層供水水泵、消防設(shè)備、發(fā)電房的維修保養(yǎng)等等。專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)，按各住戶的建筑面積合理負(fù)擔(dān)。
3.特約服務(wù)，它是為滿足住戶特別需要而提供的個別服務(wù)。比如，代管房屋;預(yù)約定期上門清掃室內(nèi)衛(wèi)生;收洗衣物;代辦購物，購火車、飛機(jī)票等;代請保姆，照看病人;代送小孩上下學(xué)、入托;代辦各類商務(wù)以及住戶委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。該類服務(wù)的委托范圍相當(dāng)廣泛，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以成本加勞務(wù)費(fèi)結(jié)算，體現(xiàn) “出錢圖方便，我出力得報酬”的國際慣例思路。經(jīng)營是物業(yè)管理公司以管理區(qū)域內(nèi)的條件為基礎(chǔ)、以住戶為對象所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動，它是物業(yè)管理適應(yīng)市場要求而必須具備的功能。由于具體條件不同，各物業(yè)管理公司的經(jīng)營項(xiàng)目也不盡相同，但一般來講，物業(yè)管理公司有其基本的經(jīng)營項(xiàng)目：如物業(yè)租賃及物業(yè)信托經(jīng)營;物業(yè)中介及物業(yè)估價;房屋及附屬設(shè)施維修與改建工程施工;室內(nèi)裝潢設(shè)計及工程施工;家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù);還可根據(jù)實(shí)際需要開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動。
通常物業(yè)管理費(fèi)包括公共和專門服務(wù)，如果是特約服務(wù)一般要另行收費(fèi)。
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