北京房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析

　　大家都知道北京的房?jī)r(jià)是很高的，買房之前都會(huì)了解他的市場(chǎng)背景啊!下面學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了一些相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料，歡迎參閱。

　　(1)上半年北京二手房買賣市場(chǎng)交易價(jià)格變化

　　2007年上半年北京的二手房市場(chǎng)交易價(jià)格呈現(xiàn)出同、環(huán)比同時(shí)上揚(yáng)的發(fā)展走勢(shì)。2007年1-6月二手房交易均價(jià)為7152元/平方米，與去年同期的交易均價(jià)6419元/平方米相比，上漲了733元/平方米，增幅為11.42%;與去年下半年的交易均價(jià)6829元/平方米相比，則提高了323元/平方米，漲幅為4.73%。

　　從城八區(qū)的二手房買賣市場(chǎng)來(lái)看，2007年上半年城八區(qū)的二手房銷售均價(jià)為8050元/平方米，較之去年同期的7147元/平方米，上漲了元，漲幅為12.64%。從各具體區(qū)域來(lái)看，海淀區(qū)、石景山、崇文區(qū)和宣武區(qū)的上漲明顯，其漲幅速度高于同期內(nèi)整體市場(chǎng)水平。

　　供不應(yīng)求,房源緊缺仍然是二手房房?jī)r(jià)上漲的主要原因。但相比過(guò)去兩年，二手房均價(jià)上漲速度及幅度已經(jīng)明顯減緩。自去年以來(lái)，政府相關(guān)職能部門(mén)相繼出臺(tái)法律法規(guī)為“高燒不退”的房?jī)r(jià)“降溫”，以此來(lái)加大對(duì)投機(jī)炒房者的打擊力度，保障購(gòu)房者尤其是低收入購(gòu)房群體的切身利益。與此同時(shí)，自今年以來(lái)行業(yè)內(nèi)部的自我調(diào)整、整頓以及二手房源的有效供給等各方面因素進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度向低位靠攏;除此之外，人民幣升值預(yù)期、通貨膨脹、貨幣流動(dòng)性過(guò)剩等一系列現(xiàn)象使得國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到前所未有的壓力與沖擊，央行的兩次加息對(duì)二手房?jī)r(jià)的直接影響雖然有限，但其對(duì)于后續(xù)加息預(yù)期所帶來(lái)的影響難以估量。另一方面，盡管個(gè)別區(qū)域由于地理位臵、軌道交通等因素出現(xiàn)了一、二手價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象，但隨著大量?jī)上薹宽?xiàng)目的相繼推出以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房工程的全面實(shí)施，尤其是三年內(nèi)1000萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用房以及1000萬(wàn)平米限價(jià)商品房的入市，未來(lái)京城房?jī)r(jià)上漲幅度的日趨減弱已是大勢(shì)所趨。反觀上半年的二手房市場(chǎng)，總體交易價(jià)格的回調(diào)已初現(xiàn)端倪。

　　(2)上半年北京二手房買賣市場(chǎng)不同權(quán)屬交易量變化

　　據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)資料顯示，07年上半年北京二手房市場(chǎng)的房屋交易權(quán)屬比重中，已購(gòu)公房和商品房的交易比重呈勢(shì)均力敵之勢(shì)。其中二手商品房交易量在上半年小有提升，占整個(gè)二手房交易總量的50.66%，與其去年同期50.69%的交易比例相比，微降了0.03個(gè)百分點(diǎn);而與06年下半年48.11%的交易比例相比，則增加了2.55%。二手已購(gòu)公房方面，與去年同期相比變化不大，環(huán)比交易量則小幅回落。

　　以上數(shù)據(jù)顯示：07年上半年已購(gòu)公房的交易比重略有降低，而二手商品房交易量則呈現(xiàn)微漲趨勢(shì)。但從整體狀況來(lái)看，兩者的表現(xiàn)各有千秋。進(jìn)入07年以來(lái)，二手商品房和二手已購(gòu)公房的成交量比重開(kāi)始呈現(xiàn)出交替上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，兩種交易權(quán)屬的此消彼長(zhǎng)從一定程度上表明：伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的住房體制改革得以不斷發(fā)展和完善，尤其是1998年住房體制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消，購(gòu)房主體個(gè)人化成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。不僅如此，在房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)相互作用的前提下，住宅一級(jí)市場(chǎng)商品房的不斷增加導(dǎo)致二手商品房存量得到相應(yīng)擴(kuò)充，市場(chǎng)容積不斷增加;與之相反的是，在二手房需求持續(xù)升溫的同時(shí)，已購(gòu)公房資源的相對(duì)稀缺成為制約已購(gòu)公房交易比重上升的瓶頸，由此導(dǎo)致了兩者之間差距的從有到無(wú)。但二手已購(gòu)公房和二手商品房平分天下的局面將不會(huì)在短期內(nèi)有所改變。

　　(3)上半年北京二手房買賣市場(chǎng)不同區(qū)域交易量變化

　　據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上半年城八區(qū)的交易比重占總成交量的81.77%，郊區(qū)交易比重占18.23%，。從北京市各行政區(qū)的交易量排名來(lái)看，城八區(qū)交易最活躍的區(qū)域?yàn)槌?yáng)、海淀、豐臺(tái)，其交易比重分別占總交易量的35.76%、17.74%、13.69%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣交易活躍的區(qū)域?yàn)椴?、通州、大興，其交易比重分別占總交易量的8.35%、6.09%、3.33%。

　　相對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)縣而言，城八區(qū)憑借其無(wú)可匹敵的地理位臵優(yōu)勢(shì)以及完善的社區(qū)配套設(shè)施等特點(diǎn)，吸引了眾多消費(fèi)者關(guān)注的目光。流動(dòng)頻繁的人群以及大量的房源供給等因素使其一直處于二手房市場(chǎng)的

　　交易主導(dǎo)地位。但不容小覷的是，隨著未來(lái)北京各區(qū)域城市功能的相應(yīng)調(diào)整，遠(yuǎn)郊區(qū)縣將發(fā)揮其越來(lái)越重要的作用。遠(yuǎn)郊區(qū)縣的不斷發(fā)展將帶動(dòng)越來(lái)越多購(gòu)房群體的分流，其在市場(chǎng)中所占的交易比重將逐漸呈現(xiàn)擴(kuò)張之勢(shì)。

　　(4)上半年北京二手房買賣市場(chǎng)成交居室、成交面積比重變化

從我愛(ài)我家1-6月的成交面積及居室數(shù)據(jù)可以看出：消費(fèi)者最關(guān)注的交易面積集中在60-90平米房源，其交易比重占到總交易量的36.15%;緊隨其后的是面積在60平米以下的二手房源，其交易比重達(dá)到34.26%。從居室交易數(shù)據(jù)來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)中小戶型二居室的關(guān)注程度始終有增無(wú)減，其牢牢控制著二手房市場(chǎng)的絕對(duì)主力位臵，交易比重占到總成交量的56.87%。綜合分析得出，上半年90平米以下的中小戶型交易比重占到了總體成交量的70.42%，其中60-90平米房源始終是購(gòu)房群體的臵業(yè)首選，與之相匹配的二居室也遙遙領(lǐng)先于其他戶型。

　　除此之外，60平米以下的小戶型房源日漸走俏，其與60-90平米之間房源的比重差異有漸趨弱化之勢(shì)。從購(gòu)買群體的角度來(lái)看，目前北京二手房市場(chǎng)上，“80后”人群逐漸成為了購(gòu)房生力軍，但鑒于此部分人處于創(chuàng)業(yè)的初級(jí)階段，自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)薄弱，因而在首次臵業(yè)的戶型選擇上偏重于總價(jià)較低的小戶型房源，這就令60平米以下房源的交易比重得以穩(wěn)步擴(kuò)張。

　　(5)上半年北京二手房買賣市場(chǎng)交易價(jià)格比重變化

　　從我愛(ài)我家2007年上半年的成交價(jià)格數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出：交易價(jià)格在50萬(wàn)元以下的二手房源成交比例占到總交易量的51.29%，同比去年上半年交易比重向下回調(diào)了10.04%;而環(huán)比降幅為5.30%。與之相比，50-70萬(wàn)元區(qū)間以及70萬(wàn)元以上房源的成交比例均呈上升趨勢(shì)，所占比重分別為總交易量的27.07%和21.65%，環(huán)比去年下半年增長(zhǎng)了2.30%和3.02%;同比則相應(yīng)上揚(yáng)了5.45%以及4.60%。隨著二手房源價(jià)格的持續(xù)上攻，成交價(jià)格在整體市場(chǎng)上所占的交易比重也在發(fā)生著微妙的變化，低總價(jià)房源比例在一定程度上有所減弱。盡管如此，市場(chǎng)的主流購(gòu)房交易價(jià)位依然集中在50萬(wàn)元以下的中小戶

　　型房源，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)低總價(jià)房源的主導(dǎo)地位不會(huì)動(dòng)搖，成交量也將繼續(xù)保持領(lǐng)先位臵。

　　隨著住宅二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，買房臵業(yè)已不再是一個(gè)終極消費(fèi)目標(biāo)，再加之近幾年購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)的年輕化趨勢(shì)日益顯現(xiàn)，首次臵業(yè)者選擇總價(jià)較低小戶型房源的可能性將會(huì)不斷增加，在梯級(jí)消費(fèi)觀念不斷強(qiáng)化的發(fā)展趨勢(shì)之下，越來(lái)越多的消費(fèi)者開(kāi)始根據(jù)自身?xiàng)l件，從房屋的性價(jià)比、地理位臵以及配套設(shè)施等方面出發(fā)，選擇最適合自己的棲息之所。伴隨著消費(fèi)者消費(fèi)觀念的日臻成熟，二手房市場(chǎng)必將走上更加健康、理性的發(fā)展之路。

　　北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況

　　1、整體狀況

　　2007年第二季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)集中供應(yīng)的狀況得到緩解，與前幾個(gè)季度相比新增供應(yīng)量有所回落。經(jīng)過(guò)上季度的大規(guī)模放量，雖然市場(chǎng)對(duì)本季度新入住的寫(xiě)字樓項(xiàng)目吸納良好，但整體空臵率仍然維持在高位。租金方面，在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但由于市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，加劇了項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力，導(dǎo)致租金增幅并不明顯。本季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)大單交易仍然活躍，顯示出內(nèi)地機(jī)構(gòu)和外資基金仍對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景持樂(lè)觀態(tài)度。

　　2、市場(chǎng)供求狀況

　　(1)供應(yīng)情況

　　2007年第二季度，共有三個(gè)項(xiàng)目竣工入住，為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供了近18萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，與去年同期相比供應(yīng)量下降近50% 。新入住的三個(gè)項(xiàng)目分別位于朝陽(yáng)門(mén)、燕莎和中關(guān)村地區(qū)。其中光彩國(guó)際中心位于東單路口東南角，本季度交付使用的是該項(xiàng)目的

　　B、E兩棟，為長(zhǎng)安街區(qū)域提供了58000平方米的寫(xiě)字樓面積。中國(guó)紅街和天元港國(guó)際中心分別為朝陽(yáng)門(mén)及燕莎區(qū)域提供了38，600平方米和80，000平方米的新增供應(yīng)。

　　截止到2007年第二季度，北京市場(chǎng)寫(xiě)字樓存量共計(jì)12，498，963平方米。超甲級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量與上季度相比略有下降，約

　　占存量總的37%;乙級(jí)寫(xiě)字樓存量所占比例上升至62.7%。

　　與一季度熱點(diǎn)區(qū)域的集中放量相比，本季度的新增供應(yīng)主要分布朝陽(yáng)門(mén)、長(zhǎng)安街等非熱點(diǎn)區(qū)域，而CBD和中關(guān)村區(qū)域本季度則沒(méi)有新項(xiàng)目供應(yīng)。總體來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量分布依然不平衡，目前中關(guān)村、CBD和金融街三個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓存量占到整體的60%以上。

　　(2)需求情況

　　經(jīng)過(guò)2007年一季度供應(yīng)量的大規(guī)模增加，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空臵面積也相應(yīng)增加，市場(chǎng)需要較長(zhǎng)一段時(shí)間消化過(guò)剩存量，加之本季度又有三個(gè)新項(xiàng)目入主，因此，本季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體空臵率略有上升。另一方面，外資及國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)投資寫(xiě)字樓的熱情仍然不減。本季度中國(guó)平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司出于自身的使用需要購(gòu)買了位于北京的辦公零售大樓美邦國(guó)際中心。與此同時(shí)，德意志銀行旗下中國(guó)商業(yè)信托對(duì)外透露稱，將以27億元收購(gòu)北京佳程廣場(chǎng)90%股權(quán)。佳程廣場(chǎng)位于北京三元橋東南角的燕莎商城，包括2幢寫(xiě)字樓和1個(gè)大型商場(chǎng)，總建筑面積約14萬(wàn)平方米。政策方面，5月份中國(guó)人民銀行先后調(diào)高人民幣存款準(zhǔn)備金率及存貸款基準(zhǔn)利率，以收縮需求，控制投資過(guò)熱。

　　二季度共有三個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，提供了17.6萬(wàn)的新增供應(yīng)量，僅相當(dāng)于上季度新增供應(yīng)量的三分之一。

　　3、交易價(jià)格

　　2007年第二季度，北京寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)項(xiàng)目均價(jià)和上一個(gè)季度相比基本持平。整棟購(gòu)買等大單交易仍然十分活躍，在某種程度對(duì)寫(xiě)字樓成交單價(jià)起到拉低的作用。本季度中國(guó)平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司購(gòu)買了位于燕莎區(qū)域的美邦國(guó)際中心辦公樓部分，成交均價(jià)約為人民幣16516/平方米，而品質(zhì)相近的寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目均價(jià)大多在人民幣18000/平方米至人民幣20000/平方米左右。 另一方面，受政府最近出臺(tái)的一系列政策影響，迫于資金壓力一部分開(kāi)發(fā)商不得不改變銷售策略，有意整棟出售。因此寫(xiě)字樓市場(chǎng)上散售項(xiàng)目的數(shù)量也在逐步減少。