(一)房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

　　1、房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。

　　2、開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L

　　2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

　　(二)地區(qū)發(fā)展不平衡

　　1、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異

　　主要表現(xiàn)在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。第三，地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例?？梢钥闯?，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

　　2、城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異

　　在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91 >西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小;從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

　　(三)房價(jià)居高不下

　　近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價(jià)高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價(jià)格大幅攀升，達(dá)到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠(yuǎn)大于1998。2003年年平均售價(jià)的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價(jià)均超過一萬，而在2010年房價(jià)又有一輪新高，使確確實(shí)實(shí)的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺(tái)新政進(jìn)行調(diào)控。

　　三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

　　(一)我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大的成就

　　縱觀這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個(gè)重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，已經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個(gè)別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化程度的提高。(2)房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個(gè)最基本的事實(shí)：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住;另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個(gè)投資房地產(chǎn)的階層正在形成。(3)商品房對于個(gè)人的銷售量增加。近幾年商品房對個(gè)人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個(gè)人購房占商品房銷售量中已達(dá)到93.696，說明我國的消費(fèi)者對于住房成為一種商品而不是福利品這一概念已經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策已經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。(4)我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我過房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機(jī)取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。

　　(二)房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營時(shí)代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏自己的狀況下。而另一方面，總舵的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家隊(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)已經(jīng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨大的補(bǔ)血作用。當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會(huì)把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時(shí)代。

　　(三)房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散

　　從前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，其特點(diǎn)是增長速度、熱點(diǎn)擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：第一，國家財(cái)力的增加，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費(fèi)、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐了;第二，住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用;第三，隨著人均GDP超過800美元這一社會(huì)發(fā)展新階段的到來，汽車消費(fèi)增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn);第四，隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求提供了條件;第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)除非，二、三級市場的政策、土地政策適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整，為房地產(chǎn)的增長助力;最后，加入WTO和啟動(dòng)奧運(yùn)以及上海舉辦世博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。