(四)國(guó)家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善

　　2009年4月15日——國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)：貸款買二套房首付不得低于50%。14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。4月17日——國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。4月21日——住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目房企不得收定金。住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》要求：今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

　　1、政策背景解讀

　　這個(gè)政策的出臺(tái)始于4月14日溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上布置下階段任務(wù)時(shí)的指示：實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購(gòu)房，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。4月15日即出臺(tái)了上述政策。此次新政屬于宏觀調(diào)控中的貨幣政策。貨幣政策通常突然性較強(qiáng)，借助于突襲，見(jiàn)效迅速，直接效應(yīng)明顯，但容易誤傷，造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，一定會(huì)有后繼的貨幣政策和財(cái)政政策來(lái)修正這種誤傷。在貨幣政策方面，按溫的要求，更加嚴(yán)格的差別化房貸政策必將進(jìn)一步明確，目前二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)正在加緊制定，21日證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人明確表示新出臺(tái)的二套房標(biāo)準(zhǔn)將采用嚴(yán)格的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。在財(cái)政政策方面，按溫的要求，物業(yè)稅的開(kāi)征應(yīng)當(dāng)是迫在眉睫的事情。

　　2、政策預(yù)期分析

　　新政將直接打擊投機(jī)者，交易量將在近期大幅萎縮，但如無(wú)配套政策，房?jī)r(jià)將不會(huì)下跌?？梢钥闯?，此次政策的出臺(tái)一定造成交易量的萎縮和預(yù)期的利空。但是否出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，需要分析政策的價(jià)格效應(yīng)。政策的根本出發(fā)點(diǎn)在于抑制住房需求，不管是自住還是投資投機(jī)，交易量會(huì)短期內(nèi)萎縮，交易量的萎縮一定會(huì)造成流動(dòng)性資金過(guò)剩。政府因此將面臨著扭轉(zhuǎn)寬松貨幣政策的壓力，可以預(yù)期提高利率將是下一步的必然選擇，因此下一步社會(huì)的資金將進(jìn)一步集中于銀行，銀行將面臨著巨大的資金借貸壓力。在投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境沒(méi)有改善的情況下，制造業(yè)不能出現(xiàn)大規(guī)模的資金注入，因此社會(huì)上將出現(xiàn)兩方資金富裕者：銀行、制造業(yè)資金，制造業(yè)資金規(guī)模大，必然會(huì)尋求出路，尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)將是最優(yōu)選擇，因此利率提高與否，流向以制造業(yè)資金為基礎(chǔ)的炒房團(tuán)(如溫州炒房團(tuán))或基金的資金不會(huì)減少，反而由于銀行的壓力可能放大。同時(shí)，消費(fèi)者的資金需求減少，可能導(dǎo)致流向開(kāi)發(fā)商的資金進(jìn)一步增加，而流向地方政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金也將進(jìn)一步放大，在銀行、炒房團(tuán)和基金以及政府所形成的資金流轉(zhuǎn)中，即使不會(huì)導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的進(jìn)一步提高，至少會(huì)在穩(wěn)定水平之上。當(dāng)房?jī)r(jià)在一定時(shí)期趨于穩(wěn)定，可能刺激剛性需求者的住房需求。所以如果沒(méi)有配套的政策出臺(tái)，此次新政對(duì)住房需求的抑制作用將不明顯，房?jī)r(jià)也不可能出現(xiàn)下跌。

　　四、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策

　　(一)合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

　　可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開(kāi)發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪式開(kāi)發(fā);房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開(kāi)發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　(二)土地市場(chǎng)規(guī)范化

　　土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供給狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有制，一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是中國(guó)政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

　　政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說(shuō)明未來(lái)期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開(kāi)發(fā)。過(guò)去有過(guò)這方面負(fù)擔(dān)的案例，開(kāi)發(fā)商不知道未來(lái)時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開(kāi)發(fā)，于是，在就近的拍賣會(huì)上瘋狂競(jìng)價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長(zhǎng)久穩(wěn)定的通過(guò)土地獲利。堅(jiān)持土地招掛拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過(guò)程的透明化，接受市場(chǎng)和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場(chǎng)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方向，市場(chǎng)化的前提就是一個(gè)相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說(shuō)，計(jì)劃趕不上變化，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。形成一些列的應(yīng)對(duì)機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制。按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

　　(三)完善房地產(chǎn)融資渠道