淺談我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資論文
在我國(guó)，房地產(chǎn)融資方式渠道狹窄，存在一定的困難。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來(lái)的關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)融資論文的內(nèi)容，歡迎閱讀參考!
我國(guó)房地產(chǎn)融資論文篇1：《我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析》
摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國(guó)家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題。
關(guān)鍵詞 融資渠道;銀行信貸;房地產(chǎn)信托;股權(quán)融資;債券融資
近年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問(wèn)題。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1.銀行貸款
目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開(kāi)始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開(kāi)始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2.房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。
緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式―信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類(lèi)似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115.? 866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。
不過(guò)，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問(wèn)題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3.上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門(mén)檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市――買(mǎi)殼上市。買(mǎi)殼上市需要大量現(xiàn)金，買(mǎi)殼上市的目的是通過(guò)增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4.海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開(kāi)發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說(shuō)海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過(guò)多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。
5.債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高;與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問(wèn)題。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來(lái)寬松很多。《試點(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議
1.建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專(zhuān)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門(mén)檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類(lèi)型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。
2.加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開(kāi)始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開(kāi)始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來(lái)。
3.完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國(guó)家、地方和部門(mén)頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。
參考文獻(xiàn)
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我國(guó)房地產(chǎn)融資論文篇2：《淺析我國(guó)房地產(chǎn)新型融資模式》
【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)是指從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。它的資金運(yùn)作體十分密集，對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，投資規(guī)模和本身的價(jià)值都很大，并且作為一種投資項(xiàng)目，其投資周期長(zhǎng)。目前，在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著許多問(wèn)題，本文就對(duì)其中的某些進(jìn)行分析探討，借鑒國(guó)外在該市場(chǎng)中的成功案例，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，提出了初步的解決方案，以此來(lái)完善與推動(dòng)我國(guó)在 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】融資模式 房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)市場(chǎng)
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從零開(kāi)始到現(xiàn)在的龍頭行業(yè)之一，其發(fā)展速度有目共睹。尤其在這幾年，經(jīng)濟(jì)始終保持著8%左右的增長(zhǎng)，如：2007年，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到了2.9萬(wàn)億，而09年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售總額將達(dá)5.7萬(wàn)億至6萬(wàn)億，然而2009年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻達(dá)12萬(wàn)億元，房地產(chǎn)行業(yè)占到了居民近半數(shù)的花銷(xiāo)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家財(cái)政收入的重要產(chǎn)業(yè)。
在我國(guó)的發(fā)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，其主要的資金來(lái)源是三個(gè)方面：第一，建筑企業(yè)所墊的資金;第二，銀行貸款所得;第三，預(yù)售房款所得。從實(shí)際的角度出發(fā)，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購(gòu)房者主要通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)購(gòu)房。比如說(shuō)，以首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有約70%來(lái)自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見(jiàn)，這樣的籌集方式下必將導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其在金融方面出現(xiàn)信貸緊縮的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行的資金難以維持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
目前，我國(guó)出現(xiàn)了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項(xiàng)目融資，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，非上市股權(quán)融資等。
二、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問(wèn)題的分析
(一)我國(guó)房地產(chǎn)融資方式單一，效果不明顯
我國(guó)房地產(chǎn)的融資方式主要通過(guò)銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯?！‰S著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，融資工具亟需創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道在不斷拓寬，以適應(yīng)我國(guó)的房地產(chǎn)融資體制的改變。
(二)融資風(fēng)險(xiǎn)大
我國(guó)現(xiàn)行的融資模式以銀行為主導(dǎo)，這使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨六大風(fēng)險(xiǎn)：過(guò)熱的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn);銀行貸款有著操作風(fēng)險(xiǎn);土地開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn);法律風(fēng)險(xiǎn)。銀行未建立完善的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系，缺乏全面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和全面系統(tǒng)的分析研究，大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和判斷不能做出正確的判斷。
(三)我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)不健全、不完善
我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來(lái)十分復(fù)雜，步驟繁瑣，在該領(lǐng)域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國(guó)的相關(guān)法律在房地產(chǎn)投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無(wú)法可依的局面，導(dǎo)致我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面無(wú)法開(kāi)展更大更多的渠道。
三、我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)新型融資方式探索
(一)拓寬融資渠道
1.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國(guó)房地產(chǎn)屬于間接上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)間接上市，即買(mǎi)殼上市。民營(yíng)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的很大構(gòu)成部分。對(duì)于這些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模小、融資渠道單一是其致命的缺點(diǎn)，也是其達(dá)不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。
2.房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。與國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)相比，我國(guó)的資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，股票債券的發(fā)行比例嚴(yán)重失調(diào)。為了拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券。具體建議如下：第一，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)債券;第二，采取新的措施方法，將我國(guó)房地產(chǎn)的債券上市，使其公平化，市場(chǎng)化，使我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域走上標(biāo)準(zhǔn)化;第三，健全與完善房地產(chǎn)債券信用評(píng)級(jí)體系;第四，發(fā)展房地產(chǎn)債券二級(jí)市場(chǎng)。不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券種類(lèi)，來(lái)吸引投資者的興趣，并且在柜臺(tái)交易市商制度方面要加大力度，保證房地產(chǎn)債券的生命力與其活力。
3.房地產(chǎn)投資信托基金。明確的定義為為專(zhuān)門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。其本質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。其功能主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面?zhèn)姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)，能得到其發(fā)展所需要的資金，降低融資成本，擴(kuò)大其投資規(guī)模，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，信托業(yè)發(fā)展為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了必需的投資環(huán)境。我國(guó)通過(guò)信托業(yè)已經(jīng)基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障。
4.房地產(chǎn)的證券化。房地產(chǎn)證券化是指把對(duì)房地產(chǎn)的直接投資及信貸等通過(guò)一定的金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化為證券資本。根據(jù)目前形勢(shì)來(lái)看，證券化可以以住房抵押貸款為出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)樽》康盅嘿J款資產(chǎn)是目前最有安全保障的資產(chǎn)之一。具體措施如下：一是規(guī)范和發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和信用評(píng)級(jí)制度。制定必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場(chǎng)體系與交易規(guī)則;二是健全與完善房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法規(guī)體系和稅收會(huì)計(jì)制度;三是積極發(fā)展房地產(chǎn)金融為二級(jí)市場(chǎng)。采取規(guī)范房地產(chǎn)融資措施，使其合理運(yùn)作和發(fā)展房地產(chǎn)信托保險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產(chǎn)。
(二)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體制
1.建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長(zhǎng)償還期限等，可以確保這些購(gòu)房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達(dá)到保障他們權(quán)利的目的。
2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過(guò)此籌集大量的資金，同時(shí)還可以增加房屋的銷(xiāo)售量，在這條供應(yīng)鏈上靈活應(yīng)用，最終達(dá)到增加財(cái)政收入的目的。
3.建立合理的住房金融資金籌集機(jī)制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲(chǔ)蓄信貸制度;二是繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運(yùn)行質(zhì)量;三是發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，將個(gè)人住房抵押貸款出售或者證券化。
4.建立完善的個(gè)人信用制度。建立完善的個(gè)人信用制度，主要從樹(shù)立個(gè)人信用觀念、完善個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系兩個(gè)方面去做。當(dāng)然，關(guān)于我國(guó)信用制裁制度等相關(guān)的法律制度也要加以完善。是我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域有一個(gè)良性運(yùn)作的體系，操作快捷方便，及時(shí)有效的提供相關(guān)信息，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。
(三)加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)
要加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)，加大法律實(shí)施力度，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。主要從以下兩個(gè)方面出發(fā)：一方面，股權(quán)分置改革，《證券法》和 《公司法》修訂使我國(guó)資本市場(chǎng)面臨新機(jī)遇。兩法的修訂在內(nèi)容上對(duì)公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進(jìn)行了全面修訂，為房地產(chǎn)市場(chǎng)融資創(chuàng)新預(yù)留了新的鏖戰(zhàn)空間。另一方面，對(duì)于在保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入市場(chǎng)方面，也要出臺(tái)相關(guān)的辦法或法律法規(guī)，不斷壯大該行業(yè)投資者的投資力量。
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我國(guó)房地產(chǎn)融資論文篇3：《我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題》
摘要：隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體系改革也在不斷地深入，在土地有償使用和住房制度改革等因素的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。融資幾乎貫穿了房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程，目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在融資方面存在諸多問(wèn)題，其已經(jīng)嚴(yán)重影響到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，成為了當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。本文的研究意義在于通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資相關(guān)理論的研究，對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資的問(wèn)題進(jìn)行分析，在結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情的基礎(chǔ)之上，對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)展探索新的出路，期待能夠通過(guò)本文的研究為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在融資問(wèn)題方面提供一個(gè)新的思路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);融資模式;融資策略
房地產(chǎn)屬于資金需求較大的一個(gè)行業(yè)，巨大的資金需求單單依靠自身所擁有的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以，融資就成為了決定房地產(chǎn)能夠穩(wěn)定快速發(fā)展的重要因素。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的研究，對(duì)于保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是有著重要意義的。
一、房地產(chǎn)融資概述
1998年我國(guó)的金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持開(kāi)始向投資與銷(xiāo)售兩方面轉(zhuǎn)變，在1998年，我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款余額數(shù)達(dá)到2028.92億元，而在2003年我國(guó)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款余額數(shù)則達(dá)到了6657.35億元，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款方面的增長(zhǎng)速度是要比同期的房地產(chǎn)全部金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度高出較多的。在2004年我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌資總額達(dá)到了17168.8億元，這也表現(xiàn)出了我國(guó)的房地產(chǎn)融資有了較大的進(jìn)步，在這個(gè)時(shí)期我國(guó)的房地產(chǎn)融資主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主所籌措的資金、銀行給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款、預(yù)售定金、預(yù)售所收取的資金。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在2007年其進(jìn)行融資的手段不斷增加，銀行借貸、證券市場(chǎng)融資和其他一些融資方式都成為了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資的手段。2008年，由美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球性的金融危機(jī)，對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響，房地產(chǎn)投資增速?gòu)倪@時(shí)開(kāi)始筑底。從房地產(chǎn)行業(yè)融資方面來(lái)看，政府部門(mén)及銀行出臺(tái)的一系列相關(guān)控制政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生了巨大的沖擊，大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)投資上因?yàn)榛I集不到銀行資金，而使得大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過(guò)地下錢(qián)莊或高利貸暫時(shí)緩解財(cái)務(wù)危機(jī)，但許多中小房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)楦哳~的負(fù)債而不得已選擇破產(chǎn)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀
(一)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)融資策略指的是房地產(chǎn)企業(yè)采用一定的方法和步驟，在某一段時(shí)間之內(nèi)為了能夠?qū)崿F(xiàn)融資所指定的一系列計(jì)劃。權(quán)益資本與分債務(wù)資本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的兩個(gè)部分，債務(wù)資本是指房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)過(guò)程之中向銀行和某些金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款所產(chǎn)生的債務(wù)關(guān)系從而形成的一種資本;權(quán)益資本是指房地產(chǎn)企業(yè)所有者在對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資或者是企業(yè)在自身的經(jīng)營(yíng)過(guò)程之中因利潤(rùn)分配而產(chǎn)生的積累。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，需要投入大量資金，一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目，少則需要投資數(shù)千萬(wàn)，多則就要投資幾億甚至數(shù)十億。房地產(chǎn)的項(xiàng)目通常從規(guī)劃，征地拆遷、建設(shè)直到銷(xiāo)售，其周期短則需要3年，長(zhǎng)則需要5到8年，投資之后要進(jìn)行資金回收的周期是很長(zhǎng)的，而在這個(gè)期間是沒(méi)有收入的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有雄厚的資金作為后盾，資本的結(jié)構(gòu)是否合理，融資渠道是否完善的，這些都是是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否正常平穩(wěn)運(yùn)行的決定性因素。
一直以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)其資產(chǎn)的負(fù)債率都較高。在我國(guó)大型的房地產(chǎn)上市企業(yè)其資產(chǎn)負(fù)債率是比同行的其他企業(yè)低出較多的，相反中小型的房地產(chǎn)企業(yè)其資產(chǎn)負(fù)債率則是同行企業(yè)高多較多了。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)其所負(fù)債大部分都屬于短期負(fù)債，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)的償還債務(wù)的能力較弱，其存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)其資本結(jié)構(gòu)特征主要有兩點(diǎn)：其一，房地產(chǎn)企業(yè)自身所擁有的資金較少，房地產(chǎn)企業(yè)的資本總額當(dāng)中權(quán)益資本所占有的比例過(guò)小，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力較差。其二，房地產(chǎn)企業(yè)通常其自身的負(fù)債比例比較高，在房地產(chǎn)企業(yè)的資本總額當(dāng)中長(zhǎng)期負(fù)債所所占有的比例比較小，在融資方面短期的銀行借款所占比重較大，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。
(二)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的現(xiàn)狀
融資策略限定了融資方式的種類(lèi)和使用方式，融資方式在融資策略的實(shí)施過(guò)程中體現(xiàn)出自身的價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式一般有以下幾種：
1.信貸
在當(dāng)前的各類(lèi)融資產(chǎn)品當(dāng)中，銀行融資所具備的低成本和其成熟性是其他融資方式所不具備的，這也導(dǎo)致了在之前的時(shí)期之內(nèi)，銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展起到了決定性的作用。另一方面，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展銀行對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不斷完善，這使得房地產(chǎn)進(jìn)行銀行融資的門(mén)檻不斷增加。目前銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款推出了信貸營(yíng)銷(xiāo)方針，因此，房地產(chǎn)企業(yè)若是要得到銀行貸款就一定要在加強(qiáng)企業(yè)自身的管理，使得企業(yè)的資金鏈能夠良性發(fā)展。
2.信托
2004年之后我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)信托市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展。2006年1月到3月之間，我國(guó)的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)共推出23個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其所設(shè)計(jì)的資金達(dá)到了31.67億元，而且信托資金投向幾乎囊括了房地產(chǎn)所設(shè)計(jì)的每個(gè)領(lǐng)域與環(huán)節(jié)，在其運(yùn)用的方式方面也是各種各樣。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的繁榮真是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托融資所促成的。
3.上市
上市作為一種重要的融資手段和方式不但能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)贏得良好的品牌效應(yīng)。上市能夠提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)其上市所面臨的障礙主要在以下四個(gè)方面，第一，房地產(chǎn)企業(yè)通常有著較強(qiáng)的地域性，股民對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的環(huán)境不甚了解;第二，房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，因此，企業(yè)的投資回收周期過(guò)長(zhǎng);第三，房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式不夠透明，第四，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的危害認(rèn)識(shí)不夠。 4.聯(lián)合開(kāi)發(fā)
聯(lián)合開(kāi)發(fā)指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和一家或者幾家具備實(shí)力的企業(yè)，共同合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。當(dāng)前我國(guó)的大部分中型房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采取這種融資方式，其一方面能夠讓企業(yè)的資金充裕，另一方面還能夠分散與轉(zhuǎn)移融資的負(fù)擔(dān)。當(dāng)前我國(guó)一些資金較為充足的企業(yè)都會(huì)以合作或者是股權(quán)投資的方式進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中。對(duì)于這種融資方式而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)其和其他企業(yè)的經(jīng)濟(jì)合作，通過(guò)支付利率或者是其他方式獲取其他企業(yè)投資，這是房地產(chǎn)企業(yè)的一種比較良性的融資方式。對(duì)于中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其和大企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，既可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資，又可以憑借大企業(yè)的信譽(yù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的良好銷(xiāo)售。
三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資的建議
(一)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的建議
1.初創(chuàng)期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對(duì)于創(chuàng)業(yè)初期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其應(yīng)該盡可能的采取權(quán)益資金，而盡量少的采用債務(wù)資金，對(duì)其最為重要的融資內(nèi)容就是吸引風(fēng)險(xiǎn)投資者。在創(chuàng)業(yè)初期的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，大多數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)投資者是不會(huì)進(jìn)行投資的。特別是風(fēng)險(xiǎn)投資者通常是不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行干預(yù)的，因此他們會(huì)特別注重房地產(chǎn)企業(yè)是否有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃和具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的能力。
2.成長(zhǎng)期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對(duì)于成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在資質(zhì)上已經(jīng)達(dá)到了一定的高度，在土地的儲(chǔ)備上面有了較高的能力，企業(yè)通常也有了一定的社會(huì)知名度和信譽(yù)，企業(yè)和銀行之間的關(guān)系有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的利用資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，通過(guò)各種手段進(jìn)行上市融資;而在這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛辛舜罅康姆康禺a(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金進(jìn)入，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了和國(guó)際性投資機(jī)構(gòu)合作的可能性;若是有機(jī)會(huì)企業(yè)則可以發(fā)行債券，采用債券融資的方式。
3.成熟期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對(duì)于成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速的采用負(fù)債融資和公司較低的利潤(rùn)留存尋求融資。在成長(zhǎng)期企業(yè)是完全采用權(quán)益資本融資，而在成熟期企業(yè)則可以采用一些債務(wù)融資的方式，這樣能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)較大的價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式之一就是債權(quán)融資，債權(quán)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)非常重要的組成內(nèi)容，成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的社會(huì)知名度和信譽(yù)度，這些都是企業(yè)獲取銀行信貸的保證。
(二)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的建議
1.改善自身融資條件
房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，不斷加強(qiáng)對(duì)投資者的吸引力;同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該誠(chéng)實(shí)守信，不斷提升企業(yè)自身的資信度，用企業(yè)良好的信用和真實(shí)信息去獲得融資一方的信任與支持。
2.消除股權(quán)融資的壁壘
房地產(chǎn)企業(yè)若是資金不夠充裕，就需要放棄保守觀念，消除企業(yè)股權(quán)融資的壁壘，擴(kuò)大企業(yè)股權(quán)對(duì)外融資。其一，當(dāng)前銀行信貸政策要求房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到35%以上自由資金;其二，雖然債權(quán)融資能夠保障企業(yè)的控制權(quán)，然而債券融資在某些時(shí)候會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身所限制而不可以保障企業(yè)能夠獲得所需要的足夠資金，同時(shí)債券融資對(duì)于企業(yè)而言成本過(guò)高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)并非會(huì)適合其在任何情形下都采用這種方式進(jìn)行融資，若是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有利的話，讓出一部分的企業(yè)的控制權(quán)也是可以的，股權(quán)的轉(zhuǎn)讓是一種能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的途徑，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金越來(lái)越多。股權(quán)融資的途徑隨著金融產(chǎn)品的不斷豐富，其選擇余地也越來(lái)越大，除了傳統(tǒng)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)、股票上市等方式外，新近興起的房地產(chǎn)投資信托、風(fēng)險(xiǎn)投資等方式也可供選擇。
3.采用多元融資方式
目前房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越受到政府的重視，政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷增多，這導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行融資的門(mén)檻不斷增高，所以，在這種情況之下 ，房地產(chǎn)企業(yè)在融資的方式上面應(yīng)該多元化，多元化的融資方式才可以保障企業(yè)在當(dāng)前的政策大環(huán)境下能夠得到更好的發(fā)展。多元化的融資方式能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際情況，采取最為適合自身的融資方式以達(dá)到最佳的融資效果。
4.做好融資規(guī)劃，最大限度降低融資成本
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資始終是其發(fā)展過(guò)程當(dāng)中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者一定要重視企業(yè)的融資問(wèn)題，做好房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)劃，把融資規(guī)劃納入到房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中。這樣能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的把握機(jī)會(huì)進(jìn)行融資，對(duì)融資的風(fēng)險(xiǎn)更好的控制，選擇一種最為適合企業(yè)的融資方式，最大限度地降低企業(yè)的融資成本。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度是緊密聯(lián)系的，在工程項(xiàng)目的投資決策分析階段，需要配套的編制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行預(yù)測(cè)，以統(tǒng)籌資金的盈虧，做好相應(yīng)的融資方案，才能夠避免當(dāng)資金富裕時(shí)還負(fù)債，增加利息費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，以及不因資金的緊缺而倉(cāng)促融資，產(chǎn)生額外的融資費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中資金流量巨大，企業(yè)若能夠?qū)θ谌胭Y金和支出資金的配比做好規(guī)劃，就能夠?yàn)槠髽I(yè)省下較多的融資成本，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是有著良好效益的。
結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的促進(jìn)作用，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。在新的環(huán)境之下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要有著持續(xù)的良性發(fā)展就首先要解決的就是房地產(chǎn)行業(yè)的融資問(wèn)題，從改善自身融資條件、消除股權(quán)融資的壁壘、采用多元融資方式、做好融資規(guī)劃，最大限度降低融資成本和聘用專(zhuān)業(yè)融資顧問(wèn)幾個(gè)方面入手，這樣才能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
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