有關(guān)房地產(chǎn)管理論文
有關(guān)房地產(chǎn)管理論文
房地產(chǎn)作為我國當(dāng)前非常重要的行業(yè),隨著我國近幾年社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場也逐漸開始變化。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)管理論文，供大家參考。
有關(guān)房地產(chǎn)管理論文范文一：淺談房地產(chǎn)檔案管理的問題及對策
摘要：隨著時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房產(chǎn)檔案的存儲數(shù)量也在不斷增加，龐大的管理工作已經(jīng)讓管理人員應(yīng)接不暇，加上其它各方面的原因，我們的房地產(chǎn)檔案管理必須改革，所以文章提出了建立數(shù)字化檔案等對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案管理 問題與對策 信息化
1 存在的問題
1.1 產(chǎn)權(quán)檔案的抗風(fēng)險能力有待提高
房地產(chǎn)的檔案是十分重要的材料，而我國的產(chǎn)權(quán)檔案抗風(fēng)險能力一直較低下。主要原因是受到經(jīng)濟(jì)因素的思想觀念的影響，雖然我的房地產(chǎn)檔案管理部門做好了基本的檔案保護(hù)措施，但當(dāng)遇到一些大型的自然災(zāi)害或不可抗力因素時，產(chǎn)權(quán)檔案的抗風(fēng)險能力弊病就會立刻凸顯出來。例如，2008年的汶川大地震，由于地震的強(qiáng)大破壞作用，整個汶川基本被夷為廢墟，還造成了巨大的財產(chǎn)損失和人員傷亡，很多產(chǎn)權(quán)檔案已經(jīng)不復(fù)存在，這給后期的財產(chǎn)理賠工作帶來了很大的困難。
1.2 產(chǎn)權(quán)檔案具有明顯的時代特征
由于產(chǎn)權(quán)檔案所跨越的時間較長，在不同的歷史階段，產(chǎn)權(quán)檔案的管理方式也有很大的不同。隨著現(xiàn)代科技和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的產(chǎn)權(quán)檔案管理已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，產(chǎn)權(quán)檔案具有明顯的時代特征。但是，我國產(chǎn)權(quán)檔案管理人員的專業(yè)性普遍較低，管理人員的業(yè)務(wù)能力不高，不能及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，材料檔案的不規(guī)范問題時常發(fā)生。在科技不夠發(fā)達(dá)的時期，產(chǎn)權(quán)檔案是由紙張組成的，且檔案中對于產(chǎn)權(quán)的描述過于簡單，通常只有平面結(jié)構(gòu)圖，產(chǎn)權(quán)周圍的情況描述較少。
1.3 房地產(chǎn)檔案的形式單一
完整的房地產(chǎn)檔案中，必須包含除了文字、圖表之外，還應(yīng)有一些相關(guān)的照片、錄音、重要數(shù)據(jù)的底版和其他影像資料。但隨著時代的發(fā)展，這些資料已經(jīng)無法滿足人們的需要了，由于房地產(chǎn)檔案的特殊性，它在保存中有特殊的載體，如果這些載體遭到損壞，整個管理成本會提高很多。因此，對于特殊的檔案材料，一定要讓專人管理，還要有特定的管理制度。只是我們在這方面的人才很少，所以我們要大量培養(yǎng)這樣的人才，以便適應(yīng)社會發(fā)展的需求。
2 加強(qiáng)管理，解決問題
2.1 加強(qiáng)基礎(chǔ)工作
實現(xiàn)檔案數(shù)字化是現(xiàn)代房地產(chǎn)檔案管理的主要趨勢。由于這是一項技術(shù)活，管理人員需要事先做好材料調(diào)查和搜集，對存量房產(chǎn)檔案進(jìn)行清理、檢查和鑒定，保證檔案資料的完整性。再者，其檔案內(nèi)容要精確簡潔，減去檔案中不必要的內(nèi)容。最后，必須保證檔案資料中內(nèi)容的清晰，排序也必須符合規(guī)定。數(shù)字化后，還應(yīng)對數(shù)據(jù)質(zhì)量、圖像質(zhì)量進(jìn)行檢查，保證萬無一失。
2.2 建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)
國家檔案局已經(jīng)針對電子檔案管理制定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，這對我國的電子檔案管理起到了很大的規(guī)范作用。房地產(chǎn)管理部門也必須結(jié)合時代和的行業(yè)的特點，制定與本行業(yè)檔案管理相關(guān)的制度，提高檔案管理的質(zhì)量和有效性，實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的數(shù)字化管理，并逐漸走向現(xiàn)代化，與世界接軌。
2.3 保存雙套檔案
房產(chǎn)檔案數(shù)字化是檔案工作中的新內(nèi)容，也是新的發(fā)展，但我們還有許多問題需要解決，如數(shù)字化檔案中信息歸納問題，檔案的執(zhí)行憑證問題，數(shù)字化檔案的安全訪問和安全管理問題，或者信息的規(guī)范化、存儲等方方面面的問題。所以，我們必須根據(jù)實際，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，對房地產(chǎn)檔案管理實行雙保險，就是在使用電子計算機(jī)保存的同時，還做好紙張檔案儲存，這樣就能保證房地產(chǎn)檔案的安全可靠了。在現(xiàn)代化管理中，我們首先要做好數(shù)字化管理，建立相關(guān)的房地產(chǎn)檔案信息搜索平臺，讓業(yè)主可以方便的搜索到信息;在實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的逐頁掃描，存入微機(jī)。在房地產(chǎn)檔案提供利用過程中，只要是關(guān)于檔案的修改、閱讀、檢查等方面的，都應(yīng)使用觸屏、電腦查看等科學(xué)技術(shù)，這樣也能減少房地產(chǎn)檔案過多的與外界接觸，保證其安全。
2.4 搞好前期控制
根據(jù)我國相關(guān)法律，房地產(chǎn)檔案必須是真實、準(zhǔn)確的，不得與事實相違背。如果房地產(chǎn)檔案本身存在一些記錄錯誤或者其它誤差，那么房地產(chǎn)檔案的法律效力就會大大降低，在發(fā)揮憑證作用的過程中就會出現(xiàn)證據(jù)錯誤和證據(jù)不足的問題。為了避免這一問題的發(fā)生，房地產(chǎn)檔案必須做好事前控制，在檔案歸檔前，應(yīng)該把握好三關(guān)：加強(qiáng)文件資料審核的管理。相關(guān)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)登記時，一點要嚴(yán)格審查當(dāng)事人的資料完善、是否符合資格要求，并保證其提供的資料都是合法有效的;文件材料的形成要合法。申請人在辦理產(chǎn)權(quán)登記過程中，需按照相關(guān)規(guī)定填寫一些資料和提供一些信息，這些資料都是不可缺的。其中，當(dāng)事人是自然人的，核對好信息后，在身份證復(fù)印件上簽好無異議等字樣，并簽字按手印;如果是法人，就應(yīng)讓法定代表人填好委托書，并加蓋單位公章。只有做好產(chǎn)權(quán)的事前審查工作，才能為后期的檔案管理打下基礎(chǔ);產(chǎn)權(quán)資料移交的管理。這是產(chǎn)權(quán)資料管理中最重要的環(huán)節(jié)，檔案在交接過程中，管理人員必須對檔案資料再一次進(jìn)行檢查。如果發(fā)現(xiàn)錯誤或不足的資料文件，檔案管理人員可以拒收。但要說明原因，以便當(dāng)事人及時采取補(bǔ)救措施。
2.5 注重人才的培養(yǎng)
我們從房地產(chǎn)檔案未來發(fā)展的角度來看，單單只懂得計算機(jī)技術(shù)和紙質(zhì)等載體的檔案管理人員將無法勝任這項工作，因為社會的現(xiàn)代化發(fā)展對管理人員的要求也會越來越高。因此，我們必須建設(shè)一支具有專業(yè)管理能力的人才，應(yīng)以復(fù)合型人才為重點的人才隊伍，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)檔案管理的全面進(jìn)步。數(shù)字化房產(chǎn)檔案管理人才必須是全面的人才，只有這樣的人才，才能適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才能積極面對挑戰(zhàn)，解決問題。房產(chǎn)檔案數(shù)字化的實施，減少了檔案管理部門的工作量，為社會提供了更便捷的服務(wù)，還能有效增強(qiáng)檔案的安全性和可靠性，保護(hù)了業(yè)主的合法利益。因此，房產(chǎn)檔案部門必須抓住機(jī)遇，積極探索和努力實踐，引進(jìn)先進(jìn)的管理技術(shù)，制定完善的管理制度，全面推進(jìn)房地產(chǎn)檔案管理的發(fā)展。
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有關(guān)房地產(chǎn)管理論文范文二：淺談房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理
摘要：房地產(chǎn)一直是當(dāng)前中國熱門的話題，作為開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項目的管理水平，降低工程造價，是其研究的熱點。文章闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀，針對相關(guān)問題，探討了項目管理優(yōu)化措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 工程項目 管理
0 引言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風(fēng)險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理
風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
2.3 項目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目管理團(tuán)隊的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
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