關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理
下面是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的幾點想法的范文，歡迎閱讀，希望你喜歡。
1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理普遍存在的問題
1.1 財務(wù)管理意識淡薄，財務(wù)制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經(jīng)營者本身缺乏財務(wù)管理知識，重銷售輕財務(wù)，財務(wù)管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的要求，完全忽視了財務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務(wù)管理的缺失，勢必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本增加和后期的財務(wù)風(fēng)險。
1.2 財務(wù)人員自身職業(yè)能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學(xué)的行之有效的財務(wù)核算和管理體系很多財務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財稅業(yè)務(wù)知識，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者都是在取得土地后急于進(jìn)行開發(fā)，回籠資金，財務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計好財務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)測算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財務(wù)管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務(wù)風(fēng)險。
1.3 財務(wù)的過程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用計劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個項目沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務(wù)人員也沒有提出項目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發(fā)的案例時有發(fā)生。
1.3.2 預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒有財務(wù)預(yù)算，經(jīng)營者把預(yù)算簡單地理解為工程部的項目造價預(yù)算，社會常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預(yù)算”，這里的預(yù)算不僅指工程造價預(yù)算，也包括財務(wù)預(yù)算，只有財務(wù)預(yù)算和工程造價造價預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時發(fā)現(xiàn)利潤與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報告體系，現(xiàn)實中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實際來調(diào)整預(yù)算，對于實際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。
1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個項目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時財務(wù)部才見到合同，財務(wù)部基本處于事后被動執(zhí)行合同的處境，財務(wù)部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來結(jié)算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風(fēng)險損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細(xì)的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡單反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢必導(dǎo)致財務(wù)無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4 沒有建立有效的財務(wù)分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析只局限于3張財務(wù)報表的編制及簡單的財務(wù)收支統(tǒng)計，沒有完備細(xì)致的財務(wù)內(nèi)部分析報表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財務(wù)管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標(biāo)完成與否。
2 建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的建議
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的財務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項目開發(fā)前建立完備的財務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)預(yù)測能夠避免很多后期的財務(wù)風(fēng)險。
2.1.1 項目開發(fā)前進(jìn)行開發(fā)項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發(fā)前期財務(wù)部會同營銷部根據(jù)項目開發(fā)計劃及產(chǎn)品類型測算出銷售總價;財務(wù)部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進(jìn)行測算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費等項目一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目中，最終預(yù)測總成本。財務(wù)部按照國家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費用和稅金以及目標(biāo)利潤的測算，最后形成預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進(jìn)行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務(wù)管控體系。在項目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項目的實際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實際的行之有效的財務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟事項的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項資本性支出及費用開支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會計核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來對賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。
2.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險點，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認(rèn)真落實工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3 實行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強財務(wù)控制“凡事欲則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風(fēng)險大，加強房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)項目的項目預(yù)算，還要將日常各項經(jīng)營活動納入到全面預(yù)算管理體系，把開發(fā)項目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實到每個單位，每個部門。日常經(jīng)營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對整個企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。
2.4 加強融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財務(wù)人員加強融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟效益。初期可以通過預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動產(chǎn)經(jīng)營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補充。
3 結(jié)束語
在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
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