房地產(chǎn)如何選擇評估方法
房地產(chǎn)如何選擇評估方法
由于房地產(chǎn)評估對象本身的特殊性和評估目的、市場、外部環(huán)境等因素的影響,要正確的選擇評估方法。下面是學習啦小編為大家?guī)淼牟煌u估目的下房地產(chǎn)估價方法的選擇,歡迎閱讀。
房地產(chǎn)評估方法的選擇
房地產(chǎn)評估方法的選擇1:市場法
與類似房地產(chǎn)的近期市場成交實例進行比較
其基本公式為:P=Pc×T×M×R ,各個參數(shù)代表的數(shù)據(jù)為
P:待估房地產(chǎn)價格;
Pc:可比實例價格;
T:交易情況修正100/();
M:市場狀況調(diào)整()/100 ;
R:房地產(chǎn)狀況調(diào)整100/();
房地產(chǎn)評估方法的選擇2:收益法
.根據(jù)待估房地產(chǎn)的期望收益
其基本公式為:P=A/Y(凈收益不變,使用年期無限),各個參數(shù)代表的數(shù)據(jù)為
P:待估房地產(chǎn)價格;
A:純收益;
Y:報酬率。P=A[1-1/(1+Y)n]/Y(凈收益不變,使用年期n年);
房地產(chǎn)評估方法的選擇3:成本法
通過確定重置或更新待估房地產(chǎn)所需的費用
其基本公式為:房地產(chǎn)價值=重新購建價格 – 折舊。這些公式只是最基本的公式,具體應(yīng)用還會有很多公式及步驟組成,在此就不做具體的闡述。由此形成房地產(chǎn)估價的三大基本方法。其他估價方法,如剩余法、路線價法、長期趨勢法、評分法、基準地價修正系數(shù)法等,是這三大方法的派生。每種估價方法都有特定的適用性和局限性,必要時可同時選用兩種或兩種以上方法,以相互驗證。但是,一般應(yīng)以一種方法為主,其他方法作為進一步的核實,使估價更為客觀正確。
房地產(chǎn)估價規(guī)范要求
1.有條件選用市場比較法進行估價的,應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法;
2.收益性房地產(chǎn)的估價,應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法;
3.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法;
4.在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下,可采用成本法作為主要的估價方法。根據(jù)這幾條規(guī)定,本文擬就幾種常見的房地產(chǎn)估價目的分析討論其估價方法的選擇。
房地產(chǎn)評估的原則
1、供需原則:商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時,則價格上升,否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。
2、替代原則:在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn),價格趨于一致。
3、最有效使用原則:以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。
4、貢獻原則:它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)
5、合法原則:房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產(chǎn)的純收益時,不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。
6、估價時點的原則 :估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間,是一個具體的日期,通常年、月、日表示,估價額是該是該日期的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價格有很強的時間性,它是某一時點的價格,不同的時點,同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格,也就是說,估價實際上只是求取某一時點上的價格,所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時,必須假定市場情況停止在估價時點上,同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。
房地產(chǎn)評估的程序
1、明確評估基本事項
明確評估目的:在受理評估業(yè)務(wù)時,通常由委托方提出評估目的,并將評估目的寫在評估報告上。
了解評估對象
確定評估基準日:常以年、月、日表示
簽訂評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。
2、制定工作計劃
3、實地查勘收集資料:實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟,并要做記錄。
4、測算被評估房地產(chǎn)價格:為求得一個公平合理的價格,一般以一種評估方法為主,同時以另一種或幾種評估方法為輔,以求互相對照和檢驗修正。
5、綜合分析確定評估成果
6、撰寫評估報告
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